Confronto de REITs de Retalho: Por Que Estes Dois Gigantes dos Dividendos Estão a Vencer em 2025

Os REITs de retalho conseguiram afastar anos de dúvidas. Uma vez atormentados por preocupações sobre a canibalização do comércio eletrónico e o aumento das taxas de juros, o setor teve uma recuperação notável. Para os primeiros nove meses de 2025, os REITs focados em retalho apresentaram um retorno médio de 6,9%, de acordo com a Associação Nacional de Fundos de Investimento Imobiliário (Nareit). Entre os destaques estão dois grandes jogadores: Realty Income (NYSE: O) e NNN REIT (NYSE: NNN). Ambos possuem milhares de propriedades de retalho e históricos comprovados de pagamentos aos acionistas. Mas adotam abordagens diferentes para o crescimento e diversificação.

Compreendendo o Apelo dos Dividendos dos REIT

Antes de mergulhar na comparação, vale a pena notar por que os REI atraem investidores ávidos por dividendos. A estrutura fiscal exige que os REI distribuam pelo menos 90% do rendimento tributável aos acionistas. Isso os torna naturalmente adequados para estratégias de rendimento. Realty Income e NNN REI exemplificam ambos este modelo, embora a sua execução difira.

NNN REIT: Menor, Mais Afiado, Crescimento Mais Rápido

A NNN REIT opera um portfólio mais concentrado de aproximadamente 3.700 propriedades. Esta abordagem focada—concentrada inteiramente no retalho dos EUA—cria uma vantagem: novos investimentos podem acelerar significativamente as métricas de crescimento. A empresa arrenda para diversos segmentos de retalho: lojas de conveniência, centros de serviços automotivos, restaurantes e locais de entretenimento familiar.

Os Números por Trás do NNN

Desempenho recente mostra momentum. No terceiro trimestre, a NNN manteve uma taxa de ocupação de 97,5%, sinalizando uma retenção saudável de inquilinos. Mais impressionante, os fundos ajustados das operações trimestrais (AFFO) por ação subiram de $0,84 para $0,86—uma medida que reflete diretamente o caixa disponível para distribuição.

O histórico de dividendos é substancial. A NNN aumentou as distribuições durante 36 anos consecutivos. O aumento de agosto para $0,60 por ação representou um aumento de 3,4%. Com a gestão a projetar um AFFO anual entre $3,41 e $3,45 por ação, os pagamentos atuais estão bem cobertos. A ação atualmente oferece um rendimento de 5,9%.

A base de ativos menor significa que a NNN ainda pode identificar e adquirir propriedades de alto retorno. Para investidores que buscam valorização de capital juntamente com renda, isso é importante.

Realty Income: Diversificado, Estabelecido, Estável

A Realty Income opera a uma escala completamente diferente: mais de 15.540 propriedades que geram aproximadamente 80% do rendimento anual de operações de retalho. Supermercados (11% do portfólio), lojas de conveniência (10%), e outros retalhistas como Home Depot e Walmart são os pilares da mistura. Propriedades industriais contribuem com 15%, com jogos e outros setores a preencher o restante.

Desempenho e Estabilidade

A taxa de ocupação da Realty Income está em 98,7%—excepcionalmente alta. A empresa renovou contratos de arrendamento com um aumento médio de 3,5%, demonstrando poder de preços mesmo em um ambiente competitivo. O AFFO ajustado por ação atingiu $1,09, um aumento de 2,9% em relação ao ano anterior.

No que diz respeito aos dividendos, a Realty Income aumentou os pagamentos trimestralmente por mais de três décadas, desde o seu IPO em 1994. Estes não são aumentos anuais - a empresa aumenta a sua distribuição mensal por ação várias vezes ao ano. O aumento mais recente ocorreu em outubro, passando o pagamento mensal de $0.269 para $0.2695. Com o AFFO anual projetado entre $4.25 e $4.27 por ação e dividendos anuais de $3.23 por ação, a cobertura é robusta. O rendimento é de 5.7%.

O Trade-Off: Crescimento vs. Estabilidade

A distinção central torna-se clara através desta lente: a Realty Income é uma entidade massiva e estabelecida onde novas aquisições de propriedades devem ser enormes para impactar visivelmente as taxas de crescimento. Com mais de 15.000 propriedades já em mãos, negócios incrementais produzem retornos incrementais. Para alguns investidores, esta previsibilidade é todo o apelo—renda lenta, confiável e diversificada.

NNN REIT, por outro lado, permanece ágil. A sua menor dimensão significa que a nova alocação de capital pode mover os indicadores de crescimento de forma mais dramática. A desvantagem é uma menor diversificação—é puramente retalho dos EUA, sem exposição industrial.

Por que os REITs de Varejo Sobreviveram e Prosperaram

Ambas as empresas provam que os REITs de retalho bem geridos podem resistir a tempestades. Eles investem em propriedades que arrendam a negócios relativamente isolados da volatilidade económica: mercearias, farmácias, estações de serviço, restaurantes de serviço rápido. Quando o e-commerce ameaçou o retalho nos primeiros anos da pandemia, estes inquilinos permaneceram essenciais. Quando as taxas de juro dispararam em 2022-2023, ambas as empresas demonstraram resiliência através do poder de preços e da qualidade dos inquilinos.

A Decisão de Investimento

A escolha entre eles depende das suas prioridades. A Realty Income atrai investidores que priorizam estabilidade, diversificação e um histórico de gestão comprovado ao longo de décadas. O seu rendimento de 5,7% proporciona uma renda sólida com menos volatilidade.

O NNN REIT é adequado para investidores que se sentem confortáveis com uma aposta mais concentrada no retalho dos EUA, buscando um maior potencial de crescimento de uma plataforma emergente, mas forte. O seu rendimento de 5,9% é modestamente superior, e o seu tamanho menor sugere um maior potencial de valorização se a execução continuar forte.

Ambos demonstraram uma disciplina excecional na seleção de inquilinos e na gestão de arrendamentos. Ambos aumentaram os dividendos por mais de 30 anos—um feito que reflete força financeira e perspicácia estratégica. Rendimentos semelhantes tornam a decisão menos sobre o nível de rendimento e mais sobre a trajetória de crescimento e preferências de diversificação.

Para investidores que priorizam o potencial de retorno total em vez de pura estabilidade, o NNN REI está melhor posicionado. Seu foco concentrado em propriedades de retalho de alta qualidade nos EUA, combinado com espaço para expansão do portfólio, sugere uma apreciação de capital significativa juntamente com dividendos sólidos. A Realty Income continua a ser o porto mais seguro—ideal para aqueles que já são suficientemente ricos para priorizar a fiabilidade em vez de um crescimento rápido.