# 中国央行

近日，中国央行在2024年10月21日宣布下降25个基点（BP），在本年度已累计下降了60BP，开启了新一轮的降息潮。在本轮降息周期中，居住用途商业地产的投资回报情况或将有较好的改善。
本文将主要从行业现状、货币政策、央地政策、海内外投资回报情况对比等几个维度进行分析。
行业现状
在广州、深圳、北京、成都等城市，投资者普遍能购买的租售比高的公寓，其投资回报率一般为5%-6%（含物业等其他费用）。这一数字远远高于普通住宅约1.5%的租售比。那么，中国在经历了一连串降息后，这个行业会产生什么样的影响呢？
实际收益率可以用租售比减去中国银行5年整存整取利率1.8%，得出的风险溢价为：
风险溢价 = 租售比 - 中行5年利率 = 5% - 1.8% = 3.2%
货币政策
中国的降息降准政策本质上是降低融资端的成本。一般来说，投资品的投资回报率由无风险利率加上风险溢价组成。在无风险利率降低的情况下，投资回报率（租售比）理论上也应下降。然而，由于租金构成的投资回报率较难大幅变化，
可以预见的是：
假设未来融资端成本下降至0，如果中国进入零利率甚至负利率时代，若风险溢价仍为3.2%，这意味着居住型商业地产年投资回报率仅为3.2%。此时，租金需要比当前下降36%，这几乎是不可能发生的事情。这表明，尽管融资成本大幅下降，但实际上很难对居住型商业地产的租售比造成过大冲击。相反，缺乏其他高性价比投资品