Naviguer sur les marchés immobiliers américains : où l'investissement locatif prospère et rencontre des difficultés

Construire une richesse grâce à la location immobilière reste une stratégie fondamentale pour les investisseurs, mais le succès dépend de manière critique du choix de l’emplacement. La différence entre un portefeuille d’investissement florissant et un portefeuille en difficulté réside souvent dans la compréhension des États qui offrent des conditions favorables aux propriétaires et ceux qui présentent des obstacles structurels.

Comprendre l’environnement d’investissement idéal

La possession de biens locatifs performants nécessite plus que simplement trouver n’importe quel bien immobilier disponible. Les investisseurs avisés recherchent des marchés qui combinent plusieurs facteurs clés : afflux de population, appréciation de la valeur des biens, revenus locatifs justifiant le prix d’achat (indiqué par un faible ratio prix-loyer), et cadres réglementaires qui n’imposent pas de restrictions excessives aux propriétaires. Les États qui remplissent ces critères récompensent généralement les investisseurs avec des rendements constants et une croissance du capital.

La zone d’opportunité abordable du Midwest

Le Midwest s’est imposé comme une région attrayante pour les investisseurs locatifs recherchant de la valeur et une croissance stable. Ces États combinent accessibilité et fondamentaux solides qui les rendent particulièrement attractifs pour constituer un portefeuille diversifié, en comparaison avec les pires États pour posséder un bien locatif.

Ohio domine cette région avec un prix moyen des maisons de 227 542 $ et une appréciation annuelle de 7,4 %. La croissance de l’emploi dans plusieurs secteurs, l’amélioration des infrastructures et des flux migratoires positifs ont créé un environnement fertile pour les investisseurs immobiliers. Des villes comme Columbus, Cleveland, Cincinnati et Dayton offrent diverses opportunités à différents niveaux de marché.

Missouri se positionne également comme un joyau du Midwest, avec une valeur moyenne des maisons à 247 255 $ et une appréciation annuelle de 5,0 %. Sa localisation centrale, combinée à une base économique diversifiée, des taxes foncières modérées et des politiques favorables aux propriétaires, crée un écosystème propice aux investisseurs. Kansas City, St. Louis, Springfield et Columbia présentent des caractéristiques de marché distinctes.

Indiana affiche une économie attrayante avec une valeur moyenne des maisons de 241 778 $, en hausse de 5,7 % d’une année sur l’autre. L’État a accueilli près de 30 000 nouveaux résidents en 2023 tout en conservant certains des taux de taxe foncière les plus faibles du pays. Des centres métropolitains comme Indianapolis, Fort Wayne, Bloomington et Lafayette offrent plusieurs points d’entrée pour les investisseurs.

Marchés de croissance dans le Sud

La croissance démographique du pays s’est concentrée fortement dans les États du sud, qui représentaient 87 % de la croissance des États-Unis en 2023, avec plus de 1,4 million de nouveaux résidents. Ce changement démographique crée des fondamentaux solides pour des investissements locatifs à long terme.

Mississippi tire parti de cette tendance avec le stock de logements le plus abordable du pays, avec une moyenne de seulement 179 749 $ par propriété et une appréciation annuelle de 2,6 %. L’État a accueilli de nouveaux résidents dans le cadre de la migration vers le sud, ce qui le rend accessible aux investisseurs cherchant des points d’entrée sous 200 000 $. Jackson, Gulfport, Hattiesburg et Biloxi offrent des positions ultra-abordables.

Caroline du Sud a connu le taux de croissance démographique le plus élevé du pays à 1,7 % en 2023, stimulé par l’expansion des secteurs de la santé et de la fabrication avancée. La valeur moyenne des maisons de 296 251 $ a augmenté de 4,3 % par an. Charleston, Greenville, Columbia, Myrtle Beach et Spartanburg participent tous à cette trajectoire de croissance.

Perspective de l’investisseur immobilier

Des experts du secteur comme Sam Dolciné, qui gère des propriétés hors de l’État et anime le podcast Black Real Estate Dialogue, soulignent l’attrait du Midwest. « Des villes comme Dayton, Ohio, Kansas City, Missouri, et Indianapolis, Indiana offrent la trifecta que recherchent les investisseurs : coûts d’acquisition raisonnables, flux de revenus locatifs solides et une économie en mouvement positif. Beaucoup de propriétés dans le Midwest peuvent être acquises pour 100 000 $ ou moins. »

Identifier les faiblesses du marché

Inversement, certains États présentent des obstacles structurels pour les investisseurs locatifs. Des ratios achat/revenu locatif élevés, des réglementations peu favorables aux propriétaires, des flux migratoires sortants et des valeurs immobilières stagnantes caractérisent des marchés à aborder avec prudence — autant de facteurs qui doivent guider les décisions concernant les pires États pour posséder un bien locatif.

Californie souffre de plusieurs vents contraires simultanément : protections des locataires qui favorisent ces derniers, ratios prix-loyer élevés dans les zones prisées, déclin démographique continu, et des prix immobiliers limitant l’efficacité du déploiement du capital.

Oregon lutte contre la détérioration des conditions d’investissement, notamment la baisse des valeurs des maisons, des réglementations de contrôle des loyers à l’échelle de l’État qui compressent les marges, et des tendances d’émigration démographique.

New York présente des défis similaires à ceux de la Californie, avec des réglementations favorables aux locataires, des ratios prix-loyer élevés dans de nombreux sous-marchés, un déclin démographique et des prix premium qui pèsent sur la dynamique de trésorerie.

Vermont ajoute à ses défis une charge fiscale élevée, avec les taux d’imposition les plus élevés du pays, ainsi que des politiques peu favorables aux propriétaires et une appréciation immobilière en déclin.

Washington D.C. complète la liste des marchés défavorables avec la deuxième charge fiscale immobilière la plus élevée du pays, une complexité réglementaire favorable aux locataires, et une dépréciation des valeurs d’actifs.

Conclusion stratégique

Le chemin vers une propriété locative rentable consiste à associer le capital d’investissement à des marchés disposant de fondamentaux favorables en matière d’offre et de demande, d’une réglementation neutre et d’une dynamique démographique positive. En confrontant ces régions avantageuses aux États confrontés à des obstacles, les investisseurs peuvent prendre des décisions éclairées de diversification géographique et éviter systématiquement les pires États pour posséder un bien locatif tout en capitalisant sur de véritables zones d’opportunité.