HELOC再融资解释：当利率过高时您的期权

你的家不仅仅是避难所——它是等待被挖掘的潜在现金。一条房屋净值信用额度(HELOC)让房主可以借用他们房产的价值，数据显示这一策略正在蓬勃发展。仅在2022年初，美国人就开设了超过807,000个HELOC，总额达到$131 亿，标志着自2007年金融危机以来的最高活动水平，数据来源于CoreLogic。

但这里有个问题：HELOC利率通常高于标准抵押贷款利率，而当你的可变利率付款激增时，重新融资你的HELOC可能是解决方案。

理解你的起点：HELOC到底是什么？

在重新融资HELOC之前，了解其运作方式是有帮助的。HELOC的功能就像一张由您房屋的净值支持的高额度信用卡。在“提款期”(通常为10年)期间，您只提取所需金额并仅支付利息。一旦结束，偿还期便开始——通常为20年——您必须偿还本金加利息。

问题是什么？可变利率意味着您的月供可能会从可控变为抵押贷款大小。一些HELOC的利率超过10%，而典型的30年固定抵押贷款在2023年的平均利率不到7%。这种利率冲击正是为什么许多借款人选择重新融资HELOC的原因。

你真的可以重新融资HELOC吗？贷方要求什么

并不是每个人都符合重新融资HELOC的资格。贷款人评估三个核心因素：

家庭净资产状况 大多数贷款机构将借款上限设定为您房屋评估价值的80%。如果您现有的抵押贷款已经超过此阈值，重新融资会变得复杂。

信用评分 FICO分数在670以上可以开启再融资的大门。较低的分数并不会完全使你失去资格，但要预期更高的利率作为惩罚。

债务收入比 贷方会仔细审查你的总债务与收入的比例。大多数要求债务收入比低于43%。如果你的杠杆过高，重新融资的批准变得不太可能。

三种重新融资您的HELOC的方法

假设你通过资格障碍，存在三条主要路径：

选项 1：重新启动一个新的 HELOC

最简单的方法类似于抵押贷款再融资——用您当前贷方的新贷款替换您的旧HELOC，或者在其他地方寻找更好的条款。您的新信用额度将偿还旧信用额度，重置您的提款期，并将您恢复到仅支付利息的状态。

权衡: 虽然这缓解了短期现金流压力，但如果您在新的提款期间跳过本金支付，长期来看您将面临支付更多利息的风险。

选项2：转换为房屋净值贷款

与其再申请一笔HELOC，不如选择房屋净值贷款——这完全是另一回事。您在交易结束时一次性获得一笔款项，而不是灵活的信用额度。付款？您需要立即开始，通常以固定利率和固定付款形式进行。

每月的储蓄可能不多，但可预测的付款和保证的结束日期所带来的心理提升吸引了许多渴望摆脱债务的借款人。

选项 3：将两者合并到您的抵押贷款中

将您的HELOC和抵押贷款合并为一笔单一的再融资贷款。这种合并简化了账单支付，但有一个重要警告：如果您锁定了历史最低的抵押贷款利率，请不要这样做。 再融资迫使您接受当前市场利率，可能需要在抵押贷款上支付更多，以便在HELOC上节省。

然而，如果你的HELOC余额很大，混合利率仍然可能划算。将10%的HELOC利率换成接近7%的混合利率，尽管抵押贷款利率稍高，也可能节省数千元。

当再融资不是一个选项时：可探索的替代方案

股本不足或信用不良阻碍传统再融资？试试这些备选方案：

贷款修改 联系您的贷款人，关于修改现有条款——降低利率、延长还款期限或支付假期。银行通常更倾向于修改而不是止赎。

个人贷款 在线贷款人、信用合作社和银行提供个人贷款，以支付HELOC偿还额。您将获得固定利率和固定付款，尽管APR通常超过HELOC利率。大额余额可能超过个人贷款限额。

战略性裁员 出售你的房屋仍然是最后的选择——但如果付款确实变得无法承受，它是有效的。记住：你的HELOC是由你的财产担保的，这意味着如果停止付款，贷款方可以进行止赎。

结论

重新融资HELOC将不可持续的债务转化为可管理的还款。无论您是开设新的信用额度、转换为固定利率的房屋净值贷款，还是将其合并到您的抵押贷款中，均取决于您的资产净值、信用状况和风险承受能力。如有疑问，请咨询抵押贷款专业人士以规划最佳前进道路。