Посібник з ETF нерухомості: розуміння ключових варіантів інвестицій у REIT у умовах зростаючих ставок

Поточна ситуація з відсотковими ставками створює як виклики, так і можливості для інвесторів у нерухомість. Оскільки Федеральна резервна система продовжує цикл підвищення ставок, ETF-інвестиції у REIT — які історично демонстрували чутливість до зростання ставок — зазнають значних змін на ринку. Хоча основні бенчмарки, такі як S&P 500, значно випередили традиційні інвестиції у нерухомість за підсумками року, недавній імпульс у REIT ETF свідчить про те, що учасники ринку починають враховувати майбутні сценарії монетарної політики. Vanguard Real Estate ETF (VNQ), найбільший у США ETF REIT за активами, ілюструє цю динаміку. Після значного недоотримання у першій половині року, VNQ відновився з приростом 5,60% за 90 днів, звузивши свою різницю з ширшими індексами акцій на 100 базисних пунктів.

Ця зміна створила сприятливий момент для інвесторів переоцінити свої розподіли у нерухомості за різними стратегічними підходами до REIT ETF.

Чутливість до низьких відсоткових ставок: захисний підхід

Для інвесторів, які турбуються про подальше монетарне ущільнення, Nushares Short-Term REIT ETF (NURE) пропонує цілеспрямовану стратегію. З коефіцієнтом витрат 0,35% на рік, NURE зосереджений на нерухомості з коротшими термінами оренди — включаючи квартири, готелі та об’єкти самостійного зберігання, — які менш вразливі до коливань ставок порівняно з активами з довгостроковими договорами.

Конструкція фонду суттєво відрізняється від ширших бенчмарків REIT. Орієнтуючись на короткострокові структури оренди, NURE показав кращу динаміку під час циклів зростання ставок. За підсумками року він набрав майже 7%, випереджаючи багато традиційних REIT. Важливо, що при цьому не було знижено доходність; NURE зберігає 30-денний SEC-доходність понад 3%, що дозволяє зберігати виплати для інвесторів, орієнтованих на дохід.

Методологія рівних ваг та диверсифікація за ринковою капіталізацією

Invesco S&P 500 Equal Weight Real Estate ETF (EWRE) вирішує структурний дисбаланс, характерний для традиційних індексів REIT з капіталізаційним зважуванням. З коефіцієнтом витрат 0,40% на рік, EWRE застосовує методологію рівних ваг для 32 активів, формуючи портфель із середньою ринковою капіталізацією $20,56 мільярдів.

Хоча здається, що фонд більше орієнтований на малі компанії, близько 59% його активів належать компаніям середньої капіталізації, що зберігає ліквідність і доступність для інституційних інвесторів. За третій квартал фонд приніс 5,62% доходу, демонструючи прискорення динаміки, хоча за підсумками року його показники залишаються скромними — 1,72%.

Секторна експозиція REIT: промисловий та технологічний сектори

Спеціалізовані ETF REIT з’явилися для відображення цільових тенденцій у нерухомості. Pacer Benchmark Industrial Real Estate SCTR ETF (INDS), з коефіцієнтом витрат 0,60%, зосереджений на об’єктах мобільних веж і дата-центрах. Це позиціонування відповідає довгостроковим трендам зростання електронної комерції та розвитку цифрової інфраструктури.

Запущений у рамках платформи з трьох ETF REIT, INDS є новим підходом до концентрації у нерухомості. Показники свідчать про приріст 4,24% з моменту запуску, що свідчить про позитивний початковий прийом інвесторів.

Надзвичайно низька вартість базового REIT

Ефективність витрат залишається ключовою у пасивних інвестиціях, і Schwab U.S. REIT ETF (SCHH) очолює ринок США з річною платою всього 0,07%. З активами у $4,8 мільярдів, SCHH відстежує індекс Dow Jones U.S. Select REIT, використовуючи простий капіталізований підхід.

Розподіл портфеля зосереджений на житловій та роздрібній нерухомості — приблизно 40% у сумі, офісні та спеціалізовані REIT становлять 28,50%. Фонд має доходність розподілу за останні 12 місяців 2,64%. Поточні ринкові умови свідчать про можливе прискорення консолідації офісних REIT, оскільки зростання ставок створює можливості для придбань інституційним капіталом.

Новий варіант входу: JPMorgan BetaBuilders

JPMorgan BetaBuilders MSCI US REIT ETF (BBRE) — перший у портфелі JPMorgan Asset Management ETF, що спеціалізується на REIT, з конкурентним коефіцієнтом витрат 0,11%. Хоча цей фонд існує лише три місяці на момент аналізу, він зібрав $60,35 мільйонів активів під управлінням — вагома цифра для нового фонду у конкурентному сегменті ETF REIT.

BBRE відстежує індекс MSCI U.S. REIT з 154 активами. Розподіл активів приблизно 36,60% припадає на роздрібні та спеціалізовані REIT, тоді як житлова та офісна нерухомість разом становлять близько 30%.

Стратегія активного управління

Invesco Active U.S. Real Estate ETF (PSR) пропонує альтернативу для інвесторів, які віддають перевагу активному управлінню. З коефіцієнтом витрат 0,35% на рік, структура витрат PSR значно нижча за традиційні активно керовані фонди нерухомості.

Фонд використовує кількісні та статистичні методи для виявлення неправильно оцінених цінних паперів і управління ризиками портфеля. З 70 активами, середня ринкова капіталізація становить $21,54 мільярдів, а рейтинг Morningstar — чотири зірки. За шість місяців фонд виріс на 11,41%, що свідчить про ефективність активного менеджменту у волатильних ринкових умовах.

Міжнародна диверсифікація: європейська нерухомість

Для інвесторів із довгостроковими цілями і високою толерантністю до ризику пропонує iShares Europe Developed Real Estate ETF (IFEU), що забезпечує доступ до розвинених ринків за привабливими оцінками. З коефіцієнтом витрат 0,48% на рік, IFEU відстежує індекс FTSE EPRA Nareit Developed Europe.

103 активи фонду забезпечують диверсифікацію по близько десятку розвинених європейських країн, з Великобританією та Німеччиною, що становлять понад половину активів. За підсумками року фонд знизився менш ніж на 1%, значно перевищуючи результати індексу S&P Europe 350, який упав на 5,10%.

Оцінка поєднується з перевагою у доходності; IFEU пропонує дивідендну доходність 4,17%, що перевищує індекс Dow Jones U.S. Real Estate більш ніж на 60 базисних пунктів. Європейські дивідендні акції та REIT традиційно пропонують кращий профіль доходності порівняно з американськими з подібним рівнем ризику.

Стратегічна рамка відбору

Вибір REIT ETF залежить від індивідуальних обставин: турбота про ставки вимагає оцінки стратегій з коротшим терміном, таких як NURE; інвестори, що цінують низькі витрати, схиляються до варіантів з дуже низькою платою, наприклад SCHH; а прихильники активного управління можуть розглянути PSR. Різноманіття доступних структур REIT ETF забезпечує можливість формувати портфелі відповідно до конкретних інвестиційних цілей і ринкових очікувань.