الرهون العقارية في 2026: كيف تعيد مقترحات ترامب رسم مشهد أسعار الفائدة اليوم

ماذا يحدث في سوق الرهون العقارية

يشهد المشهد المالي للمساكن تحولًا كبيرًا. تشير البيانات الحالية إلى أن معدلات الفائدة اليوم في منطقة مريحة، مع انخفاض الرهن الثابت لمدة ثلاثين عامًا إلى 5,91% وفقًا لـ Zillow، بينما يقف الرهن لمدة خمسة عشر عامًا عند 5,36%. هذا التحرك النزولي مرتبط مباشرة بالمبادرات التي قدمها الرئيس ترامب، الذي أطلق استراتيجيتين مستهدفتين: واحدة تهدف إلى الحد من شراء الصناديق المؤسسية للعقارات الأحادية، والأخرى تتوقع أن تقوم فاني ماي وفريدي ماك بتعزيز شراء الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري. ساهمت هذه التدابير في خلق الظروف التي نراها اليوم في السوق.

الحالة الحالية لمعدلات الفائدة اليوم

وفقًا لأحدث البيانات المتاحة في سوق Zillow، إليك توزيع معدلات الفائدة الحالية للفئات المختلفة:

الرهون العقارية التقليدية:

• ثابت 30 سنة: 5,91%
• ثابت 20 سنة: 5,83%
• ثابت 15 سنة: 5,36%
• ARM 5/1: 6,17%
• ARM 7/1: 6,36%

رهون المحاربين القدامى (VA):

• VA 30 سنة: 5,57%
• VA 15 سنة: 5,21%
• VA 5/1: 5,36%

تمثل هذه القيم المتوسطات الوطنية وتوفر نقطة انطلاق جيدة لفهم السياق الحالي.

معدلات إعادة التمويل: نظرة عامة مختلفة قليلاً

تميل معدلات إعادة التمويل إلى أن تكون أعلى من الرهون العقارية عند الشراء، على الرغم من عدم الثبات دائمًا. حاليًا، تتوزع معدلات إعادة التمويل على النحو التالي:

• ثابت 30 سنة: 5,99%
• ثابت 20 سنة: 5,75%
• ثابت 15 سنة: 5,43%
• ARM 5/1: 6,39%
• ARM 7/1: 6,49%
• VA 30 سنة: 5,46%
• VA 15 سنة: 5,13%
• VA 5/1: 5,44%

الرهون الثابتة: ثلاثون سنة مقابل خمسة عشر سنة

اختيار الثلاثين سنة: سهولة الوصول مقابل التكلفة الإجمالية

يقدم الرهن لمدة ثلاثين عامًا ميزتين واضحتين: الأقساط الشهرية أقل بشكل كبير وتظل ثابتة مع مرور الوقت. العيب الرئيسي هو إجمالي الفوائد المدفوعة. نظرًا لتوزيع رأس المال على مدى ثلاثة عقود، يكون معدل الفائدة المطبق عادة أعلى مقارنة بالفترات الأقصر، ويزداد التكلفة الإجمالية للتمويل بشكل كبير عند جمع فترة السداد الممتدة.

اختيار الخمسة عشر سنة: تراكم أسرع للملكية

يمثل الرهن لمدة خمسة عشر عامًا عكس الاستراتيجية السابقة. على الرغم من أن الأقساط الشهرية أعلى بشكل ملحوظ، إلا أن المقترض يستفيد من معدل فائدة أقل بشكل كبير ويبني حقوق الملكية في العقار في نصف الوقت. على مدى عمر القرض، يمكن أن يكون التوفير الإجمالي على الفوائد كبيرًا.

الرهون ذات المعدل المتغير: الفرص والمخاطر

تعمل الرهون ذات المعدل المتغير (ARM) وفقًا لآلية مختلفة عن المنتجات ذات المعدل الثابت. في البداية، تقدم معدلًا ثابتًا لفترة محددة—على سبيل المثال، ARM 5/1 يحتفظ بنفس المعدل لمدة خمس سنوات، ثم يُعاد تعديله سنويًا. الجاذبية الرئيسية هي المعدل التمهيدي المربح، الذي يسمح بدفعات أقل في البداية. ومع ذلك، فإن هذا الميزة لها جانب سلبي: بمجرد انتهاء الفترة المحمية، يمكن أن يرتفع المعدل بشكل كبير، مما يجعل المدفوعات المستقبلية غير متوقعة وقد تكون مرهقة. تكون هذه الهيكلة مفيدة إذا كنت تتوقع الانتقال قبل بداية فترة التعديل.

السياق الاقتصادي الكلي: متى يكون الشراء مناسبًا

مقارنة بالدورة العقارية السابقة، فإن الوقت الحالي يحمل خصائص مثيرة للمشترين. استقرت وتيرة ارتفاع الأسعار التي ميزت فترة الجائحة، مما أدى إلى سوق أكثر توازنًا. الظروف مناسبة نسبيًا لمن يخطط لتغيير سكنه على المدى القصير. ومع ذلك، فإن قرار الشراء يظل قرارًا شخصيًا جدًا ويعتمد على الظروف الفردية. محاولة توقيت الشراء مع “الوقت المثالي” للسوق العقاري هو تمرين عبثي تمامًا كما هو الحال مع توقع سوق الأسهم.

التوقعات لمعدلات الفائدة اليوم وفي المستقبل القريب

لا تشير التوقعات إلى انخفاضات كبيرة وشيكة. تتوقع جمعية المقرضين العقاريين أن تظل معدلات الثلاثين عامًا حول 6,4% خلال عام 2026. تقدر فاني ماي أن تبقى المعدلات فوق 6% طوال العام المقبل، مع احتمالية انخفاضها إلى حوالي 5,9% في الربع الرابع من 2026. منذ مايو السابق، بدأت المعدلات في الانخفاض تدريجيًا من الذروة التي تجاوزت 7% في يناير، وانخفضت تدريجيًا إلى 6,89% بحلول نهاية مايو.

استراتيجيات للحصول على شروط أفضل عند إعادة التمويل

النهج للوصول إلى شروط مريحة في إعادة التمويل يعكس الخطوات اللازمة للشراء: تحسين درجة الائتمان، تقليل نسبة الدين إلى الدخل (DTI)، والنظر في شروط قرض أقصر. على الرغم من أن الأقساط الشهرية تزيد مع الشروط الأقصر، إلا أن معدل الفائدة المطبق عادةً ينخفض.

الأسئلة الشائعة حول معدلات الفائدة اليوم

ما هو المتوسط الوطني للرهن لمدة ثلاثين عامًا؟

تذكر Zillow متوسطًا وطنيًا قدره 5,91%. تختلف التغيرات بين المصادر بسبب منهجيات جمع البيانات المختلفة—تستخدم Zillow سوقها الخاص للمؤسسات المالية، بينما تعتمد فاني ماي على البيانات الفعلية لطلبات القروض. كما تتغير المعدلات حسب الولاية، الرمز البريدي، المؤسسة المالية، وخصائص القرض.

هل ستستمر المعدلات في الانخفاض بشكل كبير؟

وفقًا للتوقعات المجمعة من القطاع، لا يُتوقع انخفاضات كبيرة. تشير التوقعات الحالية إلى استقرار حول 6,4% في 2026، مع انخفاضات معتدلة فقط في الربع الرابع.

ما هو الاتجاه الأخير؟

من نهاية مايو، تظهر معدلات الفائدة اليوم اتجاهًا تنازليًا مقارنة بالذروات التي تجاوزت 7% في يناير، مع حركة تدريجية نحو 6,89%.