Техас проти Каліфорнії: яка штат пропонує кращу цінність податку на нерухомість?

При зважуванні переїзду або інвестицій у нерухомість між Техасом і Каліфорнією важливо розуміти податковий ландшафт. Але чи вищий податок на майно у Техасі ніж у Каліфорнії? Відповідь не така однозначна — обидві штати застосовують різні податкові філософії, що створює різні фінансові наслідки для мешканців.

Розрив у податковій філософії: дохід проти майна

Стратегія Техасу: відсутність податку на доходи, вищий податок на майно

Техас вирізняється тим, що не має штатового податку на доходи, перекладаючи джерело доходу на податки на майно. Ефективна ставка податку на майно в Техасі коливається приблизно від 1.58% до 1.63%, що є одним із найвищих у країні. Однак ця ставка значною мірою залежить від округу, оскільки місцеві органи влади — округи, міста та шкільні округи — самі визначають рівень оцінки. Такий децентралізований підхід означає, що точна ставка залежить від місця проживання.

Підхід Каліфорнії: нижчий податок на майно, високий податок на доходи

Каліфорнія застосовує протилежний підхід. Хоча її ефективна ставка податку на майно в середньому становить лише 0.71% — значно нижча за техаську — штат компенсує це прогресивним податком на доходи, який може досягати 13.3%, що є одним із найвищих у США. Ця фундаментальна різниця формує всю фінансову картину для мешканців.

Питання реальної вартості: чи вищий податок на майно у Техасі ніж у Каліфорнії?

Щоб точно відповісти на це питання, потрібно враховувати як ставки податків, так і вартість нерухомості.

Оцінки нерухомості створюють реальну різницю

Медіанна вартість житла у Техасі становить приблизно $260,400, тоді як у Каліфорнії — $695,400, що більш ніж у 2.5 рази вище. У великих містах, таких як Сан-Франциско, будинки часто перевищують $1 мільйонів.

Це створює протилежну інтуїтивну ситуацію: попри те, що ставка у Техасі — (1.63% проти 0.71% у Каліфорнії, типовий власник житла у Техасі платить менше у абсолютних сумках податку на майно, ніж його каліфорнійський колега. На будинок у Техасі за $300,000 річний податок становить приблизно $4,890. На каліфорнійську нерухомість за $700,000, незважаючи на нижчу ставку, річний податок наближається до $4,970.

Історичний захист Proposition 13

Низька ставка податку на майно у Каліфорнії походить від Proposition 13, яка обмежує оцінку податку на майно до 1% від ціни покупки з максимальним щорічним зростанням у 2%. Це захищає довгострокових власників житла, але створює нерівності — сусіди у ідентичних будинках можуть платити значно різні податки залежно від дати покупки.

Повне порівняння податкового навантаження

Щоб справді зрозуміти, чи підходить вам Техас або Каліфорнія з фінансової точки зору, потрібно враховувати всю картину податків:

Розгляд податку з продажу

Техас встановлює базовий податок з продажу у 6.25%, до якого місцеві органи додають до 2%, що дає потенційний максимум у 8.25%. У Каліфорнії базова ставка — 7.25%, що є найвищою у країні, а додаткові місцеві збори підвищують цю ставку ще більше. На великі покупки мешканці Каліфорнії зазвичай платять більше у податку з продажу.

Випадок з податком на доходи

Випадок: Каліфонець із доходом $100,000 платитиме приблизно 9.3% податку на доходи, тоді як у Техасі — нульовий штатовий податок. Ця різниця у $9,300 щороку значно перевищує заощадження від податку на майно, яке може запропонувати Каліфорнія.

Практичні наслідки для різних сценаріїв

Власники житла із середнім доходом

Родина у Техасі з помірним житлом і стабільним доходом суттєво заощаджує на податку на доходи — приблизно $8,000–12,000 щороку — порівняно з Каліфорнією, навіть враховуючи вищі податки на майно.

Високі доходи

13.3% податок на доходи у Каліфорнії стає каральним для високих доходів. Доходи у $500,000 створюють податкове навантаження у $66,500, що є сильним стимулом до переїзду до Техасу.

Довгострокові власники нерухомості у Каліфорнії

Власники житла, захищені Proposition 13, отримують значну вигоду. Будинок, куплений у 1990 році, може мати податки, заморожені на рівні значно нижчому за ринкову оцінку.

Вирішуйте самі

Відповідь на питання «чи вищий податок на майно у Техасі ніж у Каліфорнії?» залежить від контексту. Так, ставка у Техасі перевищує каліфорнійську, але реальні платежі залежать від вартості нерухомості, рівня доходів і горизонту часу. Техас зазвичай більше підходить для доходозалежних і короткострокових мешканців, тоді як Каліфорнія захищає довгострокових власників із низькою базою оподаткування.

Консультуйтеся з фінансовим радником, щоб змоделювати вашу конкретну ситуацію, порівнюючи загальне податкове навантаження штату і місцевих податків, а не лише ізольовані ставки податку на майно.