Sonho imobiliário de 50 dólares: o caminho do colapso de Detroit do RealT

Escrito por: Joel Khalili

Traduzido por: Luffy, Foresight News

Em 2019, dois irmãos canadenses usaram criptomoedas para dividir imóveis em “tokens de apenas 50 dólares cada”, criando um império imobiliário em Detroit com centenas de propriedades que atraíam milhares de investidores globais. Eles afirmaram usar blockchain para " democratizar o investimento imobiliário", prometendo retornos elevados, e os tokens foram rapidamente vendidos. Mas por trás da narrativa brilhante do criptomercado, a realidade do mundo real desmoronou: casas com infiltrações, mofo, incêndios, desabamentos, inquilinos lutando em ambientes perigosos, centenas de multas por violações municipais, e acusações mútuas. No final, processos judiciais, perda de confiança, e uma experiência financeira que parecia inovadora virou um desastre completo.

O repórter da Wired, Joel Khalili, investigou in loco para reconstruir toda a ascensão e queda do mito do RealT, revelando a dura realidade da tokenização imobiliária: por mais perfeita que seja a blockchain, ela não consegue esconder a corrupção e o abandono do mundo offline.

A seguir, a tradução do relato de Joel Khalili para o português:

50 Dólares para se tornar proprietário: a mentira utópica do mercado imobiliário cripto

Caminhava por uma escada de madeira que levava ao porão de uma casa duplex construída na década de 1920, no leste de Detroit, Michigan. Um cheiro forte de umidade, tijolos, água parada, mofo e alvejante invadia o ar. Quem estava na minha frente era Cornell Dorris, que morava ali há quase dez anos. Dorris, com pouco mais de 40 anos, tem duas filhas e visita o local nos fins de semana. Ele ganha a vida com churrasco e eventos.

Quando meus olhos se ajustaram à escuridão, vi fezes de rato no chão e uma poça de água negra se espalhando pelo porão. “Quando chove, a água entra”, disse Dorris. O ar estava pesado, incomum, e senti uma vontade forte de sair imediatamente.

O proprietário de Dorris não era uma pessoa comum. Há cerca de quatro anos, o prédio foi comprado por uma startup chamada RealToken (ou RealT). A empresa tinha um plano ambicioso: usar tecnologia de criptomoedas para " democratizar o investimento imobiliário". A ideia era dividir um imóvel em milhares de tokens, cada um custando cerca de 50 dólares. Os detentores de tokens poderiam receber uma parte do aluguel, com retorno anual de até 12%, além de lucrar com a valorização do imóvel.

Investidores ficaram entusiasmados com o conceito, e a RealT expandiu rapidamente em Detroit, comprando cerca de 500 edifícios. Além disso, adquiriu aproximadamente 200 propriedades em mais de 40 cidades americanas, totalizando cerca de 150 milhões de dólares em ativos. Por razões regulatórias, residentes americanos não podiam investir, mas pelo menos 16 mil pessoas de 150 países já compraram tokens da RealT. Apesar da falta de dados confiáveis, a empresa alegou ser “a maior plataforma de tokenização imobiliária do mundo”.

O duplex de Dorris tinha o porão inundado

No entanto, apesar do sucesso no mundo cripto, a RealT enfrentava problemas no mundo real. No verão passado, o governo de Detroit processou a empresa e seus fundadores por “centenas de violações ambientais”. A casa de Dorris era uma das muitas consideradas inabitáveis pelos inspetores municipais. Ele me contou que, embora o antigo proprietário às vezes cuidasse de reparos, desde que a RealT assumiu, a condição do prédio piorou visivelmente. Os inspetores encontraram detectores de fumaça ausentes, banheiras sem água quente. “Agora só tomo banho na pia”, disse Dorris. “Tem rato no andar de baixo, esquilos no de cima.”

Segundo o Zillow, o mercado imobiliário dos EUA vale cerca de 55 trilhões de dólares, mas a participação de imóveis tokenizados é mínima. Mas, de acordo com o Deutsche Bank, em poucos anos, a ideia de comprar frações de imóveis com criptomoedas cresceu para um setor avaliado em 30 bilhões de dólares. Em Detroit, a visão de se tornar proprietário com pouco dinheiro entra em conflito com a realidade de imóveis deteriorados e moradores em condições precárias.

