UHOMES REITF vs UPDC REITF : laquelle offre une meilleure valeur en 2026 ?

Les fonds de placement immobilier (REIT) UHomes Real Estate Investment Trust Fund et UPDC Real Estate Investment Trust Fund font partie des REIT cotés à la NGX. Les deux ont publié leurs résultats financiers 2025, faisant état d’une performance solide.

En termes d’évaluation des prix, la performance a été relativement impressionnante. En 2025, le REIT UH a surperformé le REIT UPDC, avec un gain de prix de 42% YtD.

La hausse s’est poursuivie en 2026, avec 39,83% contre 18,84% pour UPDC au moment de la clôture de la séance du 2 avril 2026

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Cependant, leur capitalisation boursière UPDC est légèrement supérieure à 21,8 milliards de nairas, contre 18,13 milliards de nairas pour UHome.

Mais avant d’entrer dans les chiffres, ce qui motive fondamentalement cette surperformance correspond à l’évaluation des prix. Quelle entreprise offre la meilleure valeur ?

Quels REIT offrent aux investisseurs

Union Homes REIT et UPDC REIT sont structurés pour regrouper les fonds des investisseurs et investir dans des propriétés génératrices de revenus telles que des ensembles résidentiels, des centres commerciaux, des bureaux et des entrepôts.

En retour, ils distribuent une partie de leurs bénéfices sous forme de dividendes aux investisseurs. En termes simples, les REIT donnent aux investisseurs accès aux rendements de l’immobilier sans le fardeau d’en être propriétaires ou d’en assurer directement la gestion.

Les investisseurs peuvent participer soit en achetant des parts en bourse, soit en investissant via des fonds communs de placement immobilier.

Selon le rapport hebdomadaire de la SEC sur les Collective Investment Schemes au 23 janvier 2026, il existe six fonds communs de placement en trust immobilier (REIT) (REIT) , y compris ceux liés à Union Homes et UPDC.

Parmi les autres figurent le Housing Solution Fund, le Ministry of Finance Incorporated Real Estate Investment Fund (MOFI REIF), le Nigeria Real Estate Investment Fund, et le SFS Real Estate Investment Trust Fund.

Ces fonds sont gérés par des gestionnaires de fonds professionnels et offrent une exposition indirecte à des actifs immobiliers.

En 2025, les six fonds mutualistes REITF ont délivré un rendement moyen de 19,7%, les fonds liés à UPDC gérés par Stanbic IBTC Asset Management Limited offrant 30% YtD, le plus élevé du groupe.

Cependant, cela reste inférieur au gain de 38% en glissement annuel enregistré par UPDCREIT à la NGX, soulignant une divergence clé entre les rendements des fonds mutualistes pilotés par la VAN et la performance des cours des actions pilotée par le marché.

**Performance financière **

Au cours des cinq dernières années (2021–2025), les deux REIT ont démontré une génération de revenus et une rentabilité constantes.

Alors que le REIT UH est resté rentable tout au long de la période, accumulant plus de 20 milliards de nairas de profit total, le REIT UPDC n’a enregistré qu’une seule perte en 2021 avant de redevenir rentable, avec des gains cumulés d’environ 13 milliards de nairas sur la même période.

**Rentabilité en 2025 **

Le revenu net de UHomes (hors gains de swap et de réévaluation) a augmenté de 8,5% à 1,147 milliard de nairas, tandis que le revenu net d’UPDC, hors gains de swap et de réévaluation, a augmenté d’environ 30% à 2,3 milliards de nairas

Cependant, en incluant le swap et la réévaluation sur l’immobilier, le revenu net du REIT UHomes s’est établi à 18,218 milliards de nairas contre 1,045 milliard de nairas en 2024.

D’autre part, le profit d’UPDC avec swap et réévaluation a diminué de 7,7% à 4,335 milliards de nairas.

D’après ce qui précède, tandis que UHOMES a délivré des bénéfices “headline” plus solides, portés par des gains de réévaluation, UPDC a surperformé sur la rentabilité sous-jacente, enregistrant une croissance plus rapide et un revenu d’activité de base plus élevé.

**Résultat par action **

Qu’il soit porté par les fondamentaux ou par l’“optique”, l’impact s’est déjà reflété dans le bénéfice par part (EPS).

