التنقل في ملكية المنازل للأمريكيين الأصليين: دليل شامل لبرنامج القروض

لا يزال الأمريكيون الأصليون يواجهون عقبات كبيرة في تحقيق ملكية المنزل. وفقًا لمكتب تعداد الولايات المتحدة، بلغ معدل ملكية المنازل بين الأمريكيين الأصليين وسكان ألاسكا الأصليين 51.6% في عام 2023—وهو انخفاض من 53.4% في عام 2022 و55.1% في عام 2021. ويمثل هذا أحد أدنى معدلات ملكية المنازل عبر جميع الفئات العرقية في أمريكا.

الأسباب الجذرية متجذرة بعمق: الحواجز النظامية، السياسات الفيدرالية المقيدة عبر التاريخ، الوصول المحدود إلى التمويل، ارتفاع مستويات الفقر، ندرة فرص العمل، والبنية التحتية غير الكافية—لا سيما في المجتمعات القبلية النائية—طوال الوقت أعاقت طريق الأمريكيين الأصليين نحو ملكية المنزل.

ومع ذلك، فإن نظامًا متناميًا من برامج الرهن العقاري المصممة خصيصًا، ومبادرات الدعم الفيدرالية، وخدمات المشورة الموسعة من خلال وزارة الإسكان والتنمية الحضرية (HUD) تقدم الآن مسارات قابلة للتنفيذ للمضي قدمًا. بالإضافة إلى ذلك، تعمل بنوك القروض السكنية الفيدرالية (FHLB)—شبكة من 11 مؤسسة إقليمية تتعاون مع المقرضين الأعضاء لتوفير تمويل عقاري ميسور—على تطوير برامج جديدة لتوسيع الوصول إلى ملكية المنازل في المجتمعات القبلية.

فهم المشهد: أرض الثقة والدعم الفيدرالي

الإطار الذي يحكم ملكية الممتلكات للأمريكيين الأصليين يتضمن هياكل قانونية معقدة. الغالبية العظمى من أراضي الأمريكيين الأصليين موجودة كأراضي ثقة مملوكة اتحاديًا، حيث يحتفظ الحكومة الأمريكية بأكثر من 56 مليون فدان كأمانة لصالح العديد من القبائل وأعضائها. هذا الترتيب، رغم أنه يفرض تحديات فريدة، إلا أنه يخلق أيضًا فرصًا مميزة للدعم السكني من خلال برامج فدرالية متخصصة.

من بين 574 قبيلة معترف بها اتحاديًا وكيانًا من سكان ألاسكا الأصليين، يمكن للأعضاء الوصول إلى عدة مسارات رهن عقاري مصممة خصيصًا لتلبية تطلعاتهم في ملكية المنزل. تسهل هذه البرامج عمليات الشراء، والتجديد، والبناء، وإعادة التمويل على الأراضي القبلية.

برامج الرهن العقاري الرئيسية للمشترين الأمريكيين الأصليين

برنامج ضمان قروض الإسكان الهندي القسم 184 من HUD

تم إقراره في عام 1992 بموجب قانون الإسكان والتنمية المجتمعية، برز برنامج القسم 184 كرد مباشر على فجوة الإقراض العقاري التي تؤثر على مجتمعات الأمريكيين الأصليين. يوفر هذا البرنامج ضمانات قروض مضمونة بنسبة 100% من HUD، مما يحفز المقرضين الوطنيين والإقليميين على إصدار الرهون العقارية للمقترضين الأمريكيين الأصليين المؤهلين.

تحتفظ إدارة ضمان القروض في مكتب برامج الأمريكيين الأصليين، التي تعمل ضمن مكتب الإسكان وبرامج الأمريكيين الأصليين، بشراكات مع شبكة وطنية من المؤسسات المقرضة لتوسيع إمكانية التمويل. قامت كارين هيسطن، محترفة الرهن العقاري في بنك BOK Financial—شركة معروفة بحيازتها لأحد أكثر العمليات المصرفية تركيزًا على الأمريكيين الأصليين مع شراكات قبلية تمتد عبر 15 ولاية—بتسهيل العديد من معاملات القسم 184 شخصيًا.

“الوعي يدفع إلى زيادة الاعتماد”، تقول هيسطن. “يزداد عدد الأمريكيين الأصليين الذين يستفيدون من قروض القسم 184 مع انتشار المعرفة حول البرنامج.” هذا الاتجاه واضح بشكل خاص في أوكلاهوما، التي تستضيف ثاني أكبر عدد من السكان الأمريكيين الأصليين على المستوى الوطني، مما يبرز أهمية البرنامج في المناطق ذات التركيز العالي.

حاليًا، يُسمح باستخدام البرنامج في 38 ولاية، وهو غير مرتبط بقبيلة معينة، على أن يكون العقار في منطقة مؤهلة. يمكن للمقترضين المؤهلين استخدام هذه القروض لشراء منازل قائمة، أو بناء عقارات جديدة، أو إجراء تجديدات، أو الجمع بين عمليات الشراء والتجديد، أو إعادة تمويل الرهون الحالية. يجب على المهتمين تحديد مقرض معتمد من خلال دليل المقرضين المشاركين الرسمي الخاص بـ HUD.