A casa na 8821 Prairie Street tem janelas desaparecidas na frente e nas laterais, a escada do alpendre desabou, e as placas de revestimento estão deformadas

Rémy e Jean-Marc Jacobson, irmãos canadenses, fundaram a RealT. Embora não sejam gêmeos, parecem muito, ambos usam óculos, cabelo bem cuidado, barba grisalha. São autoproclamados libertários, apoiando o livre mercado e minimizando a intervenção do governo. Quando nos encontramos por Zoom, Jean-Marc foi entusiasta, às vezes até agressivo. Tentei fazer uma pergunta delicada, mas ele me disse: “Pergunte direto.”

Eles cresceram no Canadá e na Europa, vindo de uma família cheia de histórias e processos judiciais ao redor do mundo. Uma irmã deles teve um divórcio tumultuado, que virou uma disputa por milhões de dólares, com bens retidos nas Bahamas, vencida por ela. O cunhado foi condenado por ligação a um grupo que vendia armas ilegalmente na Angola. O pai, um financista, respondeu a uma pergunta sobre a riqueza familiar com um “não pergunte, não vou mentir”.

Rémy e Jean-Marc começaram suas carreiras imobiliárias reformando e vendendo casas em Quebec e nos EUA. Em meados dos anos 2010, conheceram o Bitcoin. Logo, iniciaram uma operação de mineração de Bitcoin e fundaram várias empresas e uma organização sem fins lucrativos. Eles também tiveram problemas relacionados ao Bitcoin, incluindo uma fraude Ponzi e um acordo com um cliente que alegava que eles retinham milhões de criptomoedas.

Segundo Jean-Marc, desde 2013 eles pensavam em combinar suas experiências em imóveis e criptomoedas. No sistema financeiro tradicional, é possível investir em fundos de investimento imobiliário (REITs), que distribuem parte do aluguel. Mas isso exige investimentos de milhares de dólares. Eles buscavam uma forma de criar um produto semelhante usando criptomoedas, permitindo investimentos menores. Só em 2018, Rémy recebeu uma ligação de um advogado, e aí encontraram uma solução.

Normalmente, não se pode vender um imóvel para mil pessoas. Mas se os irmãos Jacobson transferirem a propriedade para uma LLC, podem criar e vender tokens que representam ações dessa LLC.

Começaram a testar a ideia em Detroit, uma cidade com preços baixos e planos de revitalização ambiciosos, ideal para o projeto. “Detroit está se recuperando de uma falência, está em recuperação”, disse Jean-Marc. “Ela tem potencial de valorização. E também é um lugar para melhorar a comunidade.”

Compraram a primeira propriedade, uma casa simples na Marlowe Street, nº 9943, no oeste de Detroit. Em abril de 2019, tokenizaram o imóvel, emitindo 1000 tokens, vendendo-os para pagar custos, reparos e uma comissão de 10% para os irmãos. Planejavam também cobrar 2% do aluguel futuro, enquanto o restante seria usado para manutenção, impostos e distribuição aos detentores de tokens.

Jean-Marc contou que, no primeiro dia, venderam menos de cinco tokens. Pediram amigos e familiares para comprar, e fizeram propaganda nas redes sociais e na mídia. “No começo, todo mundo desconfiava”, disse. “Vendemos muito pouco.” Depois de cinco meses, eles pensaram em vender o imóvel e reembolsar os investidores, desistindo do projeto.

Porém, os tokens começaram a vender lentamente. Em 13 de dezembro, estavam esgotados. Na época, 107 investidores de 33 países possuíam, em média, 0,93% de cada token, e recebiam cerca de 25 dólares diários de aluguel.

Para aumentar a demanda, os irmãos criaram um grupo no Telegram para investidores francófonos. Em 2020, a expansão foi rápida: tokenizaram um prédio na Appoline Street, uma casa na Schaefer Street, e uma na Mansfield Street, totalizando quase 50 imóveis naquele ano.

Quando planejavam expandir em Detroit, trabalharam com o corretor Shawn Reed. Segundo documentos judiciais, Reed ajudou a buscar imóveis e até reformá-los para a tokenização, embora tivesse um passado obscuro: prisão por fraude bancária e fama de “senhorio de favela”. Essas transações ajudaram a atender à demanda crescente por tokens.

Um investidor no Telegram, chamado TokNist, disse que entendeu o modelo na hora. Morando na Ásia, queria comprar imóveis, mas não conseguia empréstimos. A RealT oferecia uma alternativa de baixo custo, sem bancos. “Muita gente como eu”, disse TokNist. “Não são investidores ricos, são pessoas comuns querendo uma parte do mercado imobiliário e renda fixa.”

Em 2022, TokNist começou a comprar muitos tokens, mas enfrentou dificuldades. Quando a RealT lançava um novo imóvel, ele ficava atento ao site, que frequentemente travava ou sumia com os tokens. “Eles vendiam tudo em minutos”, contou. “Às vezes, várias propriedades no mesmo dia, e em poucos minutos, tudo esgotado.”

