مواجهة صناديق الاستثمار العقارية للتجزئة: لماذا تحقق هذين العملاقين في توزيعات الأرباح النجاح في 2025

لقد تخلصت صناديق الاستثمار العقاري في قطاع التجزئة من سنوات من الشك. بعد أن كانت تعاني من مخاوف تتعلق بتآكل التجارة الإلكترونية وارتفاع أسعار الفائدة، شهد القطاع انتعاشًا ملحوظًا. خلال الأشهر التسعة الأولى من عام 2025، قدمت صناديق الاستثمار العقاري المتركزة على التجزئة عائدًا متوسطًا قدره 6.9%، وفقًا لرابطة الاستثمار العقاري الوطنية (Nareit). من بين الأسماء البارزة هناك لاعبان رئيسيان: Realty Income (NYSE: O) و NNN REIT (NYSE: NNN). كلاهما يمتلك آلاف العقارات التجارية وسجل حافل في توزيع الأرباح على المساهمين. لكنهما يتبعان نهجين مختلفين للنمو والتنوع.

فهم جاذبية توزيعات أرباح REIT

قبل الغوص في المقارنة، من الجدير بالذكر لماذا تجذب صناديق الاستثمار العقاري المستثمرين الذين يبحثون عن العوائد. تفرض الهيكل الضريبي على صناديق الاستثمار العقاري توزيع 90% على الأقل من الدخل الخاضع للضريبة على المساهمين. وهذا يجعلها مناسبة بطبيعتها لاستراتيجيات الدخل. تعتبر Realty Income وNNN REIT كلاهما مثالين على هذا النموذج، على الرغم من أن تنفيذهما يختلف.

NNN REIT: أصغر، أكثر حدة، أسرع نموًا

تدير NNN REIT محفظة أكثر تركيزًا تتكون من حوالي 3,700 عقار. هذه الاستراتيجية المركزة - التي تركز بالكامل على تجارة التجزئة في الولايات المتحدة - تخلق ميزة: يمكن أن تسرع الاستثمارات الجديدة بشكل ملحوظ من مقاييس النمو. تستأجر الشركة لمجموعة متنوعة من قطاعات التجزئة: متاجر الملاءمة، مراكز خدمات السيارات، المطاعم، وأماكن الترفيه العائلية.

الأرقام وراء NNN

أظهرت الأداءات الأخيرة زخمًا. في الربع الثالث، حافظت NNN على معدل إشغال بنسبة 97.5%، مما يشير إلى احتفاظ صحي بالمستأجرين. والأكثر إثارة للإعجاب، أن الأموال المعدلة من العمليات (AFFO) لكل سهم ارتفعت من 0.84 دولار إلى 0.86 دولار - وهو مقياس يعكس مباشرة النقد المتاح للتوزيع.

سجل توزيعات الأرباح كبير. لقد زادت NNN التوزيعات لمدة 36 عامًا متتالية. الزيادة في أغسطس إلى 0.60 دولار للسهم تمثل زيادة بنسبة 3.4%. مع توقع الإدارة لعائدات AFFO السنوية بين 3.41 دولار و3.45 دولار للسهم، فإن المدفوعات الحالية مغطاة بشكل جيد. السهم يحقق حاليًا عائدًا بنسبة 5.9%.

يعني حجم الأصول الأصغر أن NNN لا يزال بإمكانها تحديد واستحواذ على عقارات ذات عائد مرتفع. بالنسبة للمستثمرين الذين يبحثون عن تقدير رأس المال جنبًا إلى جنب مع الدخل، فإن هذا الأمر مهم.

الدخل العقاري: متنوع، راسخ، مستقر

تعمل Realty Income على نطاق مختلف تمامًا: أكثر من 15,540 عقارًا تولد حوالي 80% من الإيجار السنوي من العمليات التجارية. تمثل متاجر البقالة (11% من المحفظة)، ومتاجر السلع الأساسية (10%)، وتعتبر متاجر تجزئة أخرى مثل Home Depot وWalmart هي المحور الأساسي. تساهم العقارات الصناعية بنسبة 15%، بينما تملأ قطاعات الألعاب وغيرها النسبة المتبقية.

الأداء والاستقرار

تبلغ نسبة إشغال Realty Income 98.7% - وهو أمر مرتفع بشكل استثنائي. قامت الشركة بتجديد الإيجارات بزيادة متوسطة قدرها 3.5%، مما يدل على قوة التسعير حتى في بيئة تنافسية. وصل AFFO المعدل لكل سهم إلى 1.09 دولار، بزيادة قدرها 2.9% على أساس سنوي.

