Bitcoin já permite comprar casa? Fannie Mae une-se à Coinbase para lançar empréstimos hipotecários em criptomoedas

Título original: Fannie Mae Partners With Coinbase To Allow Crypto And Stablecoin Payments For Home Loans And Mortgages
Autor original: The Winepress
Compilado por: Peggy, BlockBeats

Autor original:律动BlockBeats

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Reprodução: 火星财经

Notas do editor: Quando “usar ativos criptográficos para comprar uma casa” passa de um slogan para uma estrutura financeira suportada pela Fannie Mae, quais serão as consequências?

Durante muito tempo, a contradição central do mercado de habitação nos EUA não mudou: os preços das casas estão a subir, enquanto os rendimentos estão estagnados, e os jovens são sistematicamente bloqueados fora do limiar do pagamento inicial. A dependência de caminhos tradicionais é a poupança e o crédito, enquanto os detentores de ativos criptográficos estão presos em um estado de “ter ativos, mas sem liquidez”. A colaboração entre a Coinbase e a Fannie Mae é essencialmente uma forma de abrir um caminho - transformar a riqueza on-chain em capacidade de compra no mundo real.

Mas a chave para esse mecanismo não está em “se é possível comprar uma casa”, mas sim “de que forma e a que custo comprar uma casa”. Essencialmente, está a substituir a poupança por hipoteca e o tempo por alavancagem: o pagamento inicial não vem mais da acumulação, mas de outro empréstimo; os ativos também não são liquidadas, mas são novamente empenhados. Enquanto o limiar é reduzido, a alavancagem é globalmente aumentada.

Quando os ativos criptográficos entram em um sistema financeiro habitacional regulamentado e respaldado pelo governo, isso traz não apenas oportunidades, mas também pode representar uma transferência de risco - de problemas de liquidez para pressões de taxas de juros e alavancagem a longo prazo.

De uma perspectiva mais macro, isso pode ser o ponto de partida para a tokenização de imóveis. As stablecoins, crédito on-chain e o empenho de ativos estão gradualmente se conectando ao sistema financeiro tradicional. E a habitação se torna um ponto de aterragem nesse processo, o que não é uma surpresa.

É importante estar atento a se isso realmente abre uma nova entrada para os jovens ou se os introduz em um sistema financeiro mais complexo e de maior alavancagem. A resposta ainda precisa de tempo para ser verificada.

A seguir, o texto original:

No início desta semana, a agência hipotecária apoiada pelo governo, Fannie Mae, anunciou uma parceria com a plataforma de negociação de criptomoedas Coinbase para permitir que criptomoedas e stablecoins sejam usadas para apoiar a concessão de empréstimos para habitação e hipotecas.

Em um comunicado de imprensa publicado em 26 de março, a Coinbase chamou essa iniciativa de “um novo caminho para a propriedade da habitação”.

Uma geração sendo excluída do mercado, e um “novo caminho”

"Milhões de americanos agora têm um novo caminho para a compra de casas. Com o novo modelo de hipoteca criptográfica apoiado pela Better, compradores em potencial em breve poderão usar Bitcoin ou USDC de suas contas Coinbase para pagar o pagamento inicial. Esses empréstimos serão emitidos e administrados pela Better e, assim como outras hipotecas em conformidade, receberão o apoio da Fannie Mae.

Para as dezenas de milhões de americanos que possuem ativos digitais, as hipotecas criptográficas oferecem uma nova opção para obter moradia em um mercado habitacional cada vez mais restrito."

A Coinbase acredita que, em um contexto em que muitos americanos estão sendo excluídos do mercado habitacional, a tokenização de imóveis pode ajudar a aliviar esse problema estrutural.

“A propriedade da habitação é um dos principais motores de acumulação de riqueza intergeracional, mas a obtenção dessa oportunidade está se tornando cada vez mais difícil. O sistema habitacional tradicional favorece a geração mais velha, que se beneficia do crescimento composto do patrimônio imobiliário ao longo de décadas, enquanto esse crescimento continua a ampliar a lacuna entre os preços das casas e os rendimentos.”

Anteriormente, o The WinePress também destacou que muitos americanos foram, de fato, “expulsos” do mercado habitacional, e essa tendência é persistente; se as políticas não forem ajustadas, só piorará.

Em janeiro deste ano, Donald Trump disse em uma reunião de gabinete que não deseja que os preços das casas caiam, mas sim que continuem a subir, para proteger a riqueza dos proprietários existentes, ao mesmo tempo que oferece aos jovens outros caminhos - como o que ele propôs anteriormente, “hipotecas de 50 anos”.

Inovação estrutural em dois empréstimos: “alavancar” o pagamento inicial com ativos criptográficos

A Coinbase, em seguida, explicou a lógica central e as vantagens desse mecanismo, que essencialmente visa resolver a fricção crucial da “liquidez”.

Nesse modelo, os detentores de ativos criptográficos não precisam desembolsar todo o dinheiro de uma só vez, nem vender ativos, para obter um empréstimo para habitação. Ao incluir ativos digitais no processo de subscrição como garantia, a riqueza on-chain pode ser convertida em poder de compra no mundo real - ampliando o caminho para a compra de casas, ao mesmo tempo que preserva as posições de investimento a longo prazo.

