Двоє канадських братів обіцяли кожному стати орендодавцем за 50 доларів за токен, створюючи у Детройті імперію з понад 500 токенізованих нерухомостей, але через недбалість у управлінні, протікання, пожежі та обвалення будівель виникла судова криза. Журналіст журналу «Лінк» особисто відвідав і відтворив процес руйнування «ідеальної ланцюгової, але корумпованої поза ланцюгом» крипто-нерухомості-міфу. Статтю написано Joel Khalili і перекладено редакцією Foresight News.
(Передісторія: виступ Джоніса Ху з GTC «DLSS 5, NemoClaw» запалив AI-валюти: FET зросла на 20%, NEAR, Worldcoin до нових максимумів)
(Додатковий фон: Ху презентував платформу AI Agent NemoClaw: одним натисканням безпечно обмежити OpenClaw-ом маленьких раків)
Я йшов по дерев’яних сходах до підвалу двоповерхового будинку з 1920-х років у східному Детройті. Відчув запах вологих цегляних стін, стоячої води, цвілі та відбілювача. Попереду йшов Корнелл Дорріс, який мешкає тут майже десять років. Йому трохи за сорок, має двох дочок, що навідуються на вихідних. Заробляє на копченому м’ясі та організації заходів.
Коли очі звикли до темряви, я побачив на підлозі старі посліди мишей і чорну калюжу стоячої води, що розтікалася по всьому підвалу. «Після дощу вода тече всередину,» — сказав Дорріс. Повітря було незвично важким, і в мене піднялося сильне бажання негайно піти.
Власник Дорріса — не простий. Близько чотирьох років тому цей будинок купила стартап-компанія RealToken (скорочено RealT). У них був амбітний план: «демократизувати нерухомість за допомогою криптовалют». Ідея — розділити один об’єкт на тисячі крипто- токенів по 50 доларів кожен. Токенодержувачі отримують частку орендної плати, з річною доходністю до 12%, і можуть заробляти на зростанні вартості нерухомості.
Ідея швидко привернула інвесторів, і RealT активно розширювався у Детройті, купивши понад 500 будівель. Також вони придбали близько 200 об’єктів у понад 40 міст Америки, загальною вартістю близько 1,5 мільярда доларів. Через регуляторні обмеження американські мешканці не могли інвестувати, але з 150 країн вже понад 16 000 людей купили токени RealT. Хоча дані були важкодоступні, компанія заявляла, що «з усіх показників ми — найбільша платформа токенізації нерухомості у світі».
Квартира Корнелла Дорріса з підвалом затоплена
Але, попри успіх у крипто-колі, у реальному світі у RealT почалися проблеми. Минулого літа міська влада Детройта подала позов проти компанії та її засновників за «сотні порушень санітарних норм». Місце, де мешкає Дорріс, — одна з багатьох нерухомостей, визнаних муніципальними інспекторами непридатними для життя. Він розповів, що раніше орендодавці іноді дозволяли йому самостійно ремонтувати, але з приходом RealT ситуація погіршилася. Інспектори виявили відсутність пожежних сигналізаторів, відсутність гарячої води у ванні. «Зараз я моюся біля раковини,» — сказав Дорріс. «Внизу — миші, зверху — білки.»
За даними Zillow, загальний ринок нерухомості США — близько 55 трильйонів доларів, але частка токенізованої нерухомості — дуже мала. За даними Deutsche Bank, за кілька років концепція купівлі активів за допомогою криптовалют виросла до 30 мільярдів доларів. У Детройті ж ідея, що будь-хто може стати орендодавцем, витісняє реальність — нерухомість і її мешканці стикаються з безліччю проблем.
Будинок на Prairie Street 8821 зник з вікнами спереду і з боків, сходи на ганку обвалилися, дошки деформовані
Ремі та Жан-Марк Жакобсон заснували RealT. Вони не двійнята, але дуже схожі: обидва у окулярах, з блискучим волоссям і сивими бородами. Вони — прихильники свободи ринку і мінімального втручання держави. На Zoom Жан-Марк був енергійним, але іноді різким. Я делікатно поставив питання, але він сказав: «Прямо запитуйте.»
