小売REITは長年の疑念を振り払った。かつてはeコマースの浸食や金利上昇の懸念に悩まされていたこのセクターは、驚くべき回復を遂げた。2025年の最初の9ヶ月間において、小売に特化したREITは、全米不動産投資信託協会(Nareit)によると、平均6.9%のリターンをもたらした。注目すべきは、**リアルティ・インカム**(NYSE: O)と**NNN REIT**(NYSE: NNN)の2つの主要プレーヤーである。両者は何千もの小売物件を持ち、株主への配当実績が証明されている。しかし、成長と多様化へのアプローチは異なる。## REITの配当の魅力を理解する比較に入る前に、REITが配当を求める投資家を惹きつける理由に触れておく価値があります。税制により、REITは課税所得の少なくとも90%を株主に分配しなければなりません。これにより、収入戦略に自然に適したものとなります。リアルティ・インカムとNNN REITは、このモデルの例ですが、実行方法には違いがあります。## NNN REIT: より小さく、よりシャープで、より成長するNNN REITは、約3,700の物件を持つより集中したポートフォリオを運営しています。この集中したアプローチは、米国小売業に完全に特化しており、利点を生み出します：新しい投資は成長指標を意味的に加速させることができます。会社は多様な小売セグメントに賃貸しています：コンビニエンスストア、自動車サービスセンター、レストラン、家族向けエンターテイメント施設。**NNNの背後にある数字**最近のパフォーマンスは勢いを示しています。第3四半期において、NNNは97.5％の稼働率を維持し、健全なテナントの保持を示しています。さらに印象的なのは、四半期調整後の運営資金(AFFO)は、1株あたり$0.84から$0.86に上昇しました。これは分配可能な現金を直接反映する指標です。配当の実績は非常に重要です。NNNは36年連続で分配金を引き上げています。8月の1株あたりの増額は0.60ドルで、3.4%の上昇を表しています。経営陣は年間AFFOを1株あたり3.41ドルから3.45ドルの間と予測しており、現在の配当は十分にカバーされています。現在の株式利回りは5.9%です。より小さな資産基盤は、NNNが高リターンのプロパティを特定し、取得することができることを意味します。収入とともに資本の価値上昇を求める投資家にとって、これは重要です。## リアリティ・インカム：多様化された、確立された、安定したリアルティ・インカムはまったく異なる規模で運営されています：15,540以上のプロパティが小売業務から年間賃料の約80%を生み出しています。食料品店はポートフォリオの11%、コンビニエンスストアは10%、そしてホームデポやウォルマートなどの他の小売業者がミックスを支えています。工業用不動産は15%を貢献し、ゲームやその他のセクターが残りを占めています。**パフォーマンスと安定性**リアルティ・インカムの稼働率は98.7%で、非常に高いです。同社は平均3.5%の増加でリースを更新し、競争の激しい環境でも価格力を示しています。調整後のAFFOは1株あたり1.09ドルで、前年同期比で2.9%の増加です。配当の面では、リアルティ・インカムは1994年のIPO以来、30年以上にわたって四半期ごとに配当を増加させてきました。これは年次の増加ではなく、同社は年に複数回、月ごとの1株当たり配当を引き上げています。最近の増加は10月にあり、月次の配当は$0.269から$0.2695に上昇しました。年間AFFOは1株あたり$4.25から$4.27と予測され、年間配当は1株あたり$3.23で、カバレッジは堅牢です。利回りは5.7%です。## トレードオフ: 成長 vs. 安定性このレンズを通して核心的な違いが明らかになります：リアルティ・インカムは大規模で確立された存在であり、新しい不動産の取得は成長率に明らかな影響を与えるために巨大でなければなりません。すでに15,000以上の物件を保有しているため、追加の取引は追加のリターンを生み出します。一部の投資家にとって、この予測可能性が全ての魅力です—遅く、信頼でき、分散された収入。NNN REITは対照的に、機敏さを保っています。