Primeiros fundos de índice C-REITs com rendimento total reúnem-se por completo: 1,2 mil milhões de fundos incrementais entrarão no mercado de forma faseada

Jornal “Securities Times”, repórter Yu Shipeng

Até 8 de julho, a primeira leva de fundos de índices de “REITs” de rendimento total (a seguir, “fundos de REITs”) terminou totalmente o período de subscrição. O desempenho da emissão também tem sido bastante promissor. Durante o período de captação, quatro produtos: alguns encerraram a subscrição antes do prazo e outros até registaram fenómenos de “esgotamento no primeiro dia” com alocação proporcional. Considerando uma escala de 300 milhões de yuan por produto, os quatro produtos deverão trazer um aumento de 1,2 mil milhões de yuan de fundos incrementais. Após a constituição, irão gradualmente entrar em carteira para investir no mercado.

Fontes ouvidas indicaram que, se os primeiros produtos conseguirem gerar um efeito de demonstração, no futuro haverá mais gestores de fundos que acompanharão com novas emissões. Olhando mais além, com o aumento de fundos e a expansão contínua de categorias de ativos que procuram, é possível que se reconfigure o ciclo de oferta e procura no mercado de REITs.

As quatro carteiras de fundos concluíram a subscrição e estão prestes a entrar no mercado

De acordo com o anúncio de 8 de julho da Eaonda Fund (易方达基金), o Eaonda REITs Index Fund encerrou a subscrição antecipadamente a 6 de julho. A proporção de confirmação dos pedidos de subscrição válidos em 6 de julho foi de 86,649750%, ficando retida até duas casas decimais como 86,65%. Em 8 de julho, a China International Capital Fund (中金基金) anunciou que o China International REITs Fund terminou a subscrição em 7 de julho. Como o montante acumulado de pedidos de subscrição válidos (excluindo os juros do período de subscrição) excedeu o limite de 300 milhões de yuan, a confirmação parcial dos pedidos de subscrição válidos de 7 de julho seria feita por “proporção do último dia”. Do lado da Huaxia Fund (华夏基金), os seus fundos de REITs também encerraram antecipadamente a 6 de julho. Quanto ao Southern Fund (南方基金), os seus fundos de REITs chegaram mesmo a encerrar a subscrição no próprio dia de abertura, 1 de julho, e a proporção de alocação final confirmada foi de 81,20%. O fundo foi constituído em 3 de julho, com uma escala de captação de 299 milhões de yuan e 1.107 contas com subscrição válida.

Importa referir que estes quatro fundos pertencem a produtos de tipo FOF (fundos de fundos). O indicador comparativo de desempenho do fundo é: taxa de rendimento do CNI (índice) de REITs de rendimento total x 95% + taxa de referência de depósitos à ordem x 5%. A proporção de investimento nos títulos que compõem o índice de referência e nos títulos que o substituem (componentes alternativos) não é inferior a 90% do valor patrimonial líquido do fundo.

“Como uma tentativa inicial de fundos públicos na área de investimento em REITs, os quatro fundos receberam reconhecimento de fundos do mercado: houve produtos que encerraram a subscrição antes do prazo e até ocorreu alocação proporcional e fenómenos de esgotamento num dia. Considerando o limite de 300 milhões de yuan por captação, o mercado de REITs deverá receber um aumento de 1,2 mil milhões de yuan em fundos incrementais.” Um especialista em pesquisa e investimento de REITs de um gestor público em Pequim disse ao repórter do Securities Times.

Pesquisa da China International Capital Company

A pesquisa da China International Capital Company (中金公司) considera que a entrada de mercado dos primeiros quatro fundos de REITs trouxe fundos incrementais, mas o tamanho e o ritmo efetivos de construção de carteira dependerão das regras do produto, da liquidez do mercado, da volatilidade das cotações e da disponibilidade de recursos para transações em bloco. No curto prazo, componentes do índice com maior ponderação, potencial escala de compra relativamente maior face ao volume médio diário negociado e com maior proporção no free float, e com uma tendência de alta mais forte, tenderão a ser mais beneficiados. No médio e longo prazo, isto ajudará a expandir a base de investidores, melhorar a liquidez e impulsionar a concentração de recursos em empresas líderes de alta qualidade. Até 8 de julho, o valor patrimonial líquido do primeiro fundo Southern REITs a ser constituído mostrava-se como zero, ainda sem construção de carteira.

Possíveis fundos incrementais podem atingir dezenas de milhares de milhões

Olhe-se mais adiante: a primeira leva de fundos de REITs acompanha o índice de rendimento total de REITs (中证REITs全收益指数). O índice foi publicado no final de 2022. Os quatro produtos acima são a primeira leva de fundos indexados a ele. Pelas informações mais recentes até 8 de julho, há 51 ativos incluídos no índice, cobrindo mais de 60% do número total no mercado e mais de 70% do valor de mercado total. Inclui projetos maduros de infraestruturas com fluxos de caixa estáveis, como autoestradas, habitação de arrendamento garantido, logística de armazéns e parques industriais. Também inclui ativos de infraestrutura emergente, como energia eólica, energia solar e centros de dados.