Брати виросли у Канаді та Європі, з родиною, що має багато історій і судових процесів по всьому світу. Їхня сестра розлучилася з гучним скандалом, і це переросло у боротьбу за сотні мільйонів доларів, яку виграла сестра у Багамах. Шурин був засуджений за зв’язки з незаконним озброєнням в Анголі. Батько — фінансист, у 2003 році, коли журналісти запитали про їхнє багатство, він відповів: «Не питайте — я не буду приховувати.»
Ремі і Жан-Марк почали з ремонту і перепродажу нерухомості у Квебеку і США. У 2010-х вони познайомилися з біткоїном. Майже одразу запустили майнінг-бізнес, потім створили кілька компаній і некомерційну організацію. Вони мали проблеми з біткоїном — брали участь у пірмі-пірамі, і згодом уклали угоду з клієнтом, який звинувачував їх у затримці криптовалюти на мільйони доларів.
За словами Жан-Марка, ще у 2013 році вони почали думати, як поєднати досвід у нерухомості та криптовалюті. У традиційних фінансах існує інвестиційний фонд REITs, що дозволяє отримувати частку доходу з портфеля нерухомості, але для цього потрібно вкладати тисячі доларів. Вони шукали спосіб створити щось подібне з криптовалютою, щоб інвестувати з меншими сумами. І лише через п’ять років, коли Ремі отримав телефонний дзвінок від юриста, вони знайшли рішення.
Зазвичай неможливо продати один будинок тисячі людям. Але якщо Жакобсони передадуть право власності на нерухомість компанії з обмеженою відповідальністю (LLC), вони зможуть створити і продати крипто- токени, що репрезентують частки цієї компанії.
Вони почали шукати місце для тестування ідеї токенізації. Детройт — ідеальний варіант через низькі ціни і амбітні плани оновлення міста. «Детройт — це місто, що щойно вийшло з банкрутства, воно вже на шляху до відновлення,» — сказав Жан-Марк. «Тут природно з’являється потенціал зростання. І головне — тут можна покращити громаду.»
Вони купили перший об’єкт — звичайний одноповерховий будинок на Marlowe Street 9943 у західній частині Детройта. У квітні 2019 року його токенізували, випустивши 1000 токенів, які продавалися для покриття витрат і ремонту, а також отримання 10% комісії для братів. Планували отримувати 2% з майбутніх орендних платежів, решту — на обслуговування, податки і витрати, а решту — ділити між токенодержувачами.
Жан-Марк розповів, що у перший день продажу RealT продала менше п’яти токенів. Брати закликали друзів і родичів купити, і просували у соцмережах і ЗМІ. «Спочатку люди були дуже скептичні,» — сказав Жан-Марк. «Ми продавали дуже мало.» Через п’ять місяців вони почали розглядати продаж будинку і повернення коштів інвесторам, щоб завершити проект.
Але поступово токени на Marlowe Street 9943 почали продаватися. До 13 грудня вони були повністю розпродані. Тоді у цьому об’єкті інвестували 107 осіб з 33 країн, кожен — у середньому 0,93% частки, і отримували щоденний дохід у 25.22 долара.
Брати створили чат у Telegram для франкомовних інвесторів, і попит на токени RealT стрімко зростав. У 2020 році компанія активно розширювалася у Детройті: токенізували кілька будівель — апартаменти на Appoline, дім на Schaefer, і ще один у Mansfield. За цей рік вони токенізували майже 50 об’єктів.
Коли планували далі розширюватися, брати співпрацювали з ріелтором Шоном Рідом. За судовими документами, він допомагав у пошуку і ремонті нерухомості для RealT. Жакобсони навіть не підозрювали, що у нього — темне минуле: він сидів у в’язниці за шахрайство з банками і був відомий як «житловий лихвар». Його угоди допомогли RealT задовольнити зростаючий попит на токени.
