租赁购买合同适合你吗？了解风险与回报

卡在房子卖不出去？有意购买但财务准备不足？租赁购买合同——通常称为租金购买或租赁购买安排——可能看起来是一个有吸引力的解决方案。然而，在签署合同之前，买卖双方都需要仔细权衡这种替代融资模式实际上能带来什么。让我们拆解这些协议的运作方式，以及它们是否适合你的情况。

租赁购买合同的实际运作方式

从本质上讲，租赁购买合同很简单：租户在一定期限内占用房产，并有约束力地承诺在租期结束后购买该房产。卖方同样有义务完成销售。双方都放弃了灵活性——买方必须履行购买义务，卖方必须接受预定的条款。

关键在于？关于成功率的数据有限，使得这些安排本质上具有投机性。当地住房法律、州法规以及如《公平住房法》等联邦指南将限制你实际可以协商的条款。

结构租赁购买合同：关键组成部分

房产所有者和租户可以根据几乎任何情况定制协议，只要双方同意并遵守当地法律。然而，某些要素需要特别注意。

你租赁购买合同中的销售条款

你的租赁购买合同必须明确规定购买当天的具体情况：

• 购买日期和价格： 交易完成的时间以及租户最终支付的金额——通常是根据当前市场价值调整通胀或市场变动后的价格
• 期权费和时间： 预付的(通常不可退还)的费用，租户支付以获得日后购买房产的权利
• 租金抵扣分配： 每月租金中，有多少会计入租户的最终首付
• 违约条款： 如果卖方拒绝出售或买方拒绝购买，会发生什么
• 期权转让： 租户是否可以将购买权转让给他人

双方应调查对方的财务状况。信用不佳的买家可能在租期结束时无法获得抵押贷款。面临止赎的卖家可能会失去房产，导致交易失败。

买家明智之举是提前进行产权搜索、专业检查和评估。卖家必须披露已知的房产缺陷，并提供法律要求的披露信息(如1978年前房屋的含铅油漆警告)。

设定租期条款

你的租赁购买合同需要兼具传统租赁协议和预售框架的功能：

• 租期、租金金额和保证金条款
• 逾期付款罚金和租约违规后果
• 维护责任： 哪一方负责维修、公共事业和房产维护
• 保险要求： 房东保险（业主）；租户保险（居住者）
• 房产税责任： 由业主负责当前的税款
• 转租和改动： 租户是否可以修改房屋或将部分租给他人
• 托管安排： 使用第三方安全持有期权费、保证金和租金抵扣，待购买或违约

还应考虑包括宠物政策、吸烟限制和停车费等条款。双方应聘请房地产律师起草或审查租赁购买合同，以保护各自权益。

买家应了解的：真正的优势

租赁购买合同为买家提供了真正的机会，尽管它们伴随着实际成本。

建立财务实力： 租期提供了增加收入、积累首付储蓄和建立良好还款记录的空间。在此期间偿还现有债务，有助于提高抵押贷款资格。

锁定房屋和价格： 与追逐不断变化的市场不同，租赁购买合同冻结了房产和其购买价格。这消除了在价格每月变动时寻找房屋的不确定性。

试驾房产： 在租期内居住可以确认邻里环境和房屋是否符合你的长期需求，然后再做出全面承诺。

买家面临的：严重的缺点

这些好处掩盖了应当同等重视的重大风险。

融资失败时失去投资： 如果你在销售日期前无法获得抵押贷款，尽管努力，期权费和累计的租金抵扣都将丧失——可能是数千美元。你还需要迅速搬家并寻找新住房，增加搬迁和租赁费用。

依赖可能失去房产的卖方： 如果卖方停止支付抵押贷款、房产税或房东保险，贷款机构可能会止赎或对房产留置税。这可能阻碍你的购买，甚至在租期中途驱逐你。离婚、残疾或严重疾病也可能迫使卖方放弃安排。

市场上涨时卖方可能退出： 如果在租期内房价大幅升值，没有强有力的惩罚条款的卖方可能会违约，将房产以市场价卖给现金买家。

卖方应了解的：真正的优势

当传统销售陷入僵局时，卖方会考虑租赁购买合同。

处理无法市场化的房产： 当常规挂牌无果时，这种模式为无法通过传统方式出售的房屋提供退出策略。

在此期间产生收入： 期权费、潜在的租金溢价和每月租金收入可以缓冲持有成本，即使最终购买未成行——比让房产空置要好。

吸引有动力的租户： 有意购买的租户通常会像业主一样维护房产，减少破坏和疏忽的担忧。

卖方面临的：严重的缺点

但卖方也要承担相应的重大风险。

错失市场升值的机会： 如果你锁定的销售价格低于市场实际升值，你就错失了大量的资产增值。

应对有问题的租户： 即使是以买家为导向的租户，也可能不按时付租或损坏房产。驱逐他们需要时间、法律费用和情感投入——有时长达数月。

买家在购买时退出： 如果房产价值大幅低于租赁购买合同价格，买家拥有全部谈判优势，可能拒绝完成购买，导致你无法出售，只能进行驱逐。

做出决定

租赁购买合同重塑了传统的买卖关系，要求双方接受延迟满足和实质性风险。只有在传统融资或传统销售确实无法满足你的情况下，才考虑这条路径。当双方都清楚情况、合同条款完善时，这些安排可以解决实际问题——但它们不能替代稳健的财务规划或市场时机把握。