REIT é um fundo de investimento imobiliário que gera receitas de forma contínua

REIT (Real Estate Investment Trust) ou fundo de investimento imobiliário é uma ferramenta de investimento que tem vindo a ganhar popularidade no mercado de ações tailandês, tendo começado a ser negociada desde 2018 e tornando-se uma opção principal para investidores que procuram rendimentos regulares. No entanto, os benefícios do REIT variam consoante o período, devido a fatores que afetam a arrecadação de receitas e o valor do fundo.

O que é um REIT e que tipo de investimento é

Um fundo de investimento imobiliário é um “sistema de captação de recursos” onde o gestor do fundo reúne capital através da venda de unidades de investimento a diversos investidores. Depois, utiliza esse dinheiro para administrar ativos que geram receita, como hotéis, armazéns, centros comerciais, terrenos ou até redes de comunicação.

O REIT é um fundo que possui características especiais: os rendimentos obtidos através de alugueres e outros benefícios são distribuídos aos detentores de unidades de investimento como dividendos, proporcionando aos investidores um fluxo de caixa relativamente constante ao longo do ano. Além disso, o REIT opera sob supervisão de entidades governamentais relevantes, garantindo a proteção dos investidores.

Por que investir em REIT

Para proprietários de ativos

Os detentores de ativos que geram receita podem incorporar esses ativos no fundo para captar mais fundos através da venda de unidades a investidores. Assim, podem usar o capital arrecadado para desenvolver novos projetos de forma plena.

Para investidores

O REIT é uma via de entrada no mercado imobiliário sem necessidade de um grande capital inicial. Pode começar comprando poucas unidades de investimento. Além disso, há profissionais especializados a gerir o fundo de forma profissional, com transparência na distribuição de benefícios, sob fiscalização de entidades públicas.

Diferenças entre REIT e Property Fund

O REIT é uma evolução do (fundo imobiliário), que foi ajustado para maior flexibilidade e conformidade com padrões internacionais. Ambos diferem em três aspetos principais:

Estrutura e supervisão

O Property Fund é um fundo comum que não necessita de certificado de depósito de valores mobiliários. O REIT é constituído como um fundo de investimento imobiliário sob supervisão da Comissão de Valores Mobiliários (SEC) (คณะกรรมการสำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์) e deve ser aprovado pela Bolsa de Valores da Tailândia (SET) (ตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย).

Capacidade de investimento

O Property Fund tem limitações de investimento, podendo apenas investir na lista positiva ((Positive List)) definida pela SEC, e não pode investir no estrangeiro. O REIT é mais flexível, podendo investir em ativos estrangeiros e desenvolver imóveis até 10% do valor total dos ativos.

Emissão de unidades e gestão

O Property Fund emite unidades de forma semelhante a fundos comuns, sem necessidade de manter um free float ou realizar assembleias de detentores. Em contrapartida, o REIT é uma estrutura gerida como uma empresa cotada, com pelo menos 15% de unidades detidas por investidores minoritários e obrigatoriedade de realizar assembleias anuais.

No Brasil, atualmente, os Property Funds antigos não emitem novas unidades, pois todos foram convertidos em REITs. Além disso, os REITs podem incluir também fundos de infraestrutura ((กองทุนโครงสร้างพื้นฐาน)).

Tipos de REIT

Classificação por direitos sobre o imóvel

Tipo Freehold (Propriedade plena)

O fundo detém a propriedade real do imóvel, podendo arrecadar receitas de alugueres e outros benefícios. Como detém a propriedade plena, as unidades podem valorizar-se com o aumento do valor do imóvel, por exemplo, com construções adicionais, elevando o valor das unidades.

Tipo Leasehold (Direito de arrendamento)

O fundo não possui o imóvel, mas tem o direito de uso através de um contrato de arrendamento. O fundo gere o imóvel para arrecadação de receitas, que são distribuídas aos detentores de unidades. Quando o contrato de arrendamento termina, o fundo perde o direito de uso, e o valor das unidades diminui ao longo do tempo, até chegar a zero ao final do contrato, pois não pode mais pagar retornos.

Classificação por método de investimento

Investimento direto (Investimento Direto)

O fundo detém diretamente a propriedade ou o direito de uso do imóvel.

Investimento indireto (Investimento Indireto)

O fundo possui ações de outras empresas que, por sua vez, investem em imóveis.

Classificação por setor imobiliário

REIT comercial (Retail REIT)

Gerencia receitas de centros comerciais, lojas de varejo, outlets e outros locais de comércio.