Я поспілкувався з інвестором у Telegram під ніком TokNist, який сказав, що перше знайомство з RealT було зрозумілим. Це француз, що живе в Азії, і хотів купити нерухомість, але не міг отримати кредит. RealT пропонує спосіб інвестувати без банків і з малими сумами. «Багато хто, як і я, — сказав TokNist. — Це не азартні гравці, а прості люди, що хочуть частку нерухомості і стабільний дохід.»
У 2022 році TokNist почав масово купувати токени RealT. Це було нелегко: сайт часто зависав, з’являлися помилки, і токени зникали з кошика. «Токени миттєво розпродаються. За один день може з’явитися 6-7 об’єктів, і за кілька хвилин вони зникають,» — розповів він. «Це показує високий попит.»
За лаштунками, Жакобсони почали стикатися з проблемами управління зростаючим портфелем. У 2023 році банк скасував їхній кредит у Маямі через заборгованість у 10,4 мільйона доларів і небезпечний стан нерухомості. Міська влада також визнала цей об’єкт небезпечним. Це — ранні ознаки проблем у Детройті.
Зруйновані, пожежі і покинуті мешканці: імперія руйнується
Літо 2024 року. Репортер Аарон Мондрі з некомерційної місцевої газети Outlier Media досліджує тему «Спекулянти у Детройті». Його зацікавила дивна закономірність у реєстраційних даних Вейн-каунті.
Перевіряючи записи, Мондрі виявив багато нерухомості у Детройті, що належить компаніям з назвою «RealToken». Через ці компанії RealT купила і токенізувала сотні об’єктів у місті, ставши одним із найбільших орендодавців. Більшість — одноповерхові будинки, куплені у пакетах, іноді без особистого огляду. Вони зосереджені у східних і західних районах, переважно у низькооплачуваних чорних спільнотах.
Мондрі склав список і почав обходити будинки. Здивувався — багато у поганому стані, багато порожніх, і багато не платять податки. У лютому 2025 року він опублікував перший матеріал, заснований на публічних даних і розмовах із мешканцями. Статті звинувачували RealT у поганому управлінні, халтурі і ігноруванні мешканців. Деякі мешканці розповідали, що живуть у бруді і небезпеці. Місцеві інспектори попередили, що у будівлі на Cadieux відсутні пожежні сигналізатори, аварійне освітлення і протипожежні двері. У березні сталася велика пожежа.
З березня 2025 року, після пожежі у будинку на Cadieux 10410, він залишився порожнім, обгорілі уламки закриті дошками
У вересні 2025 року я знову обходив ці райони. Відчув запах смаженої їжі, почув музику — життя у спільнотах, де мешкають мешканці RealT, виглядало інакше, ніж у руїнах.
Зупинився біля будинку на Cadieux, де уламки обгорілих стін закриті дошками. У районі Grand River-St. Marys — група, що назвала себе бандою, — заявила, що контролює будинок на Greenfield 14881. Це двоповерховий цегляний будинок з червоним навісом. У відео на YouTube вони стверджують, що здають ці квартири у оренду як орендодавці. «Для наркомана — це п’ятизірковий готель,» — каже один із них. Інші дві RealT-нерухомості, які я оглядав, були з кулеєвими отворами. Багато мешканців відмовлялися платити оренду, щоб змусити власників ремонтувати.
У кафе Tim Hortons у західній частині Детройта я зустрів Майю, мешканку RealT, яка живе у сусідньому будинку. Вона ставить машину на подвір’ї і сидить у ній годинами, поки не зайде додому. У кімнаті з протікаючим стелею — великий отвір, видно дерев’яні балки. Лакова фарба облупилася, ізоляція жовтіє і мокне. Майя боїться залишатися у кімнатах, крім ванної, кухні і вітальні. «Мабуть, я не повинна тут жити, але шукаю інше,» — каже вона. «Це — справжня бідність.»
