かつて不動産業界の「キャッシュカウ」と見なされていた不動産管理業界も資金難に直面しています。
克而瑞物管研究中心のデータによると、2025年には全国の物業サービス企業（500強）の平均徴収率は71％に低下し、4年連続で下落しています。上場企業の徴収率は78％、中小企業は一般的に65％未満で、一部は50％を下回っています。
中物智庫のデータも同様に示しており、2025年のトップ100企業の住宅物業費徴収率は82.3％に落ち込み、業界の住宅物業サービスの満足度はわずか73.2点と、近年最低を記録しています。
「これは単なる周期的な変動ではなく、業界が不動産依存の粗放な成長時代を完全に終え、生存と価値再構築に関わる『厳しい戦い』に突入したことを宣言しています」と中物智庫はレポートで指摘しています。
物業費の徴収がますます難しくなる
2月24日、第一太平融科物业管理（北京）有限公司合肥支社は合肥北辰天都小区に対し、「オーナーの物業費徴収率が継続的に低迷し、入居オーナーの未払いが顕著である」「長期的な経営損失により、物業サービスの継続運営が困難となっている」と明記した《対外連絡書》を発出し、2026年5月24日をもって正式に小区の物業サービスから撤退することを通知しました。
また、今年初めには融創サービス太原支社も地元の住建部門に撤退申請を提出し、2026年4月30日までに晋中市通建融創城の物業サービスから退出する予定で、その理由も「長期的に赤字状態にあり、持続可能な経営範囲を超えている」としています。
克而瑞物管の調査によると、2025年の物業撤退プロジェクトは173件あり、そのうち64.7％は「自主撤退」または「契約満了による更新なし」のケースです。「自主撤退」の背景には、主に小区の物業費徴収率の低さによるキャッシュフローの圧迫があります。
ある大手物業企業の責任者は《每日経済ニュース》の記者に対し、「現在、当社の物業費徴収には大きな困難が伴っており、プロジェクトの性質が徴収状況を左右している」と述べました。例として、古い小区や回迁房、または投資性の高い小区では徴収率が非常に低い一方、商品房や特に開盤当年に一掃されて高い入居率を誇る小区では徴収率も高いとしています。
彼女は、グループは各地域の会社の徴収率に強制基準を設けているが、「一部のプロジェクトは基準を満たすのが難しいため、地域平均値を用いて達成する場合もある」と明かしました。さらに、コミュニティ活動や住民参加イベントを通じて満足度を高め、オーナーの支払い意欲を喚起していると述べました。また、家政、リフォーム、建物検査、診療同行、シングル経済などの新たな付加価値サービスを展開し、「補助的な事業として収益を補填している」としています。
克而瑞物管のデータによると、2025年の全国の物業サービス企業（500強）の平均徴収率は71％に低下し、4年連続の下落となっています。上場企業の徴収率は78％、中小企業は一般的に65％未満で、一部は50％を下回っています。
中物智庫の調査によると、2025年のトップ100企業の住宅物業費徴収率は82.3％で、前年より2.4ポイント減少しています。歴史を振り返ると、この数値は2020年頃の93％のピークから約10ポイント下落しています。これは、業界の標準企業でさえも、オーナーの支払い意欲の低迷によるキャッシュフローの圧迫を免れないことを意味します。
「徴収困難の原因は政策、市場、オーナーの行動の三重の圧力にあります」と克而瑞物管はレポートで指摘しています。近年、多くの地域で物業費の政府指導価格政策が導入され、一般住宅の前期物業費基準が厳格に管理されています。一部のオーナーは「値下げしない・支払わない」または「サービスが明らかに改善されていないのに支払わない」といった様子見の態度を示し、支払い意欲が低下しています。同時に、空き家の物業費割引政策も徴収圧力を高めています。
また、住民の収入見通しの不安定さや、物業費などの固定支出に対する感度の高まりにより、一部のオーナーは支払いを遅延または拒否しています。「今後も徴収率の低下傾向は続き、業界のキャッシュフローと運営の安定性は引き続き圧迫される見込みです。」
後半戦に突入
徴収率だけでなく、オーナーの満足度も低下しています。
中物智庫のデータによると、2025年の業界の住宅物業サービス満足度は73.2点で、前年より1.4ポイント減少しています。安全、清掃、緑化、修繕などの基本サービスに対する苦情が顕著に増加し、「対応の遅さ、基準の不統一、解決の不徹底」などがオーナーの不満の焦点となっています。
