Суперництво роздрібних REIT: Чому ці два гіганти дивідендів перемагають у 2025 році

Роздрібні REIT продемонстрували відновлення після років сумнівів. Спочатку їх турбували занепокоєння щодо канібалізації електронної комерції та зростаючих процентних ставок, але сектор здійснив вражаюче відновлення. За перші дев'ять місяців 2025 року роздрібно орієнтовані REITи склали середню прибутковість 6,9%, згідно з Національною асоціацією інвестиційних трестів нерухомості (Nareit). Серед видатних компаній - дві великі гравці: Realty Income (NYSE: O) і NNN REIT (NYSE: NNN). Обидві мають тисячі роздрібних властивостей і перевірені результати виплат акціонерам. Але вони використовують різні підходи до зростання та диверсифікації.

Розуміння привабливості дивідендів REIT

Перш ніж заглибитися у порівняння, варто зазначити, чому REIT приваблюють інвесторів, які шукають дивіденди. Податкова структура вимагає, щоб REIT розподіляли принаймні 90% оподатковуваного доходу серед акціонерів. Це робить їх природно придатними для стратегій доходу. Realty Income та NNN REIT обидва є прикладами цієї моделі, хоча їх виконання відрізняється.

NNN REIT: Менший, гостріший, швидше зростаючий

NNN REIT управляє більш концентрованим портфелем приблизно з 3,700 об'єктів. Цей зосереджений підхід — повністю орієнтований на роздрібну торгівлю в США — створює перевагу: нові інвестиції можуть суттєво пришвидшити показники зростання. Компанія здає в оренду об'єкти різним сегментам роздрібної торгівлі: магазинам зручності, центрам автомобільного сервісу, ресторанам та сімейним розважальним закладам.

Цифри за NNN

Останні результати показують динаміку. У третьому кварталі NNN підтримував рівень зайнятості 97,5%, що сигналізує про здорову утримуваність орендарів. Ще вражаючіше, квартальні кориговані фонди від операцій (AFFO) на акцію зросли з 0,84 долара до 0,86 долара — показник, який безпосередньо відображає готівку, доступну для розподілу.

Запис про дивіденди є значним. NNN підвищував виплати протягом 36 послідовних років. Серпневе підвищення до 0,60 доларів за акцію склало 3,4% зростання. Оскільки керівництво прогнозує річний AFFO в межах від 3,41 до 3,45 доларів за акцію, поточні виплати добре покриваються. Акція в даний час приносить 5,9%.

Менший обсяг активів означає, що NNN все ще може ідентифікувати та придбати нерухомість з високим доходом. Для інвесторів, які шукають зростання капіталу поряд з доходом, це має значення.

Realty Income: Диверсифікований, Встановлений, Стійкий

Realty Income працює зовсім на іншому масштабі: понад 15 540 об'єктів, що генерують приблизно 80% річної орендної плати від роздрібних операцій. Продуктові магазини (11% портфоліо), магазини зручності (10%), а також інші рітейлери, такі як Home Depot та Walmart, складають основу змішування. Промислові об'єкти вносять 15%, а ігрові та інші сектори заповнюють залишок.

Продуктивність та стабільність

Окупованість Realty Income складає 98,7% — надзвичайно висока. Компанія оновила договори оренди з середнім збільшенням на 3,5%, що демонструє цінову потужність навіть у конкурентному середовищі. Скоригований AFFO на акцію досяг $1,09, збільшившись на 2,9% в річному вимірі.

Що стосується дивідендів, Realty Income вже понад три десятиліття щоквартально збільшує виплати, починаючи з IPO у 1994 році. Це не річні підвищення — компанія підвищує місячні виплати на акцію кілька разів на рік. Останнє підвищення сталося в жовтні, коли місячна виплата зросла з $0.269 до $0.2695. При прогнозованому річному AFFO на рівні $4.25 - $4.27 на акцію та річних дивідендах у $3.23 на акцію, покриття є надійним. Доходність становить 5.7%.

Торгівля: Ріст проти Стабільності

Основне розмежування стає очевидним крізь цю призму: Realty Income є величезною, усталеною компанією, де нові придбання нерухомості повинні бути величезними, щоб помітно вплинути на темпи зростання. З вже 15 000+ об'єктів у руках, поступові угоди приносять поступові доходи. Для деяких інвесторів ця передбачуваність є основною привабливістю — повільний, надійний, диверсифікований дохід.

NNN REIT, натомість, залишається гнучким. Його менший розмір означає, що нове вкладення капіталу може більш драматично вплинути на ріст. Компенсацією є менша диверсифікація — це чисто роздрібна торгівля в США без промислового впливу.

Чому роздрібні REITs вижили і процвітали

Обидві компанії доводять, що добре керовані роздрібні REIT можуть витримувати бурі. Вони інвестують у власності, що здаються в оренду бізнесам, які відносно захищені від економічної волатильності: продуктовим магазинам, аптекам, автозаправним станціям, ресторанам швидкого обслуговування. Коли електронна комерція загрожувала роздрібній торгівлі на початку пандемії, ці орендарі залишалися необхідними. Коли процентні ставки різко зросли у 2022-2023 роках, обидві компанії продемонстрували стійкість завдяки ціновій потужності та якості орендарів.

Інвестиційне рішення

Вибір між ними залежить від ваших пріоритетів. Realty Income приваблює інвесторів, які надають перевагу стабільності, диверсифікації та перевіреній управлінській історії, що триває десятиліттями. Його дохідність 5,7% забезпечує стабільний дохід з меншою волатильністю.

NNN REIT підходить для інвесторів, які комфортно почуваються з більш концентрованою ставкою на роздрібну торгівлю в США, шукаючи вищий потенціал зростання з нової, але сильної платформи. Його дохідність 5.9% є помірно вищою, а його менший розмір вказує на більший потенціал, якщо виконання залишиться сильним.

Обидва продемонстрували виняткову дисципліну у виборі орендарів та управлінні договорами оренди. Обидва підвищували дивіденди протягом понад 30 років—досягнення, яке відображає фінансову стабільність та стратегічну проникливість. Схожі доходи роблять рішення менш пов'язаним з рівнем доходу і більше з траєкторією зростання та уподобаннями диверсифікації.

Для інвесторів, які надають пріоритет потенціалу загального доходу над чистою стабільністю, NNN REIT краще позиціонується. Його зосереджений фокус на високоякісних роздрібних об'єктах у США, в поєднанні з можливістю розширення портфеля, свідчить про значне зростання капіталу поряд з надійними дивідендами. Realty Income залишається більш безпечним укриттям — ідеально підходить для тих, хто вже достатньо заможний, щоб надавати пріоритет надійності над швидким зростанням.