Декілька кварталів далі я зайшов до Моніки. Вона мешкає у будинку на південь від знаменитої Eight Mile Road, вже шість років, живе з онуками. Токени на цю нерухомість належать 331 людині, і вони отримують у середньому 9.3% річного доходу. Моніка розповіла, що опалення не працює, вода нестабільна. Вікна пошкоджені, дах протікає. Перед будинком — сухе дерево. Вночі вона не може заснути через страх, що хтось увірветься через пошкоджені вікна. Вона кілька разів просила допомогу у службі екстреної допомоги, але там — переповнено. «Поверніться додому, люба,» — каже вона. «Тут — страшно.»
Стеля на Fielding Street 18415 обвалився, у коридорі — гірки гіпсокартону і волога ізоляція
Судові процеси, звинувачення і зниження довіри: експеримент із токенізацією виходить з-під контролю
У п’ятому поверсі міського центру Колмена А. Янга, серед лабіринту жовтих керамічних плит і зношеного килима, я знайшов Конрада Маллетта — відповідального за всі цивільні позови міста. На стіні — портрети Мухаммеда Алі і ключових діячів руху за права чорношкірих. Маллетт був заступником мера Детройта і головним суддею штату Мічиган. Минулого весни він зацікавився статтями Outlier Media про RealT і почав розслідування. Інспектори оцінили нерухомість і зафіксували порушення. «Виявили тисячі порушень,» — сказав він. «Ми зробили висновок, що більшість будівель — непридатні для життя.»
Заступник Маллетта — Тамара Йорк Кук — відвідала будинки з інспекторами і залишила свої візитки. Її телефон почав дзвонити безперервно. «Більшість людей дуже хотіли розповісти про свій досвід,» — сказала вона.
У липні міська влада подала позов проти RealT, її засновників і 165 компаній-ліцензійних LLC, звинувачуючи у сотнях порушень і несплаті штрафів за руйнування і податків. У позові — 408 нерухомостей без відповідних сертифікатів відповідності. Жакобсони заявили, що «з точки зору сертифікатів відповідності, їхні токенізовані активи і інші нерухомості у цій поштовій зоні — однакові.»
Незабаром суд видав тимчасовий заборонний наказ, що заборонив RealT збирати орендну плату і виселяти мешканців, поки нерухомість не відповідатиме стандартам. Пізніше його посилили, але дозволили виселяти боржників.
У Telegram інвестори почали обговорювати позов. Ремі Жакобсон одразу заспокоїв їх. Крім інформації від братів, інвестори майже нічого не знали про реальний стан у Детройті. «Ми прагнемо вирішити всі проблеми,» — сказав Ремі. 21 інвестор відповів емодзі у вигляді серця. Жан-Марк також виступив і прославляв зростання ринку нерухомості у Детройті.
Тим часом, брати повідомили, що один потенційний покупець зацікавився будинком Корнелла Дорріса — з підвалом, що затоплений. Якщо інвестори погодяться продати, вони отримають до 75.61% загального доходу. У Telegram Жан-Марк назвав цю угоду доказом активності і майстерності RealT. У липні він оголосив, що угода завершена.
Покупець — East Coast Servicing LLC — має той самий адрес у Мічигані, що й у документах RealT. Документи підписані Ремі Жакобсоном від імені покупця. Насправді, здається, вони уклали угоду між собою через іншу компанію.
Після перевірки я отримав листа у лютому 2026 року, де брати повідомили, що покупець вийшов із угоди, хоча у липні стверджували, що вона завершена. Вони пояснили, що East Coast Servicing — це інструмент для продажу нерухомості іноземним покупцям.
Міська влада Детройта у позові стверджує, що бізнес-модель RealT сама по собі — недбале утримання нерухомості. «Вони отримують річний дохід, не підтримуючи будівлі належним чином,» — звинуватив Маллетт.
Жан-Марк Жакобсон заперечує ці звинувачення. Каже, що їхня мета — допомогти покращити громади Детройта через залучення більшої кількості інвесторів. «Коли ми токенізуємо нерухомість, створюємо фонд для ремонту,» — каже він. «Щоб отримати хороший дохід, потрібно, щоб будівля була зайнята і приносила орендний дохід, а ігнорування — неможливе.»