Por trás das cenas, os irmãos Jacobson enfrentaram problemas ao administrar a crescente carteira de imóveis. Em 2023, um banco cancelou a recompra de um imóvel em Miami por inadimplência, e a cidade declarou o prédio como inseguro. Chicago também multou várias LLCs da RealT por deterioração e violações. Esses sinais indicaram que o império começava a desmoronar.

Desmoronamento, incêndios e inquilinos abandonados: o império desaba

Na summer de 2024, Aaron Mondry, repórter do jornal local sem fins lucrativos Outlier Media, investigava a série “Especuladores de Detroit”. Um informante revelou a ele um padrão estranho nos registros de propriedade de Wayne County, Michigan.

Ao revisar os registros, Mondry descobriu que muitas casas em Detroit eram de propriedade de LLCs com nomes contendo “RealToken”. Assim, a RealT tinha comprado e tokenizado centenas de imóveis na cidade, tornando-se uma das maiores proprietárias. Muitas eram casas unifamiliares adquiridas em compras em massa, às vezes sem inspeção. Essas propriedades estavam concentradas em bairros de baixa renda, majoritariamente negros.

Mondry fez uma lista e visitou as casas. Logo, percebeu um padrão chocante: muitas estavam em péssimo estado, vazias, com impostos atrasados. Em fevereiro de 2025, publicou uma série de reportagens baseadas em registros públicos e entrevistas com inquilinos. Acusou a RealT de má gestão, negligência e abandono, com moradores vivendo em condições insalubres. Inspeções municipais alertaram para problemas em um prédio na Cadieux Street, que pegou fogo em março.

Desde o incêndio na Cadieux, em março de 2025, o prédio ficou vazio, com os destroços cobertos por tábuas.

Em setembro de 2025, Mondry visitou novamente os bairros, ouvindo relatos semelhantes. Passando por quadras com cestas de basquete cobertas de cinzas e cheirando churrasco e música, contrastando com a deterioração das casas da RealT.

Ele parou na frente de um prédio queimado na Cadieux, agora fechado com tábuas. Em uma comunidade no norte, um grupo que se dizia gangue afirmou controlar um prédio na Greenfield, com uma fachada vermelha. Em um vídeo no YouTube, eles alegaram ser os locatários dessas unidades. “Para um viciado, é um hotel cinco estrelas”, disse um deles. Outras casas da RealT estavam cheias de balas e buracos de tiro. Inquilinos relataram que estavam recusando pagar aluguel para forçar reparos.

Em uma cafeteria no oeste de Detroit, conheci Maya, inquilina de uma casa de tijolos vermelhos próxima. Quando ela chegava em casa, estacionava o carro e ficava uma hora na garagem antes de entrar. Uma de suas quartos tinha um teto com vazamento e um buraco, expondo a estrutura de madeira. A pintura descascava, e o isolamento úmido e amarelado pendia do teto. Maya só se sentia segura no banheiro, cozinha e sala, onde dormia.

Algumas ruas adiante, encontrei Monica, moradora há seis anos, na mesma casa na Eight Mile Road, com dois netos. Os tokens eram de 331 pessoas, que recebiam uma média de 9,3% ao ano de aluguel. Ela me contou que o aquecimento não funcionava, a água era instável, e as janelas estavam quebradas. Uma árvore morta no jardim assustava à noite. Ela tentava entrar em abrigos de emergência, mas estavam lotados. “Volte para casa, querido”, disse ela. “Aqui é assustador.”

O teto de uma casa na Fielding, nº 18415, desabou, e o corredor ficou cheio de gesso e isolamento úmido

Processos, culpas e perda de confiança: o experimento tokenizado descontrola-se

No quinto andar do Coleman A. Young Municipal Center, entre azulejos amarelos e carpete antigo, encontrei Conrad Mallett, responsável por todos os processos civis da cidade. Sua parede tinha retratos de Muhammad Ali e líderes do movimento pelos direitos civis. Mallett foi vice-prefeito de Detroit e juiz da Suprema Corte de Michigan. No ano passado, ele começou a investigar as reportagens do Outlier Media. Avaliou as propriedades, registrando violações. “Descobrimos milhares de casas irregulares”, disse. “Concluímos que a maioria das casas não atendia aos padrões de habitabilidade.”

Sua assistente, Tamara York Cook, enviou inspetores às casas, colou cartões de visita nas portas. Logo, começaram a receber muitas ligações. “As pessoas queriam contar suas histórias”, disse.