Esse produto é legalmente equivalente a uma hipoteca tradicional, com as mesmas garantias legais. Mas a diferença crucial é que: os mutuários não precisam pagar um pagamento inicial em dinheiro, mas sim obter um empréstimo separado usando a garantia de ativos criptográficos para cobrir o pagamento inicial.

Especificamente, ao comprar uma casa, será formada uma estrutura de “dois empréstimos”:

O primeiro é uma hipoteca padrão da Fannie Mae para o imóvel em si;

O segundo é para pagar o pagamento inicial, garantido pelos ativos criptográficos que você empenhou.

Um design chave da Better é que os dois empréstimos usam a mesma taxa de juros e prazo de amortização, e o mutuário só precisa reembolsar uma única prestação mensal consolidada, o que é um primeiro no mercado.

Por exemplo, se você deseja comprar uma propriedade no valor de 500 mil dólares, pode empenhar Bitcoin no valor de 250 mil dólares para obter um empréstimo de 100 mil dólares para pagar o pagamento inicial. Durante a vigência do empréstimo, seus ativos criptográficos serão mantidos na conta Coinbase Prime da Better e devolvidos após o pagamento do empréstimo. Além disso, quando o mutuário optar por empenhar Bitcoin, os termos do empréstimo não mudarão devido à volatilidade do preço do Bitcoin; mesmo com oscilações do mercado, suas condições de hipoteca permanecem inalteradas.

De uma perspectiva mais macro, esse produto é visto como uma tentativa chave da entrada de ativos criptográficos no sistema financeiro real. As stablecoins já estão sendo amplamente utilizadas em pagamentos globais e gestão de fundos, e a tokenização está gradualmente penetrando no crédito, dívida soberana e mercados de capitais, enquanto as finanças habitacionais são vistas como o próximo ponto de aterragem.

Essas novas hipotecas criptográficas são o primeiro passo para integrar ativos criptográficos na infraestrutura central do sistema financeiro habitacional dos EUA. Essa é a realização da visão de uma “plataforma onde tudo pode ser negociado (Everything Exchange)”, não apenas negociando ativos on-chain, mas também permitindo que esses ativos sejam utilizados no mundo real. Isso prova que os ativos criptográficos podem ser interoperáveis com sistemas regulamentados e respaldados pelo governo, trazendo maior liberdade econômica e ampliando o caminho para realizar o “Sonho Americano”.

Em uma entrevista à CNBC, o CEO da Better, Vishal Garg, afirmou: “Agora finalmente construímos a infraestrutura para que qualquer ativo tokenizado nos EUA possa ser empenhado para ajudar as pessoas a comprar casas. Tudo começa com Bitcoin, com USDC, mas no futuro pode se expandir para ações da Apple, ações da Amazon, ou qualquer fundo mútuo ou fundo de obrigações negociado publicamente, até mesmo ativos que você possui em sua conta de aposentadoria (IRA) - todos esses podem ser usados para empenho e apoiar sua compra de casa.”

Max Branzburg, responsável por produtos de consumo e comerciais da Coinbase, acrescentou: “Hipotecas lastreadas em tokens são um grande passo para abrir a propriedade da habitação para a geração mais jovem que enfrenta barreiras na poupança para o pagamento inicial tradicional.”

Custos e riscos: maior limiar ou outro tipo de alavancagem?

Mas esse modelo não vem sem custos.

A CNBC aponta que os mutuários precisam reembolsar simultaneamente dois empréstimos, o que aumentará significativamente o custo total.

O Wall Street Journal também explicou: a nova hipoteca funciona da seguinte maneira: o comprador primeiro obtém uma hipoteca tradicional de 15 ou 30 anos, apoiada pela Fannie Mae, da Better; ao mesmo tempo, o comprador não precisa pagar um pagamento inicial em dinheiro, mas obtém um empréstimo separado usando Bitcoin ou USDC (stablecoins populares) como garantia para cobrir o pagamento inicial.

Como a segunda hipoteca substitui o pagamento inicial em dinheiro, os mutuários precisam pagar juros sobre ambos os empréstimos, o que aumentará significativamente o custo total da compra. As taxas de juros dos dois empréstimos estão aproximadamente na mesma faixa das taxas típicas das hipotecas da Fannie Mae, ou podem ser até 1,5 pontos percentuais mais altas.

Em outras palavras, essa solução essencialmente substitui “poupança” por “alavancagem”.

No entanto, o CEO da Better, Vishal Garg, afirmou que as taxas oferecidas pela sua plataforma ainda são inferiores às dos concorrentes, e as taxas e prazos dos dois empréstimos permanecem consistentes. Ele disse: “Você ainda mantém o potencial de valorização dos ativos; no caso do USDC, os ativos que você possui e os rendimentos que geram podem ser usados para cobrir as despesas de juros da hipoteca.”

O Wall Street Journal também citou uma pesquisa da Redfin de 2025, que revelou que mais de 10% da geração millennial e da geração Z venderam ativos criptográficos para pagar o pagamento inicial da casa.

De uma perspectiva mais macro, essa iniciativa é vista como um passo crucial no processo de tokenização abrangente do setor imobiliário.

O corretor de imóveis focado em criptografia, Tony Giordano, declarou no podcast Property Play: “Não consigo ver a possibilidade de que toda a indústria imobiliária não migre para a blockchain nos próximos 10 anos.”