في جانب الأرباح، زادت شركة Realty Income المدفوعات ربع السنوية لأكثر من ثلاثة عقود، بدءاً من طرحها العام الأولي في عام 1994. هذه ليست زيادات سنوية - حيث ترفع الشركة توزيعها الشهري لكل سهم عدة مرات سنويًا. وكانت الزيادة الأخيرة في أكتوبر، حيث انتقل المدفوع الشهري من 0.269 دولار إلى 0.2695 دولار. مع توقع عائدات AFFO السنوية عند 4.25 إلى 4.27 دولار لكل سهم وأرباح سنوية تبلغ 3.23 دولار لكل سهم، فإن التغطية قوية. العائد يقف عند 5.7%.

التوازن: النمو مقابل الاستقرار

يتضح التمييز الأساسي من خلال هذه العدسة: Realty Income هي كيان ضخم ومؤسس حيث يجب أن تكون acquisitions العقارات الجديدة ضخمة لتؤثر بشكل ملحوظ على معدلات النمو. مع وجود أكثر من 15,000 عقار بالفعل في الحوزة، فإن الصفقات التزايدية تنتج عوائد تزايدية. بالنسبة لبعض المستثمرين، فإن هذه القابلية للتنبؤ هي جاذبية كاملة - دخل بطيء وموثوق ومتنوع.

بالمقابل، تظل NNN REIT مرنة. يعني حجمها الأصغر أن نشر رأس المال الجديد يمكن أن يحرك مؤشرات النمو بشكل أكثر دراماتيكية. التبادل هو تقليل التنوع - إنها تركز فقط على التجزئة الأمريكية دون التعرض للصناعات.

لماذا نجت وازدهرت صناديق الاستثمار العقاري للبيع بالتجزئة

تثبت كلتا الشركتين أن صناديق الاستثمار العقاري الاحترافية المدارة جيدًا يمكن أن تصمد أمام العواصف. يستثمرون في العقارات المؤجرة للشركات المعزولة نسبيًا عن التقلبات الاقتصادية: محلات البقالة، الصيدليات، محطات الخدمة، ومطاعم الخدمة السريعة. عندما هددت التجارة الإلكترونية قطاع التجزئة في سنوات الجائحة المبكرة، بقيت هذه المستأجرين أساسية. عندما ارتفعت أسعار الفائدة في 2022-2023، أظهرت كلتا الشركتين المرونة من خلال قوة التسعير وجودة المستأجرين.

قرار الاستثمار

اختيار بينهما يعتمد على أولوياتك. يُعتبر Realty Income جذابًا للمستثمرين الذين يفضلون الاستقرار، والتنوع، وسجل إدارة مثبت يمتد لعدة عقود. توفر عائد 5.7% دخلاً ثابتًا مع تقلبات أقل.

NNN REIT يناسب المستثمرين الذين يشعرون بالراحة مع رهان أكثر تركيزًا على التجزئة الأمريكية، والذين يسعون إلى إمكانيات نمو أعلى من منصة ناشئة ولكن قوية. عائدها البالغ 5.9% أعلى بشكل متواضع، وحجمها الأصغر يوحي بإمكانية ارتفاع أكبر إذا استمر التنفيذ بقوة.

لقد أظهر كلاهما انضباطًا استثنائيًا في اختيار المستأجرين وإدارة العقود. لقد زاد كلاهما من الأرباح لأكثر من 30 عامًا - وهو إنجاز يعكس القوة المالية والبراعة الاستراتيجية. تجعل العوائد المماثلة القرار أقل بشأن مستوى الدخل وأكثر بشأن مسار النمو وتفضيلات التنويع.

بالنسبة للمستثمرين الذين يعطون الأولوية لإمكانات العائد الكلي على الاستقرار الخالص، فإن NNN REIT في وضع أفضل. إن تركيزه المركز على العقارات التجارية الأمريكية عالية الجودة، إلى جانب وجود مجال لتوسع المحفظة، يشير إلى تقدير رأس المال بشكل ملحوظ إلى جانب توزيعات أرباح ثابتة. تظل Realty Income الملاذ الأكثر أمانًا - مثالي لأولئك الذين يمتلكون ثروة كافية بالفعل لإعطاء الأولوية للموثوقية على النمو السريع.