住宅のリファイナンスは何回できる？住宅所有者が知っておくべきこと

住宅ローンのリファイナンスを何度も行うことに公式な上限はありません。技術的には、良好な信用と安定した収入があれば、貸し手は繰り返しリファイナンスのリクエストを承認します。ただし、実際の問題は「できるかどうか」ではなく、「すべきかどうか」です。

複数回リファイナンスの隠れたコストトラップ

各リファイナンスには多額の前払い費用が伴います。住宅ローンの手数料、査定費用、タイトル保険、その他のクロージングコストはしばしば数千ドルに達します。ここで多くの住宅所有者がつまずきます。

2回目のリファイナンスを行うと、最初のリファイナンスから回収する前にもう一度クロージングコストを支払うことになります。計算はあなたに有利に働く必要があります：金利の引き下げは、両方の費用を相殺できるほど大きくなければなりません。リファイナンス間の金利がわずかにしか下がらない場合、無駄にお金を捨てていることになります。

時間の要素：タイミングが重要な理由

現在の住宅ローン金利が5%で、金利が4.5%になったときにリファイナンスしたとします。しかし、その6か月後に金利が4.3%にしか下がらなかった場合、その0.2%の差は、さらに$3,000から$5,000のクロージングコストを支払う価値があるとは言えません。複数回のリファイナンスを正当化するには、より劇的な金利の動きが必要です。

金利は頻繁に急激に変動するわけではなく、数か月や数年にわたって徐々に動きます。経済全体のトレンドが金利を下げても、その変動はゆっくりと進行します。

ローンの期間の罠：リファイナンスがコスト増につながる理由

最も見落とされがちなリファイナンスの結果は、ローン期間のリセットです。

例えば、30年ローンを組み、5年間支払ったとします。その間に元本の返済を進めてきました。しかし、新たに30年のローンにリファイナンスすると、カウントがリセットされます。再び30年の支払いに戻るため、元の期間を超えて25年以上の支払いが必要になります。

リファイナンスを3回行うと、総返済期間がさらに長くなる可能性があります。金利が低くても、長期間にわたって利息を支払い続けることは、節約を相殺してしまうことがあります。40年ローンに延長すると、総支払利息に対する複利効果はかなり大きくなります。

賢いリファイナンス戦略

リファイナンスを行う前に、次の3つを計算しましょう。

損益分岐点期間：金利の節約がクロージングコストをカバーするのにどれくらいかかるか？その期間以内に住み続ける予定がなければ、リファイナンスは避けるべきです。

金利の優位性：新しい金利は現在の金利より少なくとも0.5〜1%低いですか？差が小さすぎると、コストに見合わないことが多いです。

ローンの期間：リファイナンスによって返済完了予定日が延びますか？もしそうなら、月々の支払い削減だけでなく、30年全体のコスト比較も行いましょう。

実際には、多くの住宅所有者は住宅ローンの寿命の間に0回から2回リファイナンスを行うだけです。金利環境が十分に変動しないことと、クロージングコストが高いため、頻繁なリファイナンスは現実的ではありません。時には忍耐が行動よりも利益になることもあります。