Іпотеки у 2026: Як пропозиції Трампа змінюють сучасний ландшафт відсоткових ставок

Що відбувається на ринку іпотечних кредитів

Фінансовий ландшафт житлового сектору зазнає значних трансформацій. Поточні дані свідчать, що рівень відсоткових ставок сьогодні знаходиться у сприятливій зоні, при цьому іпотека з фіксованою ставкою на тридцять років знижується до 5,91% згідно з Zillow, а п’ятнадцятирічна — до 5,36%. Це зниження безпосередньо пов’язане з ініціативами, запропонованими Президентом Трампом, який запровадив дві цілеспрямовані стратегії: одна спрямована на обмеження покупок односімейних об’єктів нерухомості інституційними фондами, а інша передбачає активізацію Fannie Mae та Freddie Mac у придбанні цінних паперів, забезпечених іпотечними кредитами. Ці заходи сприяли створенню умов, які ми спостерігаємо сьогодні на ринку.

Поточна ситуація з відсотковими ставками

Згідно з останніми доступними даними на платформі Zillow, ось як розподілені актуальні ставки сьогодні для різних категорій:

Конвенційні іпотеки:

• Фіксована ставка 30 років: 5,91%
• Фіксована ставка 20 років: 5,83%
• Фіксована ставка 15 років: 5,36%
• ARM 5/1: 6,17%
• ARM 7/1: 6,36%

Ветеранські іпотеки (VA):

• VA 30 років: 5,57%
• VA 15 років: 5,21%
• VA 5/1: 5,36%

Ці значення відображають середні по країні і є хорошою відправною точкою для розуміння поточної ситуації.

Рефінансування: трохи інший погляд

Рівень рефінансування зазвичай вищий за ставки іпотечних кредитів під час їх отримання, хоча не завжди. Наразі рефінансування виглядає так:

• Фіксована 30 років: 5,99%
• Фіксована 20 років: 5,75%
• Фіксована 15 років: 5,43%
• ARM 5/1: 6,39%
• ARM 7/1: 6,49%
• VA 30 років: 5,46%
• VA 15 років: 5,13%
• VA 5/1: 5,44%

Фіксована іпотека: тридцятирічна проти п’ятнадцятирічної

Вибір тридцятирічної: доступність проти загальної вартості

Тридцятирічна іпотека має два очевидних переваги: щомісячні платежі значно нижчі і залишаються стабільними протягом усього періоду. Основний недолік — це загальна сума сплачених відсотків. Оскільки капітал розподіляється протягом трьох десятиліть, застосовувана ставка зазвичай вища, ніж при коротших термінах, а загальні витрати на фінансування суттєво зростають при тривалому періоді погашення.

Вибір п’ятнадцятирічної: швидке накопичення капіталу

П’ятнадцятирічна іпотека — протилежність попередньої стратегії. Хоча щомісячні платежі значно вищі, позичальник отримує вигоду від нижчої ставки і швидше накопичує власний капітал. За часом, що залишився до закінчення кредиту, загальні заощадження на відсотках можуть бути значними.

Іпотеки з плаваючою ставкою: можливості та ризики

Іпотеки з плаваючою ставкою (ARM) працюють за іншим механізмом порівняно з фіксованими продуктами. Спочатку вони пропонують фіксовану ставку на визначений період — наприклад, ARM 5/1 зберігає однакову ставку протягом п’яти років, після чого вона коригується щороку. Основна перевага — вигідна початкова ставка, що дозволяє платити менше на початку. Однак, ця перевага має зворотний бік: після закінчення захищеного періоду ставка може різко зрости, що ускладнює прогнозування майбутніх платежів і може зробити їх дуже високими. Така структура вигідна, якщо планується переїзд до закінчення періоду коригування.

Макроекономічний контекст: коли доцільно купувати

У порівнянні з попереднім циклом нерухомості, поточний момент має цікаві характеристики для покупців. Швидке зростання цін, яке відбувалося під час пандемії, стабілізувалося, створюючи більш збалансований ринок. Умови є досить сприятливими для тих, хто планує зміну місця проживання у короткостроковій перспективі. Однак рішення про покупку залишається дуже особистим і залежить від індивідуальних обставин. Спроба синхронізувати покупку із “ідеальним” моментом ринку нерухомості — така сама безглузда, як і передбачення руху фондового ринку.

Прогнози щодо відсоткових ставок сьогодні і найближчим часом

Перспективи не передбачають значного зниження у найближчому майбутньому. Mortgage Bankers Association прогнозує, що тридцятирічні ставки залишатимуться близько 6,4% протягом 2026 року. Fannie Mae оцінює, що ставки залишатимуться вище 6% упродовж усього наступного року, з можливим зниженням до 5,9% у четвертому кварталі 2026. З травня ставки поступово знижуються з піку понад 7% у січні до 6,89% наприкінці травня.

Стратегії для отримання кращих умов при рефінансуванні

Підхід до отримання вигідних умов при рефінансуванні включає покращення кредитного рейтингу, зниження співвідношення боргу до доходу (DTI) і розгляд коротших термінів позики. Хоча щомісячні платежі зростають при коротших термінах, застосовувана ставка зазвичай знижується.

Часті запитання про відсоткові ставки сьогодні

Яка середня по країні ставка для тридцятирічної іпотеки?

Zillow повідомляє середню по країні ставку 5,91%. Відмінності між джерелами зумовлені різними методами збору даних — Zillow використовує власний маркетплейс кредитних установ, тоді як Freddie Mac базується на фактичних заявках на позики. Ставки також варіюються залежно від штату, поштового індексу, конкретної кредитної установи та характеристик позики.

Чи будуть ставки знижуватися значно?

За консолідованими прогнозами, суттєвого зниження не очікується. Поточні прогнози вказують на стабілізацію близько 6,4% у 2026 році, з помірними зниженнями лише у четвертому кварталі.

Який був останній тренд?

З кінця травня ставки демонструють тенденцію до зниження порівняно з піками понад 7% у січні, поступово знижуючись до 6,89%.