Pan Shiyi publicou: Minhas reflexões

Ele disse que, nos últimos dias, ao se reunir com amigos, o tópico sempre girava em torno dos grandes problemas causados pelo setor imobiliário, com perdas calculadas em trilhões, e o setor quase desmoronando.
Essa questão trouxe dor a inúmeras famílias e à sociedade como um todo, e pode levar anos ou até uma década para se recuperar lentamente.
I. Raízes do setor: desequilíbrio intrínseco do modelo
1. De moradia social a moradia comercial: imitando o modelo de Hong Kong, mas desviando, com regras como área comum compartilhada se tornando distorcidas, criando riscos ocultos na indústria.
2. Alavancagem de hipotecas fora de controle: a proporção de entrada foi gradualmente relaxada de 50% para zero entrada, com operações ilegais como parcelamento de entrada, contratos falsos, fluxo de caixa falso se proliferando, aumentando exponencialmente o risco de alavancagem.
3. Sistema de pré-venda e bancos de terras: o sistema de pré-venda permite que construtores vendam antes de construir, desviando fundos; o modelo de banco de terras incentiva os desenvolvedores a acumular terrenos e o governo a depender de receitas fiscais de terras, formando uma comunidade de interesses distorcida.
II. Distorção do setor: desvio do essencial e perda de controle
1. Distorção na lógica de competição: o setor passou de “construir boas casas” para “competir em alavancagem, aquisição de terrenos e escala”, com alta dívida e alta rotatividade se tornando padrão, a financeirização afastando-se da essência da moradia.
2. Ciclo vicioso ecológico: construtores dependem de fundos de pré-venda e de novos empréstimos para manter operações; o governo aumenta os preços das terras; compradores de imóveis seguem a alta de forma cega, formando uma bolha que se assemelha a um esquema Ponzi de passar o tambor, extremamente frágil.
3. Controle da opinião pública e regras restritivas: o ambiente do setor só permite elogios, os questionadores são vistos como estranhos, perdendo oportunidades de correção precoce.
Não é um problema de preço de imóveis, mas de todo o modelo. Pré-venda, área comum compartilhada, receita de terras — passo a passo, empurraram o setor para o abismo.
Um grão de cinza na era, caindo sobre inúmeras famílias, se torna uma montanha.