Чи підходить вам контракт оренди з правом викупу? Розуміння ризиків та вигод

Застряг із домом, який не продається? Зацікавлені у покупці, але фінансово неготові? Контракт оренда-покупка—зазвичай званий договором оренда з правом викупу або оренда з опціоном—може здатися привабливим рішенням. Однак перед підписанням важливо ретельно зважити, що насправді дає ця альтернатива фінансування. Розглянемо, як працюють ці угоди і чи мають вони сенс у вашій ситуації.

Як насправді функціонують контракти оренда-покупка

За своєю суттю, контракт оренда-покупка простий: орендар займає нерухомість на визначений період із обов’язком викупити її після закінчення оренди. Продавець також зобов’язаний завершити продаж. Обидві сторони відмовляються від гнучкості—орендар має здійснити покупку, а продавець має прийняти заздалегідь визначені умови наприкінці оренди.

Проблема? Мало даних про рівень успішності, тому ці угоди є за своєю природою спекулятивними для обох сторін. Місцеві закони про житло, регіональні норми і федеральні керівництва, такі як Закон про чесне житло, обмежують, які умови ви можете фактично погодити.

Структурування контракту оренда-покупка: ключові компоненти

Власники нерухомості та орендарі можуть налаштовувати свою угоду під будь-яку ситуацію, за умови згоди обох сторін і дотримання місцевих законів. Однак деякі елементи потребують особливої уваги.

Умови продажу у вашому контракті оренда-покупка

Ваш контракт має точно визначати, що відбуватиметься у день покупки:

• Дата покупки і ціна: коли завершиться угода і скільки орендар заплатить—зазвичай поточна ринкова вартість з урахуванням інфляції або змін ринку
• Оплата за опціон і терміни: початкова плата (зазвичай безвідшкодувальна), яку орендар платить за право купити нерухомість пізніше
• Розподіл кредиту за орендну плату: скільки щомісячної орендної плати, якщо взагалі, враховується у майбутній внесок у перший внесок
• Положення про дефолт: що станеться, якщо продавець відмовиться продавати або орендар відмовиться купити
• Передача опціону: чи може орендар продати свої права на покупку іншій стороні

Обидві сторони мають дослідити фінансове становище один одного. Орендар із поганою кредитною історією може не отримати іпотеку наприкінці оренди. Продавець, що стикається з foreclosure, може втратити нерухомість повністю, що зірве угоду.

Розумно буде отримати пошук титулу, професійну інспекцію і оцінку заздалегідь. Продавці повинні розкривати відомі дефекти нерухомості і надавати юридично обов’язкові розкриття (такі як попередження про свинцеву фарбу для будинків до 1978 року).

Визначення умов періоду оренди

Ваш контракт оренда-покупка має функціонувати як традиційна орендна угода і як передпродажна рамка:

• Тривалість оренди, сума орендної плати і умови застави
• Штрафи за прострочення платежу і наслідки порушення оренди
• Обов’язки з обслуговування: хто відповідає за ремонти, комунальні послуги і догляд за нерухомістю
• Вимоги до страхування: страхування орендодавця для власника; страхування орендаря для мешканця
• Обов’язки щодо податку на нерухомість: власник залишається відповідальним за актуальні платежі
• Суборенда і зміни: чи може орендар змінювати будинок або орендувати частини іншим
• Угода про ескроу: використання третьої сторони для безпечного зберігання опціонної плати, заставної і кредитів за орендою до покупки або дефолту

Розгляньте також включення положень щодо політики щодо домашніх тварин, заборони куріння і паркувальних зборів. Обидві сторони мають залучити юристів з нерухомості для складання або перегляду контракту оренда-покупка і захисту своїх інтересів.

Що мають знати покупці: справжні переваги

Контракт оренда-покупка пропонує покупцям реальні можливості, хоча й із справжніми витратами.

Зміцнення фінансової позиції: період оренди дає час підвищити дохід, накопичити внески на перший внесок і створити чисту історію платежів. Погашення існуючих боргів під час цього періоду покращує шанси на отримання іпотеки.

Закріплення дому і ціни: замість гонитви за постійно змінним ринком, контракт оренда-покупка фіксує і нерухомість, і ціну покупки. Це усуває невизначеність пошуку будинку при змінюваних щомісячних цінах.

Тест-драйв нерухомості: проживання там під час оренди дозволяє переконатися, що район і будинок відповідають вашим довгостроковим потребам перед повною покупкою.

Що стикається з покупцями: серйозні недоліки

Ці переваги приховують значні ризики, які заслуговують такої ж уваги.

Втрата інвестицій, якщо фінансування не відбудеться: якщо ви не зможете отримати іпотеку до дати продажу, незважаючи на зусилля, ви втратите оплату за опціон і будь-які накопичені кредити за орендою—можливо, тисячі доларів. Вам також доведеться швидко переїхати і знайти нове житло, що додасть витрат на переїзд і орендні платежі.

Залежність від продавця, який може втратити нерухомість: якщо продавець припинить платити іпотеку, податки або страхування орендодавця, кредитор може звернути і накласти податковий арешт на нерухомість. Це може заблокувати вашу покупку або викликати виселення під час оренди. Розлучення, інвалідність або серйозне захворювання також можуть змусити продавця залишити угоду.

Продавець може піти, якщо ринок зростає: якщо вартість нерухомості значно зросте під час оренди, продавець без сильних штрафних положень може спокуситися порушити угоду і продати за готівку за ринковими цінами.

Що мають знати продавці: справжні переваги

Продавці звертаються до контрактів оренда-покупка, коли традиційні продажі зазнають глухого кута.

Звільнення непридатної для продажу нерухомості: коли звичайні оголошення не дають результату, ця модель дає вихід із ситуації для будинків, які не продаються традиційним шляхом.

Отримання доходу тим часом: опціонні внески, потенційні орендні надбавки і щомісячний дохід від оренди допомагають компенсувати витрати на утримання, якщо покупка не відбудеться—краще, ніж залишати нерухомість порожньою.

Залучення мотивованих орендарів: орендар, зацікавлений у покупці, зазвичай підтримує нерухомість у хорошому стані, як власник, що зменшує ризики вандалізму і недбалості.

Що стикається з продавцями: серйозні недоліки

Однак продавці беруть на себе значні ризики.

Втрата можливості отримати вигоду від зростання ринку: якщо ви зафіксували ціну продажу і ринок зростає понад очікування, ви залишаєте значну частину капіталу на столі.

Можливість мати проблемного орендаря: навіть орендар, орієнтований на покупку, може не платити оренду або зловживати нерухомістю. Виселення займає час, коштує грошей і вимагає емоційних зусиль—іноді місяцями.

Покупець може відмовитися від покупки: якщо вартість нерухомості значно знизиться від ціни контракту оренда-покупка, покупець має всю перевагу і може відмовитися від завершення покупки, залишивши вас без продажу і з необхідністю виселення.

Вирішуйте самі

Контракт оренда-покупка змінює традиційні відносини покупець-продавець, вимагаючи обох сторін прийняти відкладену вигоду і матеріальні ризики. Розглядайте цей шлях лише тоді, коли традиційне фінансування або звичайні продажі дійсно не підходять для вашої ситуації. Коли обидві сторони входять із відкритими очима і добре опрацьованими угодами, ці домовленості можуть вирішити реальні проблеми—але вони не замінюють розумне фінансове планування або правильний час для ринку.