その小さなフットプリントは、新しい資本の投入が成長の指標をより劇的に動かすことを意味します。トレードオフは多様性の低下です—それは純粋に米国の小売業に特化しており、産業へのエクスポージャーはありません。## リテールREITが生き残り、繁栄した理由両社は、適切に管理された小売REITが困難を乗り越えることができることを証明しています。彼らは、経済の変動から比較的保護されたビジネスに賃貸される不動産に投資しています：食料品店、薬局、サービスステーション、ファストフードレストラン。パンデミックの初期にeコマースが小売業を脅かしたとき、これらのテナントは不可欠な存在であり続けました。2022年から2023年にかけて金利が急騰した際、両社は価格力とテナントの質を通じて回復力を示しました。## 投資決定どちらを選ぶかは、あなたの優先事項によります。リアルティ・インカムは、安定性、多様化、および数十年にわたる実績のある管理を重視する投資家にアピールします。その5.7%の利回りは、より少ないボラティリティで安定した収入を提供します。NNN REITは、米国小売に対してより集中した投資を快適に感じる投資家に適しており、新興でありながら強力なプラットフォームからのより高い成長可能性を求めています。5.9%の利回りは控えめに高く、その小さいサイズは、実行が強ければより大きな上昇余地を示唆しています。両者はテナント選定とリース管理において卓越した規律を示しています。両者は30年以上にわたり配当を引き上げており、これは財務の強さと戦略的な洞察を反映した偉業です。似たような利回りは、決定が収入レベルよりも成長の軌道と多様化の好みに関するものであることを示しています。純粋な安定性よりも総合的なリターンの可能性を重視する投資家にとって、NNN REITはより良いポジションにあります。質の高い米国の小売不動産に集中していることに加え、ポートフォリオの拡張の余地があることは、堅実な配当とともに重要な資本の appreciation を示唆しています。リアルティ・インカムは、信頼性を急成長よりも優先するのに理想的な、より安全な避難所です。
小売REIT対決：なぜこれらの2つの配当大手が2025年に勝利しているのか
小売REITは長年の疑念を振り払った。かつてはeコマースの浸食や金利上昇の懸念に悩まされていたこのセクターは、驚くべき回復を遂げた。2025年の最初の9ヶ月間において、小売に特化したREITは、全米不動産投資信託協会(Nareit)によると、平均6.9%のリターンをもたらした。注目すべきは、リアルティ・インカム(NYSE: O)とNNN REIT(NYSE: NNN)の2つの主要プレーヤーである。両者は何千もの小売物件を持ち、株主への配当実績が証明されている。しかし、成長と多様化へのアプローチは異なる。
REITの配当の魅力を理解する
比較に入る前に、REITが配当を求める投資家を惹きつける理由に触れておく価値があります。税制により、REITは課税所得の少なくとも90%を株主に分配しなければなりません。これにより、収入戦略に自然に適したものとなります。リアルティ・インカムとNNN REITは、このモデルの例ですが、実行方法には違いがあります。
NNN REIT: より小さく、よりシャープで、より成長する
NNN REITは、約3,700の物件を持つより集中したポートフォリオを運営しています。この集中したアプローチは、米国小売業に完全に特化しており、利点を生み出します：新しい投資は成長指標を意味的に加速させることができます。会社は多様な小売セグメントに賃貸しています：コンビニエンスストア、自動車サービスセンター、レストラン、家族向けエンターテイメント施設。
NNNの背後にある数字
最近のパフォーマンスは勢いを示しています。第3四半期において、NNNは97.5％の稼働率を維持し、健全なテナントの保持を示しています。さらに印象的なのは、四半期調整後の運営資金(AFFO)は、1株あたり$0.84から$0.86に上昇しました。これは分配可能な現金を直接反映する指標です。
配当の実績は非常に重要です。NNNは36年連続で分配金を引き上げています。8月の1株あたりの増額は0.60ドルで、3.4%の上昇を表しています。経営陣は年間AFFOを1株あたり3.41ドルから3.45ドルの間と予測しており、現在の配当は十分にカバーされています。現在の株式利回りは5.9%です。
