Quelle part de vos revenus doit aller à l'hypothèque ? Un guide financier complet

Déterminer quelle part de vos revenus doit être consacrée aux paiements hypothécaires est l’une des décisions financières les plus cruciales lors de l’achat d’une maison. Votre prêteur examinera attentivement vos revenus pour s’assurer que vous pouvez rembourser de manière fiable vos mensualités, mais il n’existe pas de formule universelle — différents modèles conviennent à différentes situations financières.

Comprendre les différents ratios revenu / hypothèque

Lorsque les prêteurs évaluent votre demande de prêt immobilier, ils appliquent divers repères pour déterminer quelle part de vos revenus doit couvrir les paiements hypothécaires et la dette globale. Voici les approches les plus reconnues :

Le seuil de 28%

La règle la plus simple stipule que votre paiement hypothécaire mensuel ne doit pas dépasser 28 % de votre revenu brut mensuel (le montant que vous gagnez avant les déductions fiscales). Ce 28 % couvre votre principal, intérêts, taxes foncières et assurance habitation combinés.

Exemple pratique : Si votre ménage gagne 7 000 $ brut par mois, 28 % équivaut à 1 960 $ — le montant maximum recommandé pour votre paiement hypothécaire. Cette approche prudente privilégie la flexibilité dans votre budget.

La méthode combinée 28/36

Cette approche s’appuie sur la règle des 28 % en ajoutant une autre limite : alors que 28 % de votre revenu doit aller au paiement hypothécaire, jusqu’à 36 % peut être alloué à l’ensemble de votre endettement. Votre plafond total d’endettement inclut cartes de crédit, prêts auto, services publics et autres obligations mensuelles.

Comment ça marche : Avec un revenu brut de 7 000 $, vous disposez de 2 520 $ pour l’ensemble de la dette (36%). Après avoir alloué 1 960 $ à votre hypothèque, il vous reste $560 pour d’autres obligations financières. Ce modèle garantit que votre logement ne monopolise pas toute votre capacité de paiement.

La flexibilité 35/45

Certains emprunteurs profitent du cadre 35/45, qui offre deux chemins de calcul. Vous pouvez limiter la dette totale (incluant hypothèque) à 35 % du revenu brut, ou la plafonner à 45 % de votre revenu net (après impôts). Cette double approche s’adapte à différentes situations fiscales et offre une marge pour ceux ayant une charge d’endettement plus élevée.

Exemple d’application : Avec un revenu brut mensuel de 7 000 $, 35 % du brut équivaut à 2 450 $ pour toute la dette. Mais si votre revenu net après impôts et déductions est de 6 000 $, alors 45 % du net donne 2 700 $. Cela vous donne une fourchette — entre 2 450 $ et 2 700 $ — pour planifier combien de votre revenu consacrer au paiement hypothécaire et autres obligations.

La méthode conservatrice 25 % après impôts

L’option la plus restrictive utilise votre revenu net plutôt que brut. Selon ce modèle, votre paiement hypothécaire ne doit pas dépasser 25 % de ce que vous rapportez réellement à la maison. Cette approche est idéale si vous avez déjà une dette importante ou si vous souhaitez une marge de sécurité financière maximale.

Scénario réel : Avec un revenu net mensuel de 6 000 $, votre hypothèque ne devrait pas dépasser 1 500 $. Bien que cela limite votre capacité d’emprunt, c’est particulièrement judicieux si vous avez déjà des paiements auto, des prêts étudiants ou des dettes de cartes de crédit en place.

Calculer combien vous pouvez réellement vous permettre pour une maison

Avant de choisir un modèle, faites le point sur votre situation financière :

Évaluation des revenus : Rassemblez vos chiffres de revenus brut et net — vérifiez vos fiches de paie récentes. Si vos revenus fluctuent, consultez votre dernière déclaration d’impôts pour une base précise.

Inventaire de la dette : Listez toutes vos obligations actuelles : cartes de crédit, prêts étudiants, financements auto, prêts personnels, et autres paiements mensuels. Ne confondez pas dette et dépenses variables comme l’épicerie ou le carburant.

Capacité d’apport initial : Déterminez combien d’argent liquide vous pouvez déployer en apport initial. Un apport de 20 % élimine généralement l’assurance hypothécaire privée (PMI), réduisant vos coûts globaux, même si ce n’est pas obligatoire. Plus votre apport est élevé, plus votre mensualité sera faible.

Situation de crédit : Votre score de crédit détermine le taux d’intérêt que vous obtiendrez. Un meilleur score permet d’accéder à de meilleurs taux, ce qui réduit significativement vos mensualités sur la durée du prêt.

Le ratio d’endettement : ce qui compte vraiment pour les prêteurs

Les prêteurs s’appuient fortement sur votre ratio d’endettement (DTI) pour approuver un prêt immobilier. Ce ratio indique quel pourcentage de votre revenu brut est consacré à toutes vos dettes combinées.

Calcul du DTI : Additionnez tous vos paiements mensuels d’endettement (hypothèque, prêt auto, cartes de crédit, prêts étudiants) et divisez par votre revenu brut mensuel. Par exemple, si vous gagnez 7 000 $ et que vous avez $400 (auto) + $200 (prêts étudiants) + $500 (cartes de crédit) + 1 700 $ (hypothèque en cours), le total est 2 800 $, votre DTI est de 40 % ($2 800 ÷ $7 000).

Fourchette cible : La plupart des prêteurs préfèrent un DTI entre 36 % et 43 %. Certains peuvent accepter plus haut, mais des ratios plus faibles améliorent considérablement vos chances d’approbation préalable. Comme chaque prêteur a ses seuils, comparer plusieurs options vous aide à trouver celle qui correspond le mieux à votre situation.

Stratégies pour réduire votre mensualité hypothécaire

Puisque votre hypothèque représente généralement votre dépense mensuelle la plus importante, même de petits ajustements peuvent générer des économies significatives :

Acheter une propriété plus modeste : Les limites d’approbation ne signifient pas que vous devez dépenser le maximum. Choisir une maison moins chère réduit directement votre charge de paiement.

Augmenter votre apport initial : Chaque dollar supplémentaire versé en apport réduit le montant financé et donc votre mensualité. Constituer une épargne supplémentaire avant l’achat porte ses bénéfices à long terme.

Obtenir le meilleur taux possible : Les taux d’intérêt dépendent du score de crédit et du DTI. Payer agressivement vos cartes, prêts auto et prêts étudiants améliore votre DTI et votre profil de crédit, ce qui peut faire baisser le taux proposé par votre prêteur.

Les coûts cachés au-delà de votre paiement mensuel

L’achat d’une maison va bien au-delà des mensualités hypothécaires. Prévoyez aussi :

Entretien et réparations : L’entretien régulier est indispensable. Les caractéristiques spéciales comme une piscine nécessitent un soin continu — nettoyage annuel, chlore, réparations.

Frais d’aménagement paysager : À moins que votre communauté ne fournisse des services de pelouse, vous êtes responsable de la tonte, de la taille et de l’entretien paysager — en embauchant des professionnels ou en achetant du matériel.

Réparations et améliorations : Votre rapport d’inspection signalera les systèmes vieillissants. Toit neuf, toilettes, porte de garage ou cuisine à refaire ne sont pas optionnels indéfiniment. Utilisez les résultats de l’inspection comme levier de négociation pour réduire le prix d’achat ou demander des installations préalables.

Comprendre quelle part de vos revenus doit aller au paiement hypothécaire — et prévoir les coûts annexes — vous permet de prendre des décisions d’achat durables qui renforcent votre avenir financier plutôt que de vous surcharger.