Gemäß der offiziellen Bekanntmachung (vollständiges PDF), die am 28. April von der japanischen Finanzaufsichtsbehörde veröffentlicht wurde, haben die Japanische Finanzaufsichtsbehörde (FSA) zusammen mit vier Ministerien und Behörden – der Risikoanalyse-Übersichtsklasse der Gesamtrichtlinienabteilung, dem Immobilienwirtschaftsdezernat der Ministeriums für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus, der Abteilung für organisierte Kriminalität der Strafverfolgungsbehörde (Keiatsu/Hauptabteilung für organisierte Kriminalität: erste Klasse für Maßnahmen gegen organisierte Kriminalität) sowie der Untersuchungsklasse der Internationalen Abteilung des Finanzministeriums – gemeinsam an sieben Branchenverbände die Aufforderung „暗号資産を用いた不動産取引について（要請）“ (Aufforderung in Bezug auf Immobiliengeschäfte unter Verwendung von Krypto-Assets) gerichtet.
4 Ministerien/Behörden gemeinsam an 6 Immobilienverbände und JVCEA zur Aufforderung
Die Empfänger dieser Aufforderung sind 7 Branchenverbände:
公益社團法人 全國宅地建物取引業協會連合會
公益社團法人 全日本不動產協會
一般社團法人 不動產協會
一般社團法人 不動產流通經營協會
一般社團法人 全國住宅產業協會
公益財團法人 不動產流通推進中心
一般社團法人 日本暗號資產等取引業協會（JVCEA）
Die Hintergrunderklärung weist darauf hin: Immobilienmakler/Immobilienhändler, die mit Immobilienvermögen mit hohem Wert zu tun haben, bei dem ein Tausch gegen große Bargeldsummen möglich ist, haben ein Risiko, für Straftaten wie Geldwäsche missbraucht zu werden; in den letzten Jahren hat der Zukauf von Immobilien zu Zwecken der Vermögenssicherung und Investitionen zugenommen, und auch in- und ausländische kriminelle Organisationen könnten möglicherweise Immobiliengeschäfte nutzen, um die Form von kriminellen Erträgen umzuwandeln. Das Dokument betont besonders das Risiko, dass Krypto-Assets aufgrund ihrer Eigenschaft, grenzüberschreitend in Sekunden verschoben werden zu können, als Abwicklungsinstrument für Immobiliengeschäfte verwendet und dadurch für Geldwäsche genutzt werden könnten.
Konkrete Anforderungen an Immobilienunternehmen: Strikte Einhaltung des Funds Transfer Act und des Gesetzes zur Verhütung von Geldwäsche-Erträgen
Es gibt zwei konkrete Anforderungen an Immobilienunternehmen (Immobilienmakler/Immobilienhändler):
Erstens: Handlungen zum Umtausch von Krypto-Assets und gesetzlichen Währungen können ein Geschäft des Austauschs von Krypto-Assets darstellen. Es wird darauf hingewiesen, dass Handlungen wie „Umtausch von Krypto-Assets in gesetzliche Währung“ oder „Umtausch als Vermittler“ möglicherweise ein Geschäft des Austauschs von Krypto-Assets unter dem „資金決済法“ darstellen; das Ausüben solcher Handlungen ohne Registrierung könnte gegen das „資金決済法“ verstoßen. Wenn Fälle vermutet werden, dass ohne Registrierung ein Geschäft des Austauschs von Krypto-Assets betrieben wird, sollten Informationen an die Strafverfolgungsbehörden übermittelt werden; wenn Immobilienunternehmen als Verkäufer selbst Krypto-Assets als Verkaufspreis entgegennahmen und diese anschließend erneut in gesetzliche Währung umtauschten usw., stellen diese Handlungen zwar kein Geschäft des Austauschs von Krypto-Assets dar, jedoch dürfen sie dabei ebenfalls keine nicht registrierten Austauschdienstleister für Krypto-Assets nutzen.
Zweitens: Transaktionen streng gemäß dem „犯罪収益移転防止法“ (Gesetz Nr. 22 von 2007) durchführen und bei der Abwicklung genau prüfen. Bei der Durchführung von Krypto-Asset-Immobiliengeschäften ist KYC streng durchzuführen, eine „Meldung verdächtiger Transaktionen“ bei der zuständigen Verwaltungseinheit einzureichen und bei ereignisbezogenen Bedenken die Strafverfolgungsbehörden zu benachrichtigen.
Anforderungen an Austauschdienstleister für Krypto-Assets: Vorsicht bei Transaktionen, bei denen die Kundeneigenschaft nicht zu Hochbetragsgeschäften passt
Konkrete Beispiele für Szenarien mit Austauschdienstleistern für Krypto-Assets:
Bei verdächtigen Transaktionen wie „Der Kunde nimmt den Kaufpreis für Immobiliengeschäfte in Krypto-Assets entgegen und führt eine hochbetragsbezogene Transaktion durch, die nicht zu der Kundeneigenschaft passt“ usw. müssen Transaktionen, wenn sie streng gemäß dem „犯罪収益移転防止法“ bestätigt werden, durchgeführt werden; außerdem ist eine Meldung verdächtiger Transaktionen bei der zuständigen Verwaltungseinheit einzureichen und die Strafverfolgungsbehörden bei ereignisbezogenen Bedenken zu informieren.
Erneute Betonung der Devisengesetzgebung (Foreign Exchange Act): Meldung erforderlich für grenzüberschreitende Krypto-Assets und Erwerb von Immobilien durch Nicht-Gebietsansässige ab 30.000.000 Yen
Zum Schluss betont das Dokument besonders zwei Meldepflichten unter dem „外国為替及び外国貿易法“ (Gesetz Nr. 228 von 1963, „Devisengesetz“):
Wer im Ausland Krypto-Assets usw. im Wert von mindestens 30.000.000 Yen entgegennimmt, muss eine „支払又は支払の受領に関する報告書“ (Bericht über Zahlung oder Entgegennahme der Zahlung) einreichen
Wenn Nicht-Gebietsansässige Immobilien usw. in Japan erwerben, muss eine „本邦にある不動産又はこれに関する権利の取得に関する報告書“ (Bericht über den Erwerb von Immobilien in Japan oder damit verbundenen Rechten) eingereicht werden. Hier wird besonders vermerkt: Für nach dem 1. April 2026 (令和 8 年 4 月 1 日（2026-04-01）) erworbene japanische Immobilien, unabhängig vom Zweck des Erwerbs, gilt die Berichtspflicht.
Diese Aufforderung ist auf Ebene der „administrativen Anleitung“ (要請), also nicht auf Ebene eines neuen Gesetzes oder einer Gesetzesänderung. Aber die vier Ministerien/Behörden haben die Aufforderung gemeinsam unterzeichnet und gleichzeitig an beide Branchen – Immobilien und Krypto-Assets – gesendet. Das zeigt, dass in Japan die AML-Risiko-Erkennung für „Immobiliengeschäfte, bei denen Krypto-Assets als Abwicklungsmittel verwendet werden“ bereits konkretisiert wurde. Die weiteren Entwicklungen bei der Durchsetzung durch die Behörden sowie bei der Compliance in der Branche sollten beachtet werden.
Dieser Artikel „Japan 4 Ministerien/Behörden gemeinsam zur Aufforderung: Bei Krypto-Asset-Immobilientransaktionen streng KYC und Geldwäscheprävention“ erschien frühestens in der Nachrichtenplattform 鏈新聞 ABMedia.