Le REIT UHOMES a vu son EPS croître à 96,84 nairas, contre 1,62 naira pour le REIT UPDC, soulignant l’impact des gains de réévaluation. Cette divergence est importante, car elle affecte directement les rendements des investisseurs, en particulier les versements de dividendes.

**Paiement de dividendes **

UHOMES REITF a proposé un dividende de 1,032 milliard de nairas pour 2025, reflétant 7,7% ; 4,13 nairas par part.

En revanche, UPDC REITF a versé un dividende intérimaire de 22 kobo par unité et a proposé un dividende final de 33 kobo par unité, soit 55 kobo.

Ainsi, UHOMES offre un versement beaucoup plus élevé que UPDC, bien que le versement ait été lié aux gains d’évaluation plutôt qu’au revenu de base.

**Durabilité en 2026 **

Un point clé que les investisseurs devraient surveiller est de savoir qui génère davantage de revenus à partir de ses propriétés, car une forte croissance des actifs est positive, mais c’est le flux de trésorerie qui soutient les paiements de dividendes et l’expansion.

• L’investissement d’UPDC dans des propriétés s’élève à 29,56 milliards de nairas (en hausse de 8,64% YoY) et le revenu locatif à 1,74 milliard de nairas (en hausse de 21% YoY), ce qui suggère qu’il a généré un rendement locatif de 5,9% sur son portefeuille immobilier.
• D’autre part, UHomes a généré un rendement locatif de 2,8%, basé sur son investissement dans des propriétés de 26,21 milliards de nairas (+163% YoY) et un revenu locatif de 723,6 millions de nairas (+17,06%).

Une autre mesure importante de la durabilité est l’efficacité opérationnelle ; dans quelle mesure les dépenses d’exploitation consomment les revenus.

• Dans le cas du REIT UPDC, le ratio dépenses/recettes a augmenté à 14,09% contre 14,10% en 2024, ce qui suggère une constance de l’efficacité opérationnelle.
• Pour le REIT UHomes, le ratio dépenses/recettes a diminué à 1,33% contre 17,26% en 2024.
• Il s’agit d’une amélioration significative, mais elle est en grande partie due à la hausse du chiffre d’affaires déclaré, elle-même portée par la réévaluation

**Bilan : **

Le REIT UPDC détient le plus grand portefeuille immobilier, à 29,595 milliards de nairas (+8,64%) en immeubles de placement, ce qui représente près de 82% de ses 36,290 milliards de nairas d’actifs totaux.

Union Homes REIT détient environ 26,215 milliards de nairas (+163%) en immeubles de placement par rapport à ses 29,178 milliards de nairas (+131,1% YoY) d’actifs totaux, soit environ 90% des actifs totaux.

Même si les deux REIT opèrent avec des portefeuilles importants dans le contexte du marché des REIT au Nigeria, leur base d’actifs reste modeste par rapport à l’énorme déficit de logements du pays. Les investissements de la société de 30 milliards de nairas dans l’immobilier sont solides, mais sur le marché nigérian du logement, cela demeure faible.

Évaluation :

La taille seule ne raconte pas toute l’histoire ; ce qui compte, c’est la valeur que chaque REIT crée pour les investisseurs.

• Bénéfice par part : Union Homes – 96,84 | UPDC – 1,62
• Ratio P/E : Union Homes – 0,75x | UPDC – 5,06x
• Ratio P/B : Union Homes – 0,65x | UPDC – 0,57x
• Ratio P/S : Union Homes – 0,0039x | UPDC – 3,65x

Ici, UHOMES semble plus “bon marché” sur la plupart des indicateurs d’évaluation :

• Un P/E de 0,75x suggère que l’action se négocie à moins de 1x les bénéfices
• Un ratio P/S extrêmement faible renforce l’idée d’une sous-évaluation profonde

Ces faibles multiples sont largement dus à des résultats fortement alimentés par la réévaluation, ce qui gonfle le résultat déclaré.

**UPDC, en revanche : **

• Se négocie avec un P/E plus élevé de 5,06x
• A un ratio P/S plus “normal” de 3,65x

Cela reflète des bénéfices davantage tirés par l’activité opérationnelle et moins déformés par des gains de réévaluation

Dans l’ensemble, UPDC gagne davantage sur ce qu’il possède, tandis que UHOMES possède plus que ce qu’il ne gagne actuellement, et en 2026, le meilleur choix dépend du fait que les investisseurs privilégient un revenu stable ou un potentiel de croissance.