「サービスの質は徴収率の核心的支えであり、満足度はサービスの質の直接的な反映です」と中物智庫は述べています。漏水修繕や駐車誘導、清掃サービスのたびに、オーナーの満足度が積み重なったり消耗したりし、それが支払い意欲に影響します。物業企業は徴収率を向上させるために、単なる催促だけでなく、歴史的な問題の解決、サービス品質の向上、情報の透明性強化を体系的に行う必要があります。
例として、杭州の河汇エリアの東方御府では、物業費徴収率が4年連続で100％を維持しています。これは、物業チームが入居後にサービス品質に注力し、環境衛生や設備の維持管理を大きく改善した結果、オーナーの信頼を獲得したためです。
碧桂園サービスも、上海静安区の陽曲小区周辺の資源統合や付加価値サービスの開発、共治モデルの構築などを通じて、築40年以上の古い小区でありながら、物業費が1元未満の状態でも「微収益の持続可能な運営」を実現しています。
また、万科物业は重慶の万科金域学府翰林小区など複数のプロジェクトで「弾性価格設定」モデルを導入しています。
注：2024年末、万科物业は「弾性価格設定」を提案し、95のサービス空間と1530の作業対象を整理した158の必須サービスを確立し、コミュニティの基本運営と秩序を保証しています。さらに、350の選択サービスをオーナーが必要に応じて選択し、サービス内容と頻度を決定します。
「物業管理業界はすでに『不動産依存・粗放な成長』の前半戦を終え、今後は『独立運営・精密な運営』の後半戦に全面的に突入しています」と中物智庫は述べています。満足度と徴収率の両方の低下は、長年蓄積された矛盾の爆発であり、転換期の痛みの表れであり、また高品質な発展への重要な契機です。
「この新たな舞台の勝者は、必ずしも規模の最大の企業ではなく、歴史的な課題を巧みに処理し、サービスの透明性を積極的に推進し、マクロの矛盾をミクロのレベルで解決できる企業です。」
（免責事項：本文の内容とデータは参考用であり、投資の助言を意図したものではありません。使用前にご確認ください。これに基づく操作のリスクは自己責任です。）
記者****|鄭雨航****
編集****|****段炼 高涵 杜恒峰
校正|何小桃
****｜每日経済ニュース nbdnews オリジナル記事｜ ****
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オーナーの満足度がますます低下し、管理費の徴収がますます難しくなっています。一部の管理会社の徴収率は50％未満です。なぜでしょうか？
かつて不動産業界の「キャッシュカウ」と見なされていた不動産管理業界も資金難に直面しています。
克而瑞物管研究中心のデータによると、2025年には全国の物業サービス企業（500強）の平均徴収率は71％に低下し、4年連続で下落しています。上場企業の徴収率は78％、中小企業は一般的に65％未満で、一部は50％を下回っています。
中物智庫のデータも同様に示しており、2025年のトップ100企業の住宅物業費徴収率は82.3％に落ち込み、業界の住宅物業サービスの満足度はわずか73.2点と、近年最低を記録しています。
「これは単なる周期的な変動ではなく、業界が不動産依存の粗放な成長時代を完全に終え、生存と価値再構築に関わる『厳しい戦い』に突入したことを宣言しています」と中物智庫はレポートで指摘しています。
物業費の徴収がますます難しくなる
2月24日、第一太平融科物业管理（北京）有限公司合肥支社は合肥北辰天都小区に対し、「オーナーの物業費徴収率が継続的に低迷し、入居オーナーの未払いが顕著である」「長期的な経営損失により、物業サービスの継続運営が困難となっている」と明記した《対外連絡書》を発出し、2026年5月24日をもって正式に小区の物業サービスから撤退することを通知しました。
また、今年初めには融創サービス太原支社も地元の住建部門に撤退申請を提出し、2026年4月30日までに晋中市通建融創城の物業サービスから退出する予定で、その理由も「長期的に赤字状態にあり、持続可能な経営範囲を超えている」としています。
克而瑞物管の調査によると、2025年の物業撤退プロジェクトは173件あり、そのうち64.7％は「自主撤退」または「契約満了による更新なし」のケースです。「自主撤退」の背景には、主に小区の物業費徴収率の低さによるキャッシュフローの圧迫があります。
ある大手物業企業の責任者は《每日経済ニュース》の記者に対し、「現在、当社の物業費徴収には大きな困難が伴っており、プロジェクトの性質が徴収状況を左右している」と述べました。例として、古い小区や回迁房、または投資性の高い小区では徴収率が非常に低い一方、商品房や特に開盤当年に一掃されて高い入居率を誇る小区では徴収率も高いとしています。