برنامج القسم 184A للمحيط الهاديويين

مشابهًا لبنية القسم 184، يحمل برنامج ضمان قروض الإسكان للمحيط الهاديويين (Section 184A) نفس معايير الأهلية، ولكنه يستهدف بشكل خاص مجتمعات الهاواي الأصليين. يتيح هذا البرنامج للمقترضين المؤهلين بناء، أو شراء، أو إعادة تأهيل مساكن على أراضي الهاواي الأصلية. مثل نظيره، يحصل قروض القسم 184A على ضمان بنسبة 100% من HUD، مما يحمي المقرضين من مخاطر التخلف عن السداد.

برنامج القروض المباشرة للأمريكيين الأصليين

تديره وزارة شؤون المحاربين القدامى (VA)، يركز برنامج القروض المباشرة للأمريكيين الأصليين (NADL) على تلبية احتياجات المحاربين القدامى. يمكن للمحاربين القدامى المؤهلين الذين هم من الأمريكيين الأصليين أو المتزوجين من زوجة من الأمريكيين الأصليين الوصول إلى تمويل لشراء، أو بناء، أو إعادة تأهيل منازل تقع على أراضي الثقة الفيدرالية.

يدعم البرنامج أيضًا مبادرات إعادة التمويل المصممة لتقليل أعباء معدلات الفائدة على الرهون العقارية الحالية. يمكن للمحاربين القدامى الذين يسعون للحصول على شهادة الأهلية (COE) التقديم عبر الإنترنت من خلال بوابة VA. يوفر منسقو NADL إرشادات عبر البريد الإلكتروني أو الهاتف من الاثنين إلى الجمعة، من الساعة 8 صباحًا حتى 6 مساءً بالتوقيت الشرقي.

برنامج USDA للإسكان الريفي القسم 502 للقروض المباشرة

للسكان في المجتمعات القبلية الريفية المؤهلة، يوفر برنامج USDA للإسكان للأسر المفردة—المعروف عادة باسم القسم 502—دعمًا موجهًا. مصمم للأسر ذات الدخل المنخفض جدًا والمنخفضة جدًا في المناطق الريفية المعتمدة من USDA، يقدم هذا البرنامج مساعدة مؤقتة في المدفوعات لمساعدة المقترضين على تأمين سكن آمن وكرام.

يمكن للمتقدمين المحتملين التحقق من الأهلية عبر موقع USDA الإلكتروني الخاص بالدخل والأراضي أو من خلال الاتصال بممثلي USDA المحليين.

فريدريكا ماك HeritageOne

طورت شركة فريدريكا ماك منتج رهن عقاري متخصص للأمريكيين الأصليين المؤهلين الراغبين في شراء منازل في المناطق القبلية. يتطلب التأهل أن يكون المشارك عضوًا في قبائل معترف بها اتحاديًا أبرمت مذكرة تفاهم (MOU) مع فريدريكا ماك أو يكون مسجلاً حاليًا في برنامج القسم 184 من HUD. يجمع هذا المنتج بين شروط مرنة ودعم مخصص لأعضاء المجتمع القبلي.

إرشادات استراتيجية للمشترين الأمريكيين الأصليين المحتملين

يقدم سوق الإسكان ضغطًا تنافسيًا كبيرًا، مع قيود على المخزون وندرة في الوحدات الميسورة، مما يخلق ظروفًا صعبة لجميع المشترين. وفقًا لمتخصصي الصناعة مثل هيسطن، ينبغي على المشترين الأمريكيين الأصليين أن يبدؤوا بالبحث عن برامج المساعدة السكنية المتاحة مبكرًا في رحلتهم.

بينما توجد برامج مساعدة على دفع الدفعة الأولى في جميع الولايات الخمسين للمشترين المؤهلين، تحافظ العديد من الولايات على مبادرات متخصصة مصممة خصيصًا لدعم ملكية المنازل للأمريكيين الأصليين. يمكن أن تعوض هذه البرامج تكاليف الدفعة الأولى وغيرها من النفقات المتعلقة بالسكن. بالإضافة إلى ذلك، غالبًا ما تقدم المؤسسات المالية المحلية والإقليمية برامج منح مملوكة خاصة موجهة خصيصًا للمقترضين من الأمريكيين الأصليين.

التواصل مع محترف إقراض مبكرًا يُبسط رحلة شراء المنزل بأكملها. يمكن للمقرضين توضيح أهلية البرامج، وشرح الخيارات المتاحة، وتسريع عملية التقديم. اتخاذ هذه الخطوة الاستباقية يمنع التأخيرات ويضع المقترضين في مسار النجاح للحصول على الموافقة على القرض وإتمام الصفقة.