Em julho, a prefeitura entrou com uma ação contra a RealT, seus fundadores e 165 LLCs relacionadas, por centenas de violações de normas públicas e fiscais, e multas por deterioração de imóveis. A ação alegava que 408 imóveis não tinham certificados de conformidade. Jacobson disse à Wired que, quanto a certificados, a carteira de ativos tokenizados da RealT não era diferente de outras propriedades na mesma área postal.

Pouco depois, um juiz emitiu uma ordem temporária proibindo a RealT de cobrar aluguel ou despejar inquilinos até que as propriedades estivessem em conformidade. A ordem foi prorrogada, mas posteriormente relaxada, permitindo despejos de inadimplentes.

No Telegram, alguns investidores questionaram a ação judicial. Rémy Jacobson tentou acalmá-los, dizendo que estavam trabalhando para resolver tudo. Outros, como Jean-Marc, promoviam o mercado imobiliário de Detroit. Em julho, anunciaram que uma propriedade na Cornell Dorris Street tinha sido vendida, prometendo um retorno de até 75,61%. A transação foi apresentada como prova do vigor do mercado e da habilidade da RealT. Em uma ligação com investidores, Jean-Marc afirmou que a venda tinha sido concluída.

O comprador, East Coast Servicing LLC, tinha o mesmo endereço registrado na documentação da RealT, assinado por Rémy Jacobson. Na prática, os irmãos Jacobson fizeram a transação com uma outra empresa controlada por eles.

Depois de verificar, em fevereiro de 2026, eles enviaram um e-mail aos investidores dizendo que o comprador tinha desistido, embora em julho tivessem dito que a venda tinha sido concluída. Posteriormente, disseram que a LLC era uma ferramenta para vender imóveis a estrangeiros.

A principal acusação do processo contra a RealT é que seu modelo de negócios inclui negligência na manutenção dos imóveis. “Eles conseguem gerar retorno anual sem cuidar bem das casas”, afirmou Mallett.

Jean-Marc Jacobson negou as acusações, dizendo que a intenção sempre foi ajudar a revitalizar Detroit com mais investimentos. Segundo ele, ao tokenizar um imóvel, criam um fundo para manutenção. Para garantir altos retornos, os imóveis precisam estar alugados e gerar renda. Ignorar isso tornaria tudo impossível.

Ele afirmou que a gestão imobiliária ou outros profissionais teriam negligenciado ou enganado a RealT, incluindo Reed, que foi processado por fraude.

Em 3 de setembro, encontrei Reed em um hotel em Detroit, sentado sob um lustre de cristal, com barba longa, calçando botas. Ele tinha cabelo preto e careca, e usava uma expressão séria. Durante a conversa, ele mexia na barba.

Até então, a relação entre Reed e os irmãos Jacobson tinha se deteriorado. Segundo documentos judiciais, eles começaram a discutir detalhes de negócios e reformas em 2024, até romperem completamente. Jacobson processou Reed por declarações fraudulentas, alegando que ele cobrou por reparos que nunca fizeram. Reed negou, dizendo que ajudou apenas na reforma de alguns imóveis, não na gestão de toda a carteira. Em junho, Reed entrou com uma contrademanda, acusando a RealT de tentar culpá-lo pelos problemas de Detroit. “Nunca fui gestor de propriedades”, afirmou. O processo ainda está em andamento.

Durante a entrevista, Jean-Marc evitou falar de Reed, dizendo: “Às vezes, ao entrar numa cidade nova, você encontra pessoas erradas… Ninguém está imune a enganos.”

Quando a disputa judicial começou, os irmãos Jacobson criaram a New Detroit Property Management, que assumiu a gestão da carteira de Detroit. Nomearam o experiente gerente Salvatore Palazzolo como vice-presidente. No último dia na cidade, ele me buscou em um SUV preto, com uma cruz pendurada no espelho retrovisor, e quis mostrar as casas reformadas.

Durante o trajeto, Palazzolo explicou que seu trabalho era identificar imóveis que pudessem ser alugados rapidamente após pequenas reformas. Mas a prefeitura continuava multando as casas deterioradas, dificultando o trabalho. “Temos muitas propriedades”, disse. “As multas são constantes, é demais.”

Mesmo após as reformas, problemas persistem. Em um caso, alguém se passou pelo proprietário e alugou uma casa reformada. Os irmãos Jacobson dizem que esse impostor tentou explorar uma ordem de suspensão de despejo, oferecendo que o inquilino pagasse uma quantia mínima ao governo para não ser despejado.