Він звинувачує управлінські компанії і ріелторів у недбалості і шахрайстві. Вони вже подали позови проти кількох — зокрема, проти Шона Ріда.
9 вересня я зустрів Ріда у готелі The Henry неподалік Детройта. Він сидів у коричневому шкіряному кріслі під криштальним люстрою, за ним — електричний камін. Лисий, з довгою бородою, у джинсових чоботях. Під час розмови він погладжував бороду.
До того часу, за судовими документами, їхні стосунки з Жакобсонами погіршилися. Вони почали сваритися через деталі угод і ремонтні роботи. Врешті-решт, вони припинили співпрацю. Жакобсони подали позов за шахрайські заяви.
У лютому 2025 року у суді Мічигану компанія RealT звинуватила Ріда у виставленні рахунків за не зроблені ремонти і оновлення. Рід заперечує. Каже, що допомагав оновлювати кілька об’єктів, але не керував усією компанією. У червні він подав зустрічний позов, звинувативши RealT у тому, що вони намагаються зробити його винним у хаосі у Детройті. «Я ніколи не був менеджером,» — сказав він. «Це — не моя робота.» Суд триває.
У розмові Жан-Марк відмовився коментувати Ріда, але сказав: «Іноді, коли ти приходиш у нове місто, перші люди — не найкращі… Ніхто не застрахований від шахраїв.»
Коли конфлікт із Рідом дійшов до суду, брати створили New Detroit Property Management. Вони передали управління портфелем нерухомості у Детройті цій компанії і призначили досвідченого менеджера Сальваторе Паладзоло на посаду віце-президента. У останній день у місті я побачив його, коли він під’їжджав на чорному позашляховику і показував мені відремонтовані об’єкти.
Паладзоло пояснив, що його завдання — швидко знайти і здати в оренду порожні будівлі з мінімальним ремонтом. Водночас, міська влада продовжує штрафувати за зношені будівлі, і він каже, що це ускладнює роботу. «Ми маємо так багато нерухомості,» — каже він. «Міська влада постійно штрафує, роботи — дуже багато.»
Навіть після ремонту проблеми залишаються. Наприклад, один із випадків — підроблений орендодавець, що отримав одноразову плату і заселив когось у відремонтовану нерухомість. Брати стверджують, що цей шахрай намагався використати тимчасовий заборонний наказ, щоб обдурити потенційних орендарів.
Ми зупинилися біля першого об’єкта — невеликого червоного цегляного будинку з дахом у формі «шпильки» і білими вставками. Паладзоло показав мені ремонт, який він зробив: вікна цілі, ванна і кухня оновлені, стіни пофарбовані, навіси відновлені, підлога — або відполірована, або нова.
Об’єкт на Strathmoor Street 14574 — один із відремонтованих RealToken-нерухомостей компанії New Detroit
Ванна і кухня оновлені, навіси відновлені, підлога — відполірована
Паладзоло показав ще п’ять схожих будівель. Вони не розкішні, але чисті і придатні для життя.
За його оцінками, до цього часу компанія вже відремонтувала близько 40 об’єктів для RealT. За останніми судовими документами, у 28 з них отримано сертифікати відповідності. «Ми, можливо, не усвідомлювали, наскільки погані ці будівлі,» — каже він. «Ми намагаємося зробити їх безпечними і доступними.»
Жан-Марк Жакобсон визнає, що стан нерухомості у Детройті — «жахливий», але критикує тих, хто викриває проблеми RealT. Весь літо він щотижня спілкувався з франкомовними інвесторами у Telegram і зневажливо говорив про місцевого репортера Мондрі. «Очевидно, цей журналіст не любить нас. Ми знали це ще кілька місяців тому. Він просто пише те, що хоче, ігнорує докази,» — сказав він у липні. Через кілька тижнів додав: «У його кар’єрі так багато кліків. Він малює нас як злих крипто-капіталістів, що підвищують орендну плату і страждають слабкі групи.» Аналогічно, він і його брат звинуватили у «поверхневому аналізі» і «спеціальній нарративі» у статті «Лінк». У вересні він назвав судові позови міської влади «наслідком корупції, політичних інтриг, закулісних ігор і зловживань владою».
