Навігація у сфері володіння житлом для корінних американців: всебічний посібник із програм кредитування

Американці-індіанці продовжують стикатися з значними перешкодами на шляху до володіння житлом. За даними Бюро перепису населення США, рівень володіння житлом серед американців-індіанців та корінних мешканців Аляски становив 51,6% у 2023 році — зниження з 53,4% у 2022 році та 55,1% у 2021 році. Це один із найнижчих показників володіння житлом серед усіх етнічних груп у Америці.

Корінні причини глибоко вкорінені: системні бар’єри, обмежувальні федеральні політики протягом історії, обмежений доступ до фінансування, високий рівень бідності, недостатня кількість робочих місць та недосконала інфраструктура — особливо в віддалених племінних громадах — давно заважають американцям-індіанцям на шляху до володіння житлом.

Однак зростає екосистема спеціалізованих програм іпотеки, ініціатив федеральної підтримки та розширених консультаційних послуг через Департамент житлового будівництва та міського розвитку (HUD) тепер пропонують реальні шляхи вперед. Крім того, Федеральні банки іпотечного кредитування (FHLB) — мережа з 11 регіональних установ, які співпрацюють із членами-кредиторами для надання доступного фінансування нерухомості — активно розробляють нові програми для розширення доступу до володіння житлом у племінних громадах.

Розуміння ситуації: довірчі землі та федеральна підтримка

Рамки, що регулюють право власності на нерухомість корінних американців, включають складні юридичні структури. Більшість земель корінних американців є федеральною довірчою землею, при цьому уряд США тримає понад 56 мільйонів акрів у довірчому управлінні для блага численних племен та їхніх членів. Ця угода, хоча й створює унікальні виклики, також відкриває окремі можливості для підтримки житла через спеціалізовані федеральні програми.

Серед 574 федерально визнаних племен і корінних громад Аляски, їхні члени мають доступ до кількох шляхів іпотеки, розроблених спеціально для реалізації їхніх прагнень до володіння житлом. Ці програми сприяють купівлі, реконструкції, будівництву та рефінансуванню на племінних землях.

Основні програми іпотеки для покупців-індіанців

HUD Section 184 Indian Home Loan Guarantee Program

Запроваджена у 1992 році відповідно до Закону про житло та розвиток громад ###Housing and Community Development Act(, програма Section 184 стала прямою відповіддю на розрив у кредитуванні, що впливає на громади корінних американців. Ця ініціатива надає гарантії кредитів, підтримуваних HUD, на 100%, стимулюючи національних і регіональних кредиторів видавати іпотечні кредити для кваліфікованих позичальників-індіанців.

Офіс гарантії кредитів HUD, який працює в межах Офісу програм для корінних американців, підтримує партнерські відносини з мережею кредиторів по всій країні для розширення доступу до фінансування. Карен Хестон, фахівець з іпотеки в BOK Financial — компанії, відомій однією з найповніших банківських операцій, орієнтованих на корінних американців, з партнерствами з племенами у 15 штатах, — особисто сприяла численним угодам за програмою Section 184.

«Обізнаність сприяє зростанню використання», — зазначає Хестон. «Більше американців-індіанців використовують кредити за програмою Section 184, оскільки про цю програму дізнаються більше». Ця тенденція особливо помітна в Оклахомі, яка має другу за чисельністю населення американців-індіанців у країні, що підкреслює важливість програми в районах з високою концентрацією.

Зараз програма дозволена у 38 штатах, але не є племінною специфічною, хоча нерухомість має бути розташована в відповідній зоні. Кваліфіковані позичальники можуть використовувати ці кредити для купівлі існуючих будинків, будівництва нових, проведення реконструкцій, поєднання купівлі та реконструкції або рефінансування поточних іпотек. Зацікавлені заявники повинні знайти затвердженого кредитора через офіційний каталог учасників програми HUD.

) Section 184A для корінних гавайців

Зі схожою структурою, що й програма Section 184, програма гарантії іпотеки для корінних гавайців ###Section 184A( має ідентичні критерії відповідності, але спрямована саме на громади корінних гавайців. Ця програма дозволяє кваліфікованим позичальникам будувати, купувати або реабілітувати житло на землях гавайських громад. Як і її аналог, кредити за програмою Section 184A отримують гарантію HUD на 100%, що захищає кредиторів від ризику дефолту.

) Native American Direct Loan Program

Керована Департаментом у справах ветеранів США (VA), програма Native American Direct Loan (NADL) спрямована на задоволення специфічних потреб ветеранів. Кваліфіковані ветерани, які є корінними американцями або одружені з корінним американцем, можуть отримати фінансування для купівлі, будівництва або реабілітації житла, розташованого на федеральних довірчих землях.

Програма також підтримує ініціативи рефінансування, спрямовані на зменшення навантаження від відсоткових ставок за існуючими іпотеками. Ветерани, які шукають сертифікат відповідності ###COE###, можуть подати заявку онлайн через портал VA. Координатори NADL надають консультації електронною поштою або телефоном з понеділка по п’ятницю, з 8:00 до 18:00 за східним часом.

( USDA Rural Development Section 502 Direct Loan Program

Для мешканців відповідних сільських племінних громад USDA програма прямого кредитування житла для сімей )Section 502 пропонує цілеспрямовану підтримку. Розроблена для сімей з низьким і дуже низьким рівнем доходу у затверджених USDA сільських зонах, ця програма надає тимчасову допомогу з платежами, щоб допомогти позичальникам отримати безпечне та гідне житло.

Можливі заявники можуть перевірити відповідність через сайт USDA з оцінки доходів і нерухомості або звернутися до місцевих представників USDA.

Freddie Mac HeritageOne

Freddie Mac розробила спеціалізований продукт іпотеки для кваліфікованих американців-індіанців, які прагнуть придбати житло в племінних районах. Вимоги до кваліфікації включають членство у федерально визнаних племенах, які уклали меморандум про взаєморозуміння MOU з Freddie Mac або наразі беруть участь у програмі HUD Section 184. Цей продукт поєднує гнучкі умови з індивідуальною підтримкою для членів племінних громад.

Стратегічні рекомендації для потенційних покупців-індіанців

Ринок житла створює значний конкурентний тиск, обмежена кількість пропозицій та недоступність доступного житла ускладнюють ситуацію для всіх покупців. За словами фахівців галузі, таких як Хестон, покупцям-індіанцям слід раніше досліджувати доступні програми допомоги з житлом.

Хоча програми допомоги з внеском на початку існують у всіх 50 штатах для кваліфікованих покупців, багато штатів мають спеціальні ініціативи, спрямовані саме на підтримку володіння житлом американців-індіанців. Ці програми можуть компенсувати витрати на внесок і інші витрати, пов’язані з житлом. Крім того, місцеві та регіональні фінансові установи часто пропонують власні грантові програми, спеціально розроблені для позичальників-індіанців.

Залучення кредитного фахівця на ранньому етапі спрощує весь процес купівлі житла. Кредитори можуть пояснити критерії відповідності програмам, роз’яснити доступні варіанти та прискорити процес подання заявки. Вжиття цього проактивного кроку запобігає затримкам і допомагає позичальникам успішно отримати кредит і завершити угоду.

Поєднання спеціалізованих федеральних програм, розширеної підтримки консультацій HUD і активної участі FHLB сигналізує про суттєвий зсув у напрямку подолання історичних бар’єрів. Для американців-індіанців, які розглядають можливість володіння житлом, цей розширений інструментарій — у поєднанні з персоналізованою підтримкою досвідчених кредиторів — створює реальні шляхи до досягнення цієї фундаментальної мети.