Три REIT, що забезпечують стабільне зростання дивідендів для терплячих інвесторів

Чому інвестори, орієнтовані на доходи, повинні розглянути інвестиційні трасти в нерухомість

Протягом останніх п’яти десятиліть акції з дивідендами в S&P 500 значно перевершили своїх недивідендних аналогів — більш ніж удвічі перевищивши прибутковість відповідно до досліджень Ned Davis Research та Hartford Funds. Проте не всі акції з дивідендами є рівнозначними. Найбільш вражаючі результати в накопиченні багатства були отримані від компаній з історією стабільного підвищення виплат з року в рік. Сектор інвестиційних трестів у нерухомість (REIT) виділяється як особливо привабливий для цієї стратегії, з численними можливостями, які пропонують як значні поточні доходи, так і надійне зростання виплат протягом десятиліть.

Rexford Industrial Realty: Концентроване вкладення в ринки з високим зростанням

Rexford Industrial Realty (NYSE: REXR) ілюструє силу зосередженої стратегії. Зосередившись виключно на ринку промислової нерухомості Південної Каліфорнії, компанія експлуатує 420 об'єктів, що охоплюють 51 мільйон квадратних футів. Цей регіон є одним із найдинамічніших промислових центрів світу, що характеризується обмеженим запасом товарів та сильним попитом з боку орендарів.

Тісна динаміка попиту та пропозиції безпосередньо впливає на цінову силу. Останні продовження оренди в середньому становили 23,9% вище попередніх ставок, з вбудованим щорічним зростанням орендної плати на рівні 3,6%. Поєднуючи органічне зростання орендної плати зі стратегічними придбаннями та ініціативами з перепланування, Rexford прискорив своє розширення розподілу на складній швидкості 15% щорічно протягом останніх п'яти років — серед найшвидших у своїй групі однолітків. REIT наразі розподіляє виплату з прибутковістю 4,2%, з потужним балансом, що дозволяє йому підтримувати агресивні підвищення дивідендів, оскільки зайнятість залишається високою, а ринкові вітри продовжують дувати.

Realty Income: Неперевершена послідовність у зростанні дивідендів

Realty Income (NYSE: O) займає шосте місце у світі серед REIT за капіталізацією. Що дійсно вирізняє його, так це надзвичайний рекорд дивідендів: 112 послідовних квартальних збільшень. Це представляє собою три десятиліття безперервного зростання виплат, зростаючи розподіли на 4,2% компаундованою річною ставкою.

Компанія досягає цієї надійності за допомогою різноманітного портфеля, що перевищує 15 000 об'єктів — роздрібних точок, промислових об'єктів, ігрових закладів та інших — розташованих на ринках США та Європи. Основою цієї стабільності є стратегічний акцент на угоди з чистою орендою, де орендарі беруть на себе відповідальність за обслуговування, податки на нерухомість та страхування. Цей механізм передачі витрат забезпечує передбачувані, зростаючі грошові потоки навіть під час економічної нестабільності.

В даний час Realty Income забезпечує дохідність 5,7%, а його виплати забезпечили 13,7% складний річний загальний дохід для акціонерів. Адресний ринковий потенціал залишається величезним - приблизно $14 трильйон у глобальній нерухомості з нетто-лізингом - що забезпечує можливості для подальшого розширення портфеля та відповідного збільшення дивідендів. Найкращий баланс активів ще більше підкреслює здатність керівництва фінансувати зростання, підвищуючи виплати акціонерам.

Додаткове зберігання простору: постійне підвищення дивідендів через масштаб

Extra Space Storage (NYSE: EXR) займає домінуючу позицію на ринку самостійного зберігання в США, контролюючи або управляючи приблизно 4,200 об'єктами, що представляють 322 мільйони орендованих квадратних футів—приблизно 15.3% від загального національного постачання. Його структура стратегічно диверсифікована: пряма власність на 48% об'єктів, спільні підприємства на 11% та управління третіх сторін рештою 41%.

Ця багатогранна модель генерує багатошарові потоки доходу. Власні активи забезпечують зростаючий дохід від оренди, в той час як керовані об'єкти приносять стабільні управлінські збори. Протягом минулого десятиліття компанія підвищила свою виплату дивідендів, перевищивши 110%, що відображає її успіх у зростанні прибутку через придбання, розширення спільних підприємств та органічний розвиток портфоліо. Серед значних угод - придбання Life Storage у 2023 році за $15 мільярд. Компанія наразі приносить більше 6%.

Зростання Extra Space залишається переконливим. З стійким балансом та постійним доступом до капіталу, REIT продовжує купувати активи самостійного зберігання у партнерів по спільному підприємству та сторонніх операторів, фінансуючи розвиток через свою власну платформу місткового кредитування та купуючи завершені проекти після їх досягнення зрілості. Ці численні вектори розширення підтримують подальше підвищення дивідендів. У сукупності ця стратегія принесла надзвичайні довгострокові доходи—загальний дохід понад 2400% за два десятиліття, що ставить її на третє місце серед усіх REIT в історії.

Аргументи на користь стратегій купівлі та утримання дивідендів REIT

Ці три REIT—Extra Space Storage, Realty Income та Rexford Industrial Realty—демонструють, що дисципліноване інвестування в зростання дивідендів у секторі нерухомості може призвести до накопичення багатства протягом декількох десятиліть. Кожен з них має надійні показники постійного підвищення виплат, працює з фінансовою гнучкістю, що нагадує фортецю, і функціонує на зростаючих ринках. Для інвесторів, які шукають передбачувані джерела доходу, що розширюються з часом, ця категорія заслуговує на серйозну увагу як основна складова для довгострокових портфелів.