Paramos na frente de uma casa de tijolos vermelhos, com telhado de duas águas e moldura branca. Palazzolo mostrou as melhorias feitas: janelas intactas, cozinha e banheiro reformados, paredes pintadas, toldo consertado, piso limpo ou novo.

Mostrou-me mais cinco casas semelhantes, limpas e habitáveis, embora simples.

Palazzolo estima que, até então, a New Detroit tinha reformado cerca de 40 imóveis para a RealT. Segundo documentos recentes, a empresa obteve certificados de conformidade para 28 dessas propriedades. “A gente acha que as pessoas não percebem o quão ruins algumas casas eram”, disse. “Repará-las até o padrão é muito trabalho.” Ele afirmou que estão se esforçando para tornar as casas seguras e acessíveis.

Jean-Marc admitiu que as casas de Detroit estão em péssimo estado, mas criticou quem expõe os problemas. Durante o verão, ele falou semanalmente com investidores francófonos no Telegram, minimizando as reportagens de Mondry. “Claro que esse jornalista não gosta da gente”, disse em julho. “Ele só escreve o que quer, ignora provas contrárias.” Depois, alegou que a reportagem tinha “apenas uma análise superficial” e que buscava uma narrativa sensacionalista. Em setembro, afirmou que as ações do governo contra a RealT eram “corrupção administrativa, agendas políticas, manipulação e abuso de poder”.

No Telegram, alguns investidores questionaram as ações judiciais ou as reportagens. Outros sugeriram que a RealT deveria investigar seus gestores. Jean-Marc respondeu: “Você gosta de despejar ódio.” Em outra mensagem, zombou de um inquilino: “Alerta!!! Meu torneira quebrou!!! Urgente!!!🆘”. Os três investidores que conversei disseram que o grupo do Telegram é hostil. Os irmãos Jacobson negam que o grupo seja agressivo, dizendo que tensões internas são normais em tempos difíceis.

Apesar disso, os investidores fizeram perguntas cada vez mais duras. Em setembro, descobriram documentos de 2023 que mostravam que a RealT tinha obtido um empréstimo de 950 mil dólares para duas casas em Chicago, meses após tokenizá-las. Um investidor achou isso “muito suspeito”, pois colocava os tokens em risco de serem tomados pelo banco se não pagassem. Jean-Marc afirmou que o empréstimo foi para ajudar o vendedor, que teria se beneficiado de alguma forma não revelada. Segundo ele, a dívida foi paga. “Às vezes, é preciso fazer operações corporativas”, disse. Tomasz Piskorski, professor de imóveis na Columbia Business School, afirmou que esse tipo de operação não é comum. “Não vejo uma justificativa razoável”, disse.

No final de novembro, investidores questionaram uma propriedade em Chicago, que havia sido considerada perigosa e para demolição meses antes, mas ainda gerava renda de aluguel. “Comecei a ficar sem saber o que pensar”, disse um. Em Detroit, também vi casos semelhantes: imóveis aparentemente vazios, listados como alugados, ou ocupados por gangues. Os irmãos Jacobson dizem que o sistema de custódia do governo de Detroit dificultou verificar as ocupações.

Alguns investidores sentem-se traídos pelos irmãos. Outros pararam de comprar tokens, aguardando a resolução dos conflitos em Detroit. TokNist, que mora na Ásia, duvida da gestão. Outro investidor, chamado Demetrius Flenory, escreveu aos irmãos: “Nossos tokens deveriam apoiar inovação e democratizar o mercado imobiliário, mas estão ligados a imóveis insalubres e perigosos, agravando os problemas sociais dessas comunidades… Não podemos ignorar os escândalos semanais.”

Reed, que se diz não ser gestor de propriedades, também criticou publicamente. Em um vídeo no X, mostrou uma casa que alegou pertencer à RealT, com um colchão sujo no chão e lixo acumulado. “Se eu tivesse tokens dessa casa, ficaria louco”, disse. Mas, na época, Reed já tinha se juntado a outra empresa de tokenização imobiliária.

Em fevereiro, os irmãos Jacobson anunciaram que planejavam vender muitas propriedades da carteira, para “otimizar o retorno dos investidores”. Mas, para isso, teriam que parar de pagar aluguel a todos, independentemente da localização. Alguns apoiaram, outros ficaram furiosos, questionando por que eles poderiam decidir unilateralmente parar de pagar os aluguéis.

O julgamento contra a RealT começou em maio. Outras disputas continuam. A empresa também tenta expandir para outros países, vendendo tokens de imóveis “em construção” na Colômbia e no Panamá, como uma forma de crowdfunding para futuros lucros. Jean-Marc disse que esses projetos têm “potencial promissor”, embora muitos tokens ainda estejam à venda há meses.