REIT residencial (Residential REIT)

Gerencia receitas de hotéis, condomínios, apartamentos, residências estudantis e imóveis residenciais.

REIT saúde (Healthcare REIT)

Gerencia receitas de hospitais, clínicas e centros de cuidados para idosos.

REIT escritórios (Office REIT)

Gerencia receitas de edifícios de escritórios.

REIT infraestrutura (Infrastructure REIT)

Gerencia receitas de redes de comunicação, gasodutos, oleodutos e outras infraestruturas relacionadas.

Do que depende o valor do REIT

O valor do fundo é composto por duas partes principais: o valor dos imóveis que possui e o fluxo de receitas esperado a longo prazo.

Fatores relacionados ao valor dos imóveis

O tipo de direito do fundo determina a tendência do valor. O Leasehold REIT, por exemplo, tem o valor dos ativos que diminui ao longo do tempo. Além disso, fatores económicos locais, investimentos em construção, infraestrutura e localização influenciam o aumento ou diminuição do valor imobiliário.

Fatores relacionados ao fluxo de receitas esperado

A economia é um fator crucial. Por exemplo, se o número de inquilinos de escritórios aumenta, o Office REIT arrecada mais e paga mais dividendos. Por outro lado, uma redução no turismo pode diminuir as receitas de hotéis, reduzindo os dividendos.

Vantagens e limitações de investir em REIT

Vantagens de investir em REIT

Alta liquidez

O REIT é uma ferramenta facilmente negociável na Bolsa de Valores de Tailandia (ตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย), permitindo entrada e saída rápidas.

Diversificação de risco

Incluir unidades de REIT na carteira ajuda a diversificar riscos. Pode-se também escolher diferentes tipos de REIT para equilibrar a carteira.

Transparência

Os fundos imobiliários são regulados por entidades públicas. Toda a emissão, venda e divulgação de informações operacionais passam por processos rigorosos.

Rendimentos relativamente constantes

O REIT é projetado para gerar fluxo de caixa regular, permitindo aos investidores receber dividendos contínuos ao longo do ano.

Limitações de investir em REIT

Imposto sobre dividendos

Os rendimentos de dividendos de REIT estão sujeitos a uma retenção na fonte de 10%, ou podem ser considerados na declaração de rendimentos anual, de acordo com a taxa de imposto pessoal. Para quem tem altos rendimentos, a taxa pode ser superior a 10%.

Sensibilidade às taxas de juro

O REIT é influenciado por alterações nas taxas de juro. Quando estas aumentam, os investidores podem preferir outros ativos de retorno fixo, levando à queda do preço do REIT.

Estas vantagens e limitações devem ser cuidadosamente consideradas pelos investidores, para garantir que o investimento esteja alinhado com os seus objetivos e perfil financeiro.

Exemplos de REIT negociados na Tailândia

CPNREIT: Fundo de arrendamento de terrenos

O CPNREIT é um Leasehold REIT que possui ativos como o centro comercial Central, edifícios de escritórios e o hotel Hilton Pattaya. A taxa de dividendos é cerca de 8,35% ao ano, com preço atual de 9,85 THB.

IMPACT: Fundo imobiliário Impact Mung Thong

O IMPACT é um Freehold REIT que detém terrenos, edifícios e centros de conferências no Impact Mung Thong, com uma taxa de dividendos de 4,69% ao ano, ao preço atual de 12,80 THB.

WHART: Fundo imobiliário WHA

O WHART é uma combinação de Freehold e Leasehold, gerindo armazéns de armazenamento. A taxa de dividendos é de 7,63% ao ano, com preço de fechamento de 9,50 THB.

JASIF: Fundo de infraestrutura da Jasmine

O JASIF é um Fundo de Infraestrutura Freehold, detendo fibras óticas de 1.680.500 km e recebendo renda de alugueres de TTTBB. A taxa de dividendos é de 13,73% ao ano, com preço atual de 6,70 THB.

Resumo: REIT como uma opção de rendimento regular

O fundo de investimento imobiliário (REIT) é uma alternativa de investimento adequada para quem busca rendimentos constantes superiores às taxas de juros de depósitos a prazo, através de dividendos provenientes de alugueres e outros benefícios imobiliários.

Contudo, investir em REIT requer uma análise cuidadosa de diversos fatores, incluindo vantagens como alta liquidez e diversificação, e limitações como impostos e sensibilidade às taxas de juro. Os investidores devem estudar detalhadamente cada fundo, avaliando a compatibilidade com seus objetivos e situação financeira, para obter retornos alinhados às suas expectativas.