Рефінансування HELOC: Ваші Опціони, коли ставки стають занадто високими

Ваш дім не лише притулок—це потенційні гроші, які чекають, щоб їх використали. Лінія кредиту під заставу житла (HELOC) дозволяє власникам будинків позичати під вартість їхньої власності, і цифри показують, що ця стратегія процвітає. Лише на початку 2022 року американці відкрили понад 807 000 HELOC на суму $131 мільярд, що стало найвищою активністю з часів фінансової кризи 2007 року, згідно з даними CoreLogic.

Але ось у чому справа: ставки HELOC, як правило, перевищують стандартні ставки по іпотеці, і коли ваші виплати з плаваючою ставкою різко зростають, рефінансування вашого HELOC може бути рішенням.

Розуміння вашої вихідної точки: Що таке HELOC?

Перш ніж рефінансувати HELOC, корисно знати, як він працює. HELOC функціонує як кредитна картка з високим лімітом, забезпечена капіталом вашого будинку. Під час “періоду зняття” (зазвичай 10 років) ви знімаєте лише те, що вам потрібно, і сплачуєте лише відсотки. Коли це завершиться, починається період погашення — зазвичай 20 років — і вам доведеться повертати основну суму плюс відсотки.

Проблема? Змінні ставки означають, що ваш щомісячний платіж може зрости з керованого до розміру іпотеки. Деякі HELOC стягують ставки, що перевищують 10%, тоді як середні ставки за 30-річними фіксованими іпотеками в 2023 році становили менше 7%. Саме цей шок від ставки є причиною, чому рефінансування HELOC має сенс для багатьох позичальників.

Чи можна насправді рефінансувати HELOC? Що вимагають кредитори

Не всі можуть перекредитувати HELOC. Кредитори оцінюють три основні фактори:

Позиція власного капіталу Більшість кредиторів обмежують позики 80% від оціночної вартості вашого будинку. Якщо ваш існуючий іпотечний кредит вже перевищує цей поріг, рефінансування стає ускладненим.

Кредитний рейтинг Рейтинг FICO 670+ відкриває двері для рефінансування. Нижчі оцінки не дискваліфікують вас повністю, але очікуйте вищі ставки як штраф.

Коефіцієнт заборгованості до доходу Кредитори ретельно аналізують ваш загальний борг у порівнянні з доходом. Більшість вимагає DTI нижче 43%. Якщо ви маєте надмірне навантаження, отримання схвалення на рефінансування стає малоймовірним.

Три способи рефінансування вашого HELOC

Припустимо, ви подолали кваліфікаційні перешкоди, існує три основні шляхи:

Варіант 1: Перезапустити з новим HELOC

Найпростіший підхід відображає рефінансування іпотеки—замініть свій старий HELOC на новий від вашого поточного кредитора або шукайте кращі умови в іншому місці. Ваша нова кредитна лінія погашає стару, скидаючи ваш період використання та повертаючи вас до платежів тільки за відсотками.

Компроміс: Хоча це зменшує короткостроковий тиск на грошові потоки, ви ризикуєте сплатити значно більше відсотків у довгостроковій перспективі, якщо пропустите платежі по основному боргу під час нового періоду залучення.

Варіант 2: Перетворити на іпотечний кредит

Замість іншого HELOC, візьміть кредит під заставу житла—абсолютно інша справа. Ви отримуєте одну суму при закритті, а не гнучку кредитну лінію. Платеж? Ви починаєте відразу, зазвичай за фіксованими ставками з фіксованими платежами.

Щомісячні заощадження можуть бути скромними, але психологічний підйом від передбачуваних платежів і гарантованої дати закінчення приваблює багатьох позичальників, які прагнуть втекти від боргу.

Варіант 3: Об'єднати обидва в ваш іпотечний кредит

Об'єднайте свій HELOC і іпотеку в один рефінансований кредит. Це об'єднання спрощує оплату рахунків, але вимагає критичного застереження: Не робіть цього, якщо ви зафіксували історично низьку іпотечну ставку. Рефінансування змушує вас прийняти поточні ринкові ставки, що може призвести до вищих витрат на вашу іпотеку, щоб заощадити на вашому HELOC.

Однак, якщо ваш баланс HELOC значний, змішування все ще може бути вигідним. Обмін 10% ставки HELOC на змішану ставку ближчу до 7% може зберегти тисячі, незважаючи на дещо вищу ставку за іпотекою.

Коли рефінансування не є варіантом: альтернативи для дослідження

Недостатня власність або поганий кредит блокують традиційне рефінансування? Спробуйте ці резервні рішення:

Модифікація позики Зв’яжіться з вашим кредитором щодо зміни існуючих умов — зниження ставок, подовження термінів погашення чи канікул по платежах. Банки часто віддають перевагу змінам умов, а не конфіскації.

Особистий кредит Онлайн-кредитори, кредитні спілки та банки пропонують персональні позики для покриття погашення HELOC. Ви отримаєте фіксовані ставки та фіксовані платежі, хоча APR зазвичай перевищує ставки HELOC. Великі залишки можуть перевищувати ліміти персональних позик.

Стратегічне скорочення Продаж вашого будинку залишається ядерним варіантом — але це працює, якщо платежі стали справді непосильними. Пам'ятайте: ваш HELOC забезпечений вашим майном, що означає, що кредитори можуть звертати стягнення, якщо платежі зупиняться.

Підсумок

Рефінансування HELOC перетворює нестійкий борг на керовані платежі. Чи відкриєте ви нову кредитну лінію, перейдете на іпотечний кредит з фіксованою ставкою або об'єднаєте це з вашою іпотекою, залежить від вашої власності, кредитного стану та толерантності до ризику. Коли сумніваєтеся, зверніться до іпотечного професіонала, щоб визначити найкращий шлях вперед.