潘石屹 publicou: Minhas reflexões

Ele disse que, nesses dias, ao se reunir com amigos, o assunto sempre gira em torno dos grandes acontecimentos no setor imobiliário, cujas perdas são calculadas em trilhões, e todo o setor quase colapsou.
Essa questão trouxe dor para inúmeras famílias e para toda a sociedade, e pode levar anos ou até uma década para se recuperar lentamente.
Um, Raízes do setor: desequilíbrio intrínseco do modelo
1. De moradia social a moradia comercial: imitando o modelo de Hong Kong, mas desviando, regras como área comum se distorceram, criando riscos ocultos no setor.
2. Alavancagem de hipotecas fora de controle: a proporção de entrada foi gradualmente reduzida de 50% para zero, com operações ilegais como parcelamento de entrada, contratos falsos, fluxo de caixa falso se proliferaram, aumentando exponencialmente o risco de alavancagem.
3. Sistema de pré-venda e bancos de terras: o sistema de pré-venda permite que construtores vendam antes de construir, desviando fundos; o modelo de bancos de terras incentiva especulação, com o governo dependente de receitas de terras, formando uma comunidade de interesses distorcida.
Dois, Desvio do setor: afastamento da essência e perda de controle
1. Distorção na lógica de competição: o setor passou de “construir boas casas” para “competir em alavancagem, aquisição de terras e escala”, com endividamento elevado e alta rotatividade se tornando padrão, a financeirização afastada da essência da moradia.
2. Ciclo vicioso ecológico: construtores dependem de fundos de pré-venda e de novos empréstimos para manter operações; o governo aumenta os preços das terras; compradores seguem a tendência de alta, formando uma bolha, transformando-se em um esquema de Ponzi de passar a bola, extremamente frágil.
3. Controle da opinião pública e regras restritivas: o ambiente do setor só permite elogios, os questionadores são vistos como estranhos, perdendo oportunidades de correção precoce.
Não é um problema de preço, mas de todo o modelo. Pré-venda, área comum, receita de terras — passo a passo, empurraram o setor para o abismo.
Uma poeira na era, que cai sobre inúmeras famílias, se transforma em uma montanha.