في منتصف مايو 2026، هز إعلان واحد سوق العملات الرقمية العالمية وقطاع الأصول الواقعية (RWA): فقد كشفت منصة التوكنة السيادية السعودية، droppRWA، عن حصولها على تفويض بقيمة 12.5 مليار دولار. تخطط المنصة لنقل أصول العقارات السعودية إلى البلوكشين على نطاق واسع، وتتوقع إطلاق نظام تسوية عقاري قائم على العملات المستقرة بحلول نهاية 2026. يقود المشروع فيصل منّاي، مهندس نظام المدفوعات الرقمية الوطني السعودي (سداد). وتم تنفيذ أول عملية نقل عقد عقاري على السلسلة في 4 فبراير 2026، مما قلص زمن التسوية من عدة أيام إلى 66 ثانية فقط.
هذا ليس مشروعاً تجريبياً صغير النطاق أو إثبات مفهوم لشركة ناشئة. بل يمثل أول مبادرة عالمية لتوكنة العقارات على السلسلة بقيادة سيادية، مدعومة ببنية تحتية وطنية وعلى مستوى مليارات الدولارات. بالنسبة لقطاع الأصول الواقعية—الذي طالما عانى من "السرد أولاً والتنفيذ البطيء"—توفر الخطوة السعودية دراسة حالة لا يمكن تجاهلها.
من إطلاق البنية التحتية الوطنية في 2025 إلى تفويض بقيمة 12.5 مليار دولار في 2026
لم تبدأ رحلة السعودية في توكنة العقارات على السلسلة في مايو 2026. بل تعود جذورها إلى محطات سابقة، وفق منطق واضح من أربع مراحل: "البنية التحتية أولاً—وضع المعايير—تفويض التوسع—فتح السوق".
في 19 نوفمبر 2025، وتحت إشراف وزير الشؤون البلدية والإسكان ماجد الحقيل، أعلنت الهيئة العامة للعقار السعودية (REGA) عن إتمام أول عملية توكنة عقارية. وقد نفذت الشركة الوطنية للإسكان (NHC) وعدد من المستثمرين صفقات أصول موكنة. وفي الوقت نفسه، تم الكشف عن البنية التحتية الوطنية لتوكنة العقارات—التي طورتها السجل العقاري (RER) وREGA بشكل مشترك—لتصبح السعودية أول دولة تطبق تسجيل العقارات الوطني عبر البلوكشين، والملكية الجزئية، وتكامل السوق.
في ديسمبر 2025، بدأت السعودية في صياغة قواعد ضريبية للعقارات الموكنة، شاملة الزكاة، وضريبة القيمة المضافة، وضريبة التصرفات العقارية، في إشارة إلى أن التنظيم بات يواكب التقدم التقني.
في 4 فبراير 2026، أكملت droppRWA أول عملية نقل عقد عقاري عبر البلوكشين من البداية للنهاية على مستوى العالم. تمت هذه الصفقة بين الشركة الوطنية للإسكان وصندوق التنمية العقارية (REDF)، باستخدام السجل العقاري الوطني كمصدر بيانات موثوق، وتمت التسوية خلال 66 ثانية فقط. وأكد الرئيس التنفيذي لـ droppRWA فيصل منّاي بعد ذلك: "لم تكن هذه محاكاة أو اختباراً في بيئة تجريبية. بل كانت صفقة إنتاجية حقيقية، شاركت فيها جهات حكومية كأطراف فعلية في النظام".
في أبريل 2026، وافق صندوق الاستثمارات العامة السعودي (PIF) على استراتيجية "رؤية 2030" للفترة 2026–2030، مع اعتبار توكنة الأصول عنصراً محورياً. وفي الشهر نفسه، كشفت droppRWA عن تلقيها تفويضات بقيمة 12.5 مليار دولار خلال الأشهر الستة السابقة، مع خطط لنقل حوالي 3 مليارات دولار من هذه الأصول إلى السلسلة في 2026.
وفي مايو 2026، شارك فيصل منّاي رؤية أوسع في مقابلة مع CoinDesk: بحلول عام 2030، تهدف السعودية إلى تشغيل نظام مالي سيادي موكن على مستوى البلاد، مع توقع أن تحذو دول مجموعة العشرين الأخرى حذوها. ومن المقرر إطلاق نظام التسوية العقاري القائم على العملات المستقرة بحلول نهاية 2026.
ماذا تعني 12.5 مليار دولار لمشهد الأصول الواقعية؟
مرجعية لحجم سوق الأصول الواقعية العالمي
لفهم أهمية مبلغ 12.5 مليار دولار في قطاع الأصول الواقعية، من الضروري تحديد حجم السوق العالمي.