Um executivo de uma gestora pública na região Sul da China disse ao repórter do Securities Times que, considerando o limite de 300 milhões de yuan por produto, o índice de rendimento total de REITs ainda pode acomodar mais fundos indexados. Se a operação dos primeiros produtos conseguir formar algum efeito de demonstração, no futuro deverá haver mais gestores a acompanhar com novas emissões. Atualmente, há cerca de 30 e tal gestores de REITs de fundos públicos. Se uma empresa emitir um produto, a escala potencial de entrada no mercado para fundos públicos poderá atingir dezenas de milhares de milhões de yuan.

Vale notar que, entre os atuais 132 produtos de REITs, cerca de 86 já foram listados. Os restantes 46 produtos encontram-se em fase de submissão ou análise, incluindo mais de 10 REITs de imóveis comerciais. Na perspetiva do especialista de pesquisa e investimento em REITs citado acima, isto significa que, com base nos cerca de dez tipos de ativos subjacentes atuais de fundos públicos, no futuro poderá haver uma oferta de ativos subjacentes ainda mais rica e diversificada, incluindo ativos tradicionais como pensões, bem como novos ativos que o mercado espera mais.

Zhu Jie, subdiretor-geral do Departamento de Gestão de Investimentos em Infraestruturas da China Merchants Fund, analisou que atualmente o mercado doméstico de REITs de fundos públicos formou um padrão de “duas rodas motrizes” impulsionado por infraestruturas e por imóveis comerciais. Em termos de ciclo de aprovação, o período de submissão e análise de REITs de infraestruturas costuma ser de 10 a 15 meses. Já os REITs de imóveis comerciais podem ser submetidos diretamente à Comissão Reguladora de Valores Mobiliários da China e às bolsas de Xangai e Shenzhen para análise; o ciclo total costuma ser de 4 a 6 meses. A redução do tempo de aprovação impulsiona a submissão em massa de REITs de imóveis comerciais.

O mercado de REITs pode melhorar em liquidez

Com a entrada de fundos incrementais trazida pela entrada dos fundos e a expansão de novas categorias devido à ampliação dos ativos subjacentes, espera-se que seja capaz de reconfigurar o ciclo de oferta e procura dos REITs de fundos públicos. Se a liquidez do mercado secundário continuar a melhorar, a eficiência do ciclo de oferta e procura dos REITs poderá ser ainda mais otimizada.

A China International Capital Company considera que a liquidez dos REITs de fundos públicos atualmente pode ser resumida como: volume ainda aceitável, deterioração estrutural e aumento do “efeito de estratificação”. Os ativos do topo mantêm alguma liquidez, enquanto a profundidade de negociação e a capacidade de resistir a choques dos ativos da faixa do meio e do fim foram enfraquecidas.

De acordo com estatísticas da Wind, no período de 1 de junho a 8 de julho, houve 3 tipos de ativos em que o montante negociado superou 2 mil milhões de yuan: imóveis comerciais, infraestruturas de consumo e infraestruturas de transporte. Já o volume negociado de outros ativos, como infraestruturas de parques e logística de armazéns, ficou abaixo de 2 mil milhões de yuan; e em alguns casos, o montante negociado de certos ativos ficou abaixo de 500 milhões de yuan.

Quanto ao desempenho do índice de rendimento total de REITs, após uma queda profunda anteriormente, na fase recente começou a recuperar gradualmente. De acordo com estatísticas da Wind, até o fecho de 8 de julho, nos 10 dias úteis a partir de 25 de junho, o índice de REITs registou ganhos em 6 dias úteis, com uma subida acumulada próxima de 5%. Entre 25 de junho e 6 de julho, nos 8 dias úteis, o índice apresentou 6 sessões de subida.

“Após atravessar oscilações do ciclo no mercado secundário dos REITs de fundos públicos, estes tenderão a regressar gradualmente a uma precificação racional.” Um especialista em pesquisa de REITs de uma pequena e média gestora pública disse ao repórter do Securities Times. Com base nas trajetórias passadas, o mercado secundário de REITs de fundos públicos passou por três etapas: (1) uma subida não racional impulsionada por fluxos de capital no início; (2) um ajuste profundo sob pressão dupla de fundamentos e liquidez; e (3) uma alocação racional dominada em conjunto pelo lado do numerador e pelo lado do denominador após ficar claro o enquadramento de políticas. Atualmente, embora o mercado ainda esteja no processo de retorno à racionalidade, o ambiente de políticas, a precificação por avaliação e a estrutura de investidores já estão mais amadurecidos do que no início.

Um analista de estratégia de imóveis de uma gestora pública em Shenzhen considerou que, antes dos fundos de índice de REITs da primeira leva, os REITs de fundos públicos já receberam, de forma faseada, múltiplos aumentos de fundos, incluindo FOF e “bonds” secundários de “fixo+”. Com fatores como taxas de juro baixas, a lógica de entrada de fundos incrementais de corretoras e seguradoras continua válida. Além disso, dada a elevada caraterística de dividendos dos REITs de fundos públicos e a redução de perdas relativamente controlável (drawdown), estes ainda mantêm alto valor para alocação de classes de ativos.

(Editado por Xu Nannan)

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