三只基本面强劲的超卖REITs

曾经有一段时间，市场上最大的担忧是商业房地产（CRE），尤其是那些拥有写字楼和办公场所、而大多数员工如今都在家办公的公司。你可能再也找不到与CRE担忧有关、登上金融头条的情况了，但这并不一定是因为局势已经好转（事情还很多在发生！）。过去一个月里，房地产投资信托（Real Estate Investment Trusts，REITs）仍然被拖累着，与整个市场一起走低，商业资产也继续让投资者感到担忧。不过，确实有几只REIT在某些技术指标上发出“超卖（Oversold）”的警报，我们也已经找到了其中三只，同时它们也具备基本面方面的顺风因素。

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为什么REITs可能在2026年迎来强劲增长的良机

在过去五年里，REITs一直是最“无聊”的投资资产类别之一，几乎没有资本增值，回报主要来自股息。Vanguard Real Estate ETF NYSEARCA: VNQ 是市场上规模最大的宽基指数型REIT之一，资产规模超过$33 billion，过去五年下跌了5.5%，不过其中大部分发生在上个月（下跌8%）。在伊朗战争爆发之前，REIT投资者只是刚刚处于水面之上，股息是主要的回报形式。

然而，2026年REITs看涨的原因有几条。许多基金已经跌到了极端“超卖（Oversold）”水平，技术面交易者将会盯着反弹。而尽管当前利率环境倾向于“更高更久”，2026仍预计会是该资产类别的一个不错年份。

JPMorgan Research预计，今年该行业关键的 Funds From Operations（FFO，资金运营额）指标整体增长6%。FFO通过将摊销和折旧加回到净利润中来衡量一家基金的现金流，然后再扣除非经常性物业出售带来的收益。相比单看净利润，这一指标能提供更准确的现金流画像，从而帮助判断股息的可持续性。REITs往往是相对保守的投资板块，因此可持续的股息增长通常比股票回报更重要。

这3只REIT具备强劲基本面，并且“超卖”信号正在闪现

在寻找超卖股票时，重要的是使用一些技术指标来确认信号。相对强弱指数（Relative Strength Index，RSI）因其简单的经验法则和可靠性而很受欢迎，但它绝不应单独使用。对于这三只股票，我们将把RSI与其他工具一起使用，例如移动平均线收敛背离（Moving Average Convergence Divergence，MACD）指标。

Simon Property Group：凭借富裕客户群实现稳定

Simon Property Group Inc. NYSE: SPG，曾一度以“购物中心型REIT”闻名，如今已将自己重新定位为面向富裕客户的“目的地”运营商。虽然许多传统商场已经衰落，但SPG把重点放在高端商场，并为奢侈品牌收购优质零售物业。这种策略正在奏效：在Q4 2025，管理层公布了创纪录的年度FFO为$4.8 billion（$12.73 per share），并指引2026年FFO在$13到$13.25之间。公司还宣布了一项$2 billion的股份回购，约占市值的近3%，同时其投资组合出租率达到96%+，租赁管线中同比（YOY）增长为15%。

Simon的基本面几乎看不到陷入困境的迹象；该股近期的走弱很可能反映的是更广泛的市场回撤，而非公司层面出现了特定问题。就在RSI触及“超卖（Oversold）”之际，股价在200日移动平均线附近找到了支撑。如果股价能够守住200日MA，这可能是一个颇具吸引力的切入点。

Rexford Industrial Realty：加州工业区的机会

南加州拥有最大的填充式（infill）工业市场，规模超过1.8 billion square feet，但分区规划和监管往往限制供给，从而制造很高的进入壁垒。自然，这也推高了租金水平，从而利好现有物业所有者，例如Rexford Industrial Realty Inc. NYSE: REXR，该公司在该市场中拥有超过400处物业。过去五年里，这只股票一直是长期“输家”，但Rexford目前正在经历转型：前COO Laura Clark已被任命为新的CEO，公司还授权投入$500 million用于新的股份回购。

公司即将迎来催化剂：4月15日它将公布Q1 2026财报，这可能是阻止股价下行的关键。年初至今（YTD）股价下跌约16%，其中仅上个月就下跌了14%。但现在该股正在逼近2025年4月的低点，而RSI和MACD显示，向下的动能正在减弱。随着我们接近财报发布，留意看涨的MACD金叉，以此作为潜在动能转变的信号。

Vornado Realty Trust：押注纽约房地产的逆向机会

投资Vornado Realty Trust NYSE: VNO并不适合胆小的人。没错，我们说的是纽约CRE——它在COVID-19大流行期间几乎被宣判“死刑”，并且一直难以恢复。但Vornado的管理层在2025年报告了曼哈顿出租面积达到行业领先的4.6 million square feet，且动能尤其集中在其PENN 1和PENN 2区域。管理层还在2025年第四季度业绩中报告了收购位于第五大道和东54th Street的高端物业。公司指引2026年的FFO与2025年数据保持一致——这是一个相对温和的预测，但上行空间依然充足。

VNO的股价走势图与REXR相似，显示反弹正在进行。过去两个月的大部分时间里，RSI一直处于“超卖（Oversold）”区域，接近2025年春季的低点。很关键的是，MACD已经上穿其信号线，这表明卖出动能可能正在停滞，而买家或许正在回归。

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