وفقاً لـ CoinDesk، تجاوز إجمالي سوق الأصول الموكنة 25 مليار دولار حتى مارس 2026. وتظهر بيانات أخرى أنه في أبريل 2026، بلغت قيمة سندات الخزانة الأمريكية الموكنة 12.88 مليار دولار، في حين وصلت الأصول السلعية الموكنة إلى 7.37 مليار دولار، مع استحواذ الذهب الموكن على %74 من سوق السلع. أما العقارات الموكنة فلم تتجاوز "مئات الملايين" من الدولارات. وأشارت بيانات منصة Gate الصادرة في 20 مايو إلى أن القيمة السوقية الإجمالية لصناعة الأصول الواقعية تجاوزت 65 مليار دولار.
وتبرز نقطة بيانات أخرى من سندات الخزانة الموكنة. فبحسب rwa.xyz، بلغ إجمالي سندات الخزانة الأمريكية الموكنة عبر السلاسل نحو 15.2 مليار دولار مطلع مايو 2026. وفي سوق العملات المستقرة، أظهر تقرير البنك المركزي الأوروبي الصادر في مايو 2026 أن القيمة السوقية للعملات المستقرة تجاوزت 300 مليار دولار، مع حجم معاملات في 2025 تجاوز 30 تريليون دولار.
ثلاث دلالات هيكلية لمبلغ 12.5 مليار دولار
في هذا السياق، يمكن تقييم تفويض السعودية البالغ 12.5 مليار دولار من ثلاث زوايا.
أولاً، بالمقارنة مع قطاع العقارات الموكنة عالمياً. يبلغ حجم العقارات الموكنة على السلسلة عالمياً حالياً "مئات الملايين" من الدولارات فقط. ويعد تفويض السعودية المنفرد بقيمة 12.5 مليار دولار أكبر بعشرات المرات من إجمالي السوق العالمي للعقارات الموكنة. وحتى مع الأخذ في الاعتبار 3 مليارات دولار المخطط لنقلها إلى السلسلة في 2026، فإن هذا الرقم يفوق عدة مرات الحجم العالمي الحالي. وسيعيد ذلك تشكيل مشهد القطاع بشكل مباشر.
ثانياً، مقارنة بسوق الأصول الواقعية ككل. مع تجاوز القيمة السوقية للأصول الواقعية 65 مليار دولار، تمثل 12.5 مليار دولار حوالي %19 من الإجمالي. وإذا قورنت بسوق الأصول الموكنة البالغ 25 مليار دولار، فهي تقارب نصف الحجم. وبغض النظر عن المعيار المستخدم، فإن خطة توكنة سيادية بهذا الحجم من قبل دولة واحدة غير مسبوقة عالمياً.
ثالثاً، مقارنة بالحجم الاقتصادي للسعودية نفسها. تقدر ديلويت أن خطط تطوير العقارات في السعودية تتجاوز تريليون دولار، وتشمل مشاريع ضخمة مثل نيوم، والبحر الأحمر، ودرعية جيت، وبرج رايز، وتوسعة مترو الرياض. وتشكل 12.5 مليار دولار نحو %1.25 فقط من هذا الخط، ما يشير إلى مساحة واسعة للتوسع مستقبلاً. بالإضافة إلى ذلك، بلغ حجم الاقتصاد الرقمي السعودي 495 مليار ريال سعودي (حوالي 132 مليار دولار) في 2025، أي ما يعادل %15 من الناتج المحلي الإجمالي. وتم تسجيل أكثر من 4,000 شركة بلوكشين تجارية في السعودية في 2025، بزيادة %51 عن العام السابق، مع نحو 3 ملايين مستثمر نشط في العملات الرقمية. وتظهر هذه الأرقام أن خطة السعودية للعقارات على السلسلة ليست حدثاً منفرداً، بل جزء من استراتيجية التحول الرقمي الاقتصادي الأوسع.
بنية البنية التحتية: نموذج "السجل كمصدر للحقيقة"
لا تقتصر مقاربة السعودية في توكنة العقارات على "إصدار توكن لعقار". بل يكمن التميز الجوهري في بنية البنية التحتية.
تعتمد معظم نماذج العقارات الموكنة عالمياً على هيكل "غلاف رقمي + شركة ذات غرض خاص (SPV)": حيث تمثل التوكنات حصصاً في شركة SPV تملك العقار، بينما يسجل السجل العقاري الرسمي الشركة وليس حاملي التوكنات. ما يخلق فجوة هيكلية بين التوكنات والملكية القانونية.
أما الطريقة السعودية فمختلفة جذرياً. إذ تدمج droppRWA بشكل مباشر مع السجل العقاري الوطني، بحيث تنتقل الملكية القانونية عند نقل التوكن. وكما يوضح منّاي: "عندما ينتقل التوكن الرقمي، تنتقل الصكوك القانونية. لا توجد فجوة بين السجلات الرقمية والواقع القانوني."
ويعرف هذا النموذج باسم "السجل كمصدر للحقيقة"، حيث يعمل السجل كمصدر قانوني وحيد. وتكمن الابتكار الأساسي في أنه لا يقتصر على وضع البيانات على السلسلة، بل يجعل