彼女は、グループは各地域の会社の徴収率に強制基準を設けているが、「一部のプロジェクトは基準を満たすのが難しいため、地域平均値を用いて達成する場合もある」と明かしました。さらに、コミュニティ活動や住民参加イベントを通じて満足度を高め、オーナーの支払い意欲を喚起していると述べました。また、家政、リフォーム、建物検査、診療同行、シングル経済などの新たな付加価値サービスを展開し、「補助的な事業として収益を補填している」としています。
克而瑞物管のデータによると、2025年の全国の物業サービス企業（500強）の平均徴収率は71％に低下し、4年連続の下落となっています。上場企業の徴収率は78％、中小企業は一般的に65％未満で、一部は50％を下回っています。
中物智庫の調査によると、2025年のトップ100企業の住宅物業費徴収率は82.3％で、前年より2.4ポイント減少しています。歴史を振り返ると、この数値は2020年頃の93％のピークから約10ポイント下落しています。これは、業界の標準企業でさえも、オーナーの支払い意欲の低迷によるキャッシュフローの圧迫を免れないことを意味します。
「徴収困難の原因は政策、市場、オーナーの行動の三重の圧力にあります」と克而瑞物管はレポートで指摘しています。近年、多くの地域で物業費の政府指導価格政策が導入され、一般住宅の前期物業費基準が厳格に管理されています。一部のオーナーは「値下げしない・支払わない」または「サービスが明らかに改善されていないのに支払わない」といった様子見の態度を示し、支払い意欲が低下しています。同時に、空き家の物業費割引政策も徴収圧力を高めています。
また、住民の収入見通しの不安定さや、物業費などの固定支出に対する感度の高まりにより、一部のオーナーは支払いを遅延または拒否しています。「今後も徴収率の低下傾向は続き、業界のキャッシュフローと運営の安定性は引き続き圧迫される見込みです。」
後半戦に突入
徴収率だけでなく、オーナーの満足度も低下しています。
中物智庫のデータによると、2025年の業界の住宅物業サービス満足度は73.2点で、前年より1.4ポイント減少しています。安全、清掃、緑化、修繕などの基本サービスに対する苦情が顕著に増加し、「対応の遅さ、基準の不統一、解決の不徹底」などがオーナーの不満の焦点となっています。
「サービスの質は徴収率の核心的支えであり、満足度はサービスの質の直接的な反映です」と中物智庫は述べています。漏水修繕や駐車誘導、清掃サービスのたびに、オーナーの満足度が積み重なったり消耗したりし、それが支払い意欲に影響します。物業企業は徴収率を向上させるために、単なる催促だけでなく、歴史的な問題の解決、サービス品質の向上、情報の透明性強化を体系的に行う必要があります。
例として、杭州の河汇エリアの東方御府では、物業費徴収率が4年連続で100％を維持しています。これは、物業チームが入居後にサービス品質に注力し、環境衛生や設備の維持管理を大きく改善した結果、オーナーの信頼を獲得したためです。
碧桂園サービスも、上海静安区の陽曲小区周辺の資源統合や付加価値サービスの開発、共治モデルの構築などを通じて、築40年以上の古い小区でありながら、物業費が1元未満の状態でも「微収益の持続可能な運営」を実現しています。
また、万科物业は重慶の万科金域学府翰林小区など複数のプロジェクトで「弾性価格設定」モデルを導入しています。
注：2024年末、万科物业は「弾性価格設定」を提案し、95のサービス空間と1530の作業対象を整理した158の必須サービスを確立し、コミュニティの基本運営と秩序を保証しています。さらに、350の選択サービスをオーナーが必要に応じて選択し、サービス内容と頻度を決定します。
「物業管理業界はすでに『不動産依存・粗放な成長』の前半戦を終え、今後は『独立運営・精密な運営』の後半戦に全面的に突入しています」と中物智庫は述べています。満足度と徴収率の両方の低下は、長年蓄積された矛盾の爆発であり、転換期の痛みの表れであり、また高品質な発展への重要な契機です。
「この新たな舞台の勝者は、必ずしも規模の最大の企業ではなく、歴史的な課題を巧みに処理し、サービスの透明性を積極的に推進し、マクロの矛盾をミクロのレベルで解決できる企業です。」
（免責事項：本文の内容とデータは参考用であり、投資の助言を意図したものではありません。使用前にご確認ください。これに基づく操作のリスクは自己責任です。）
記者****|鄭雨航****
編集****|****段炼 高涵 杜恒峰
校正|何小桃
****｜每日経済ニュース nbdnews オリジナル記事｜ ****
許可なく転載、抜粋、複製、ミラーリング等の使用を禁じます
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