REIT — це фонд нерухомості, який генерує стабільний дохід

REIT (Real Estate Investment Trust) або фонд інвестицій у нерухомість — це інвестиційний інструмент, який набув популярності на тайському фондовому ринку, починаючи з 2018 року, і став основним вибором для інвесторів, що шукають стабільний дохід. Однак, вигоди REIT у різні періоди можуть відрізнятися через різні фактори, що впливають на доходи та вартість фонду.

Що таке REIT і який він буває

Фонд інвестицій у нерухомість — це «система залучення капіталу», де менеджери фонду збирають кошти шляхом продажу одиниць інвесторам, а потім керують активами, що генерують доходи, такими як готелі, склади, торгові центри, земельні ділянки або навіть мережі зв’язку.

REIT — це фонд із особливими характеристиками: доходи від оренди та інших вигод перераховуються назад інвесторам у вигляді дивідендів, що забезпечує стабільний грошовий потік протягом року. Крім того, REIT регулюється державними органами для захисту інвесторів.

Чому варто інвестувати в REIT

Для власників активів

Власники активів, що генерують доходи, можуть передати їх у фонд для залучення додаткового капіталу через продаж одиниць інвесторам. Це дозволяє власнику використовувати залучені кошти для розвитку нових проектів.

Для інвесторів

REIT — це спосіб увійти на ринок нерухомості без необхідності великих початкових вкладень. Можна почати з купівлі кількох одиниць. Також у фонді працюють професіонали, які керують активами прозоро та під контролем державних органів.

Чим відрізняється REIT від Property Fund

REIT — це розвиток концепції Property Fund (фонд нерухомості), який був удосконалений для більшої гнучкості та відповідності міжнародним стандартам. Основні відмінності — у трьох ключових аспектах:

Структура та регулювання

Property Fund — це колективний інвестиційний фонд, що не обов’язково має сертифікат цінних паперів. REIT створюється у формі трасту під контролем SEC (Комітет з цінних паперів та бірж) і потребує схвалення від SET (Тайська біржа цінних паперів).

Інвестиційна гнучкість

Property Fund має обмеження у виборі інвестицій — він може вкладати лише у перелік дозволених активів (Positive List (Позитивний список)) і заборонено інвестувати за кордон. REIT має більшу гнучкість: може інвестувати у закордонні активи та розвивати нерухомість до 10% від загальної вартості активів.

Випуск одиниць та управління

Property Fund випускає одиниці, схожі на звичайні пайові фонди, без необхідності підтримувати статус free float або проводити збори. REIT — це структура, що управляється як публічна компанія: має мінімум 15% розподілених серед дрібних інвесторів і щорічно проводить збори.

В Україні наразі старі Property Funds не випускають нових одиниць, оскільки всі перейшли у формат REIT. Також REIT може включати Infrastructure Fund (фонд інфраструктури).

Види REIT за типами прав на нерухомість

За правовим статусом

Тип Freehold (право власності)

Фонд володіє нерухомістю безпосередньо, отримуючи доходи від оренди та інших вигод. Оскільки фонд є справжнім власником, вартість одиниць може зростати з підвищенням вартості нерухомості, наприклад, через додавання нових споруд.

Тип Leasehold (право оренди)

Фонд не володіє нерухомістю, а має право користування за договором оренди. Після закінчення договору право використання зникає, і вартість одиниць зменшується з часом, до нуля при завершенні оренди.

За способом інвестування

Прямі інвестиції (Direct Investment)

Фонд володіє активами безпосередньо.

Косвені інвестиції (Indirect Investment)

Фонд володіє акціями інших компаній, що інвестують у нерухомість.

За типами нерухомості

Роздрібна нерухомість (Retail REIT)

Управляє доходами від торгових центрів, магазинів, аутлетів і подібних об’єктів.

Житлова нерухомість (Residential REIT)

Управляє доходами від готелів, квартир, студентських гуртожитків та житлових споруд.

Охорона здоров’я (Healthcare REIT)

Управляє доходами від лікарень, клінік і центрів догляду за літніми.

Офісна нерухомість (Office REIT)

Управляє доходами від офісних будівель.

Інфраструктура (Infrastructure REIT)

Управляє доходами від мереж зв’язку, трубопроводів та інших об’єктів інфраструктури.

Вартість REIT: від чого залежить

Вартість фонду складається з двох основних компонентів: вартості активів, якими володіє фонд, та очікуваних довгострокових доходів.

Фактори, що впливають на вартість активів

Правовий статус фонду визначає тенденції вартості. Наприклад, Leasehold REIT має зменшення вартості з часом. Також важливі економічна ситуація, інвестиції у будівництво, інфраструктура та місце розташування — вони впливають на ціну нерухомості.

Фактори, що впливають на доходи

Економічна ситуація має велике значення. Наприклад, зростання кількості орендарів офісів підвищує доходи та дивіденди. Навпаки, зниження туристичного потоку зменшує доходи від готелів, що зменшує дивіденди.

Плюси та мінуси інвестицій у REIT

Переваги

Висока ліквідність

REIT легко купити або продати на біржі (Тайська біржа цінних паперів), що дозволяє швидко входити та виходити з позицій.

Диверсифікація ризиків

Додавання REIT до портфеля допомагає зменшити ризики, а також можна обрати різні типи REIT для балансування.

Прозорість

Фонди під контролем державних органів, всі операції та публічна інформація ретельно регулюються.

Стабільний дохід

REIT створені для регулярного генерування грошових потоків, тому інвестори отримують дивіденди стабільно протягом року.

Недоліки

Податки

Дивіденди з REIT оподатковуються 10% податку на джерелі або враховуються у річний податковий облік за індивідуальним тарифом, що може бути вищим за 10%.

Чутливість до ставок відсотка

Зміни ставок відсотка впливають на ціну REIT: при зростанні ставок інвестори можуть перейти до більш стабільних активів, що знижує ціну REIT.

Ці фактори слід враховувати перед інвестиціями, щоб вони відповідали цілям та фінансовому стану інвестора.

Приклади тайських REIT

CPNREIT: Фонд оренди земель

Містить активи торгового центру Central, офісних будівель і готелю Hilton Pattaya з орендною ставкою близько 8.35% за ціною 9.85 бат.

IMPACT: Фонд нерухомості Impact Muang Thong

Має у своєму портфелі земельні ділянки, будівлі та конференц-центри Impact Muang Thong, з дивідендною ставкою 4.69% за ціною 12.80 бат.

WHART: Фонд нерухомості WHA

Об’єднує склади та логістичні центри, пропонує дивідендну ставку 7.63% за ціною 9.50 бат.

JASIF: Фонд інфраструктури Jasmin

Має володіння волоконно-оптичними кабелями довжиною 1,680,500 км і отримує орендний дохід від TTTBB, дивідендна ставка — 13.73% за ціною 6.70 бат.

Висновок: REIT — це стабільне джерело доходу

Фонд інвестицій у нерухомість (REIT) — це інвестиційний інструмент для тих, хто шукає стабільний високий дохід, що перевищує ставки депозитів, за рахунок орендних платежів та інших вигод від активів.

Однак, рішення про інвестиції в REIT вимагає врахування багатьох аспектів: переваг (висока ліквідність, диверсифікація) і недоліків (податки, чутливість до ставок). Інвесторам слід ретельно вивчити характеристики кожного фонду та оцінити їх відповідність своїм цілям і фінансовому стану, щоб отримати очікуваний результат.