У Telegram інвестори іноді ставлять під сумнів обґрунтованість позовів і репортажів. Останнім часом хтось запропонував перевірити фон управлінських компаній. Жан-Марк відповів: «Виглядає, ніби вам подобається виливати злість.» У іншому повідомленні він іронізував над орендарем: «Терміновий сигнал!!! Мій кран зламався!!! Терміновий сигнал!!!🆘» Три інвестори, яких я опитав, сказали, що у Telegram — багато ворожості. Брати заперечують, що група ворожа, і кажуть, що напруженість — нормальна для важких часів.
Проте, інвестори все більше ставлять питання. У вересні вони виявили документи за 2023 рік, що нібито показують, як через кілька місяців після токенізації двох будинків у Чикаго RealT взяла кредит на 950 тисяч доларів. Один із інвесторів назвав це «дуже підозрілим», оскільки це створює ризик для токенодержувачів — що при заборгованості кредитор може повернути нерухомість. Жан-Марк стверджує, що кредит був потрібен для допомоги продавцю, і той отримав у цьому вигідну вигоду. Він додав, що кредит вже погашено. «Іноді потрібно робити корпоративні операції,» — сказав він. «Щоб завершити угоду, потрібно проявляти гнучкість.» Професор Томаш Пискорський з Колумбійської школи бізнесу вважає, що такі схеми — незвичні. «Я не бачу логічного пояснення. Можливо, воно є, але я не знаю.»
Наприкінці листопада інвестори почали сумніватися у стані однієї з нерухомості у Чикаго, яка ще кілька місяців тому була визнана небезпечною і планувалася до зносу, але все ще приносила орендний дохід. Це означає, що там живуть люди. «Я вже не знаю, що думати,» — сказав один із інвесторів у Telegram. У Детройті я теж бачив подібне. У вересні минулого року я відвідував 13 об’єктів, які здавалося, були порожніми, але на сайті всі були «здані в оренду». Так само і будинок, що, за словами, був захоплений бандитами. Брати стверджують, що міська система реєстрації ускладнює їм перевірку мешканців.
Деякі інвестори відчувають себе зрадженими. Хтось сказав, що перестав купувати токени RealT, доки не вирішать конфлікти у Детройті. Інвестор із Азії, TokNist, сумнівається у керівництві братів. Інший — під ніком Demetrius Flenory — написав їм: «Наші токени мали підтримувати інновації і демократію у нерухомості, а тепер — пов’язані з брудною, небезпечною нерухомістю, що погіршує становище слабких груп… Ми не можемо ігнорувати щотижневі скандали.»
Шон Рід, який назвав себе не менеджером нерухомості, минулого року опублікував відео, де оглядає зруйновану будівлю, що нібито належить RealT. У кімнаті — брудне матрацище, поруч — сміття. «Якщо б я мав цей будинок, я б зірвався,» — сказав він. Але до того часу він вже приєднався до іншої компанії з токенізованою нерухомістю.
У лютому брати повідомили, що планують продати багато об’єктів у портфелі, щоб підвищити загальну віддачу. Але для цього вони припинять виплати орендної плати — незалежно від місця розташування. Деякі інвестори підтримали цю ідею, інші — обурені. Вони запитують у Telegram, чому брати можуть односторонньо припинити виплати. Брати кажуть, що це дозволено умовами договору, і що вони мають право вирішувати, чи виплачувати оренду. Але деякі вважають це крадіжкою.
Засідання суду щодо RealT у Детройті заплановане на травень. Інші судові процеси тривають. Компанія, намагаючись вивести нерухомість на ринок, наче випробовує нові стратегії. Зараз RealT продає токени «будівельних» об’єктів у Колумбії і Панамі — інвестори фінансують будівництво з перспективою високих прибутків. «Проекти у стадії будівництва — це велика можливість для токенізації,» — сказав Жан-Марк. «Вони мають великий потенціал.» Але інвестори не дуже вірять — багато токенів досі не продані.
