Скільки разів можна рефінансувати будинок? Що повинні знати власники житла

Немає офіційного обмеження щодо кількості разів, коли ви можете рефінансувати іпотеку. Технічно, за умови хорошого кредитного рейтингу та стабільного доходу, кредитори будуть повторно схвалювати вашу заявку на рефінансування без обмежень. Однак справжнє питання полягає не в тому, чи можна рефінансувати кілька разів — а в тому, чи варто це робити.

Прихована пастка витрат при багаторазовому рефінансуванні

Кожне рефінансування супроводжується значними початковими витратами. Комісії за оформлення іпотеки, витрати на оцінку, страхування титулу та інші витрати на закриття часто становлять тисячі доларів. Саме тут більшість власників житла роблять помилки.

Коли ви рефінансуєте вдруге, ви платите ще один набір витрат на закриття, не відновившись після першого. Математика повинна працювати на вашу користь: зниження відсоткової ставки має бути достатньо значним, щоб компенсувати обидва набори витрат. Якщо ставки мінімально знижуються між рефінансуваннями, ви просто викидаєте гроші.

Фактор часу: чому важливий момент

Припустимо, ваш поточний відсотковий рівень іпотеки — 5%, і ви рефінансуєтеся, коли ставки опустилися до 4.5%. Але через шість місяців ставки знизилися лише до 4.3%. Різниця у 0.2% може не виправдовувати витрати у 3 000–5 000 доларів на закриття. Потрібен більш значний рух ставок, щоб багаторазове рефінансування було вигідним.

Ставки не змінюються швидко або часто достатньо, щоб підтримувати рефінансування кожні кілька місяців. Навіть коли загальноекономічні тенденції сприяють зниженню ставок, ці зміни відбуваються поступово протягом місяців або років.

Ловушка терміну кредиту: як рефінансування може вам коштувати дорожче

Ось найчастіше ігнорована наслідок багаторазового рефінансування: скидання терміну кредиту.

Якщо ви взяли іпотеку на 30 років і платите протягом п’яти років, ви вже погасили п’ять років основної суми. Але коли ви рефінансуєтеся на нову 30-річну іпотеку, ви знову починаєте з нуля. Ви повертаєтеся до 30 років платежів — тобто ще 25 років понад ваш початковий графік.

Якщо ви зробите три рефінансування замість одного, ви можете додати роки до загального періоду погашення. Навіть за умови нижчої ставки, сплата відсотків протягом значно довшого періоду може зменшити ваші заощадження. За 40 років замість 30, ефект складних відсотків на загальну суму сплачених відсотків стає значним.

Розумна стратегія рефінансування

Перед рефінансуванням обчисліть три речі:

Точка беззбитковості: скільки часу потрібно, щоб заощадження на відсотках покрили витрати на закриття? Якщо ви плануєте залишатися у домі менше цього періоду, не варто рефінансувати.

Перевага ставки: чи нова ставка щонайменше на 0.5–1% нижча за вашу поточну? Менші різниці рідко виправдовують витрати.

Термін кредиту: чи подовжить рефінансування термін погашення? Якщо так, зробіть повний порівняльний аналіз витрат за 30 років, а не лише зменшення щомісячного платежу.

Реальність полягає в тому, що більшість власників житла рефінансують від нуля до двох разів за весь період іпотеки. Ринкові умови не змінюються настільки часто, а витрати на закриття занадто високі, щоб підтримувати часті рефінансування. Іноді терпіння приносить більше користі, ніж дія.