REIT 是一种持续产生收入的房地产信托基金

REIT (房地产投资信托) 或称为房地产投资基金，是一种在泰国证券市场日益受欢迎的投资工具。自2018年开始交易，已成为投资者追求稳定收入的主要选择之一。然而，不同时期REIT的收益表现各异，这主要受到多种因素影响，包括收入的产生方式和基金资产的价值变动。

REIT是什么样的投资方式

房地产投资信托是一种“募集资金”机制，由基金管理人通过出售单位给不同投资者，募集资金后用于管理能够创造收入的资产，例如酒店、仓库、购物中心、土地，甚至通信网络。

REIT具有特殊的性质，即通过租金和其他收益所获得的收入会以分红的形式返还给单位持有人，使投资者能够获得较为稳定的现金流。此外，REIT在相关政府监管机构的监管下运作，以保护投资者权益。

为什么要投资REIT

对于资产所有者

拥有收益性资产的所有者可以将资产投入到REIT中，通过出售单位募集资金，从而为新项目的开发提供资金。这种方式使资产所有者能够充分利用募集到的资金，推动新项目的建设。

对于投资者

REIT提供了进入房地产市场的便捷途径，无需大量资金即可开始投资。投资者可以从购买少量单位开始，此外，专业的管理团队会负责基金的日常运营和管理，确保收益的透明分配，并受到政府监管的保障。

REIT与物业基金的区别

REIT是在物业基金(房地产基金)基础上发展而来的“持续改进”版本，具有更高的灵活性，符合国际标准。两者在以下三个方面存在主要差异：

结构与监管

物业基金通常为非上市的共同基金，不需要证券存托凭证（DR）。而REIT则以信托形式成立，受证券监管委员会（(คณะกรรมการสำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์)）监管，并须获得泰国证券交易所（(ตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย)）的批准。

投资范围

物业基金的投资受限，只能投资于“正面清单”(Positive List)中的项目，且不得投资海外资产。而REIT则更具弹性，可以投资海外资产，且其房地产开发比例最高可达总资产的10%。

单位发行与管理方式

物业基金的单位发行方式类似于普通基金，不必保持自由流通股比例，也无需召开持有人大会。相反，REIT的管理结构类似于上市公司，必须有不少于15%的散户持有人，并每年召开持有人大会。

目前，泰国的旧物业基金已不再发行新单位，全部转为REIT形式。此外，REIT还可以包括基础设施基金(基础设施基金)。

REIT的分类

按照房地产权益类型划分

永久产权型(真正所有权)

信托真正拥有房地产资产，能够通过租金和其他收益实现收入。由于信托为真正的所有者，单位价值有潜力随着房地产价值的提升而增长，例如通过增加建筑物等方式提升土地价值，从而带动单位价值上升。

租赁权型(使用权)

信托不拥有房地产所有权，而是根据租赁合同获得使用权。信托管理这些资产以产生收入，并支付给单位持有人。然而，租赁期满后，信托将失去使用权，资产价值会随着时间逐渐降低，直到租赁终止，单位价值归零，无法再支付收益。

按照投资方式划分

直接投资(Direct Investment)

信托直接持有房地产的所有权或使用权。

间接投资(Indirect Investment)

信托持有其他公司的股份，而该公司则投资于房地产。

按照房地产业务类型划分

零售REIT(Retail REIT)

管理购物中心、零售商场、礼品店、奥特莱斯及其他销售场所的收入。

住宅REIT(Residential REIT)

管理酒店、公寓、学生宿舍及住宅类建筑的收入。

医疗保健REIT(Healthcare REIT)

管理医院、诊所及养老中心的收入。

办公REIT(Office REIT)

管理办公楼的收入。

基础设施REIT(Infrastructure REIT)

管理通信网络、能源管道及其他基础设施相关资产的收入。

REIT的价值由什么决定

基金的价值由两个主要部分组成：一是信托持有的房地产资产价值，二是未来预期的长期收入流。

影响房地产价值的因素

信托权益的性质决定了其价值走势。租赁权型REIT的资产价值会随着时间逐步下降。此外，地区经济状况、建设投资、公共设施和地理位置等因素也会影响房地产的升降。

影响预期收入的因素

经济环境对收入影响极大。例如，办公REIT的租户增加会带来更高的收入和分红；反之，旅游业下滑会导致酒店资产的收入减少，分红也会相应降低。

投资REIT的优缺点

投资REIT的优点

高流动性

REIT在泰国证券交易所（(ตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย)）交易，买卖方便，投资者可以快速进出。

风险分散

将REIT单位加入投资组合，有助于分散风险。还可以选择不同类型的REIT，达到资产配置的平衡。

透明度高

房地产信托受到政府监管，注册、发行和信息披露都经过严格审查。

稳定的收入

REIT设计为提供稳定的现金流，投资者可以持续获得分红。

投资REIT的限制

税务负担

REIT的分红收入需缴纳10%的预提税，或计入年度总收入按个人所得税税率缴税。高收入者的税率可能高于10%。

对利率敏感

REIT受利率变动影响较大。利率上升时，投资者可能转向收益率更稳定的资产，导致REIT价格下跌。

这些优缺点是投资者在决策前应充分考虑的因素，以确保投资符合自身目标和风险承受能力。

泰国市场上的典型REIT

CPNREIT：土地租赁权信托

CPNREIT为Leasehold REIT，持有Central购物中心、写字楼和希尔顿帕塔雅酒店资产，当前股息率约8.35%，基准价格为9.85泰铢。

IMPACT：泰国芒通会展中心房地产信托

IMPACT为永久产权REIT，持有芒通会展中心的土地、建筑和会议中心四部分，当前股息率为4.69%，价格为12.80泰铢。

WHART：WHA房地产信托

WHART为混合型信托，结合永久产权和租赁权，管理仓储物流资产，当前股息率为7.63%，收盘价为9.50泰铢。

JASIF：Jasmine基础设施基金

JASIF为永久产权基础设施基金，持有1,680,500公里光纤，收入来自与TTTBB的租赁合同，当前股息率为13.73%，价格为6.70泰铢。

结论：REIT是稳定收入的理想选择

房地产投资信托（(REIT)）是追求稳定高于定期存款利率收入的投资选择。通过租金和其他房地产相关收益，REIT为投资者提供持续的分红。

然而，投资REIT需权衡多方面因素，包括其优点如高流动性和风险分散，以及限制如税务负担和利率敏感性。投资者应详细了解各个REIT的具体情况，结合自身的投资目标和财务状况，做出符合预期收益的投资决策。