より小さな資産基盤は、NNNが高リターンのプロパティを特定し、取得することができることを意味します。収入とともに資本の価値上昇を求める投資家にとって、これは重要です。
リアリティ・インカム：多様化された、確立された、安定した
リアルティ・インカムはまったく異なる規模で運営されています：15,540以上のプロパティが小売業務から年間賃料の約80%を生み出しています。食料品店はポートフォリオの11%、コンビニエンスストアは10%、そしてホームデポやウォルマートなどの他の小売業者がミックスを支えています。工業用不動産は15%を貢献し、ゲームやその他のセクターが残りを占めています。
パフォーマンスと安定性
リアルティ・インカムの稼働率は98.7%で、非常に高いです。同社は平均3.5%の増加でリースを更新し、競争の激しい環境でも価格力を示しています。調整後のAFFOは1株あたり1.09ドルで、前年同期比で2.9%の増加です。
配当の面では、リアルティ・インカムは1994年のIPO以来、30年以上にわたって四半期ごとに配当を増加させてきました。これは年次の増加ではなく、同社は年に複数回、月ごとの1株当たり配当を引き上げています。最近の増加は10月にあり、月次の配当は$0.269から$0.2695に上昇しました。年間AFFOは1株あたり$4.25から$4.27と予測され、年間配当は1株あたり$3.23で、カバレッジは堅牢です。利回りは5.7%です。
トレードオフ: 成長 vs. 安定性
このレンズを通して核心的な違いが明らかになります：リアルティ・インカムは大規模で確立された存在であり、新しい不動産の取得は成長率に明らかな影響を与えるために巨大でなければなりません。すでに15,000以上の物件を保有しているため、追加の取引は追加のリターンを生み出します。一部の投資家にとって、この予測可能性が全ての魅力です—遅く、信頼でき、分散された収入。
NNN REITは対照的に、機敏さを保っています。その小さなフットプリントは、新しい資本の投入が成長の指標をより劇的に動かすことを意味します。トレードオフは多様性の低下です—それは純粋に米国の小売業に特化しており、産業へのエクスポージャーはありません。
リテールREITが生き残り、繁栄した理由
両社は、適切に管理された小売REITが困難を乗り越えることができることを証明しています。彼らは、経済の変動から比較的保護されたビジネスに賃貸される不動産に投資しています：食料品店、薬局、サービスステーション、ファストフードレストラン。パンデミックの初期にeコマースが小売業を脅かしたとき、これらのテナントは不可欠な存在であり続けました。2022年から2023年にかけて金利が急騰した際、両社は価格力とテナントの質を通じて回復力を示しました。
投資決定
どちらを選ぶかは、あなたの優先事項によります。リアルティ・インカムは、安定性、多様化、および数十年にわたる実績のある管理を重視する投資家にアピールします。その5.7%の利回りは、より少ないボラティリティで安定した収入を提供します。
NNN REITは、米国小売に対してより集中した投資を快適に感じる投資家に適しており、新興でありながら強力なプラットフォームからのより高い成長可能性を求めています。5.9%の利回りは控えめに高く、その小さいサイズは、実行が強ければより大きな上昇余地を示唆しています。
両者はテナント選定とリース管理において卓越した規律を示しています。両者は30年以上にわたり配当を引き上げており、これは財務の強さと戦略的な洞察を反映した偉業です。似たような利回りは、決定が収入レベルよりも成長の軌道と多様化の好みに関するものであることを示しています。
純粋な安定性よりも総合的なリターンの可能性を重視する投資家にとって、NNN REITはより良いポジションにあります。質の高い米国の小売不動産に集中していることに加え、ポートフォリオの拡張の余地があることは、堅実な配当とともに重要な資本の appreciation を示唆しています。リアルティ・インカムは、信頼性を急成長よりも優先するのに理想的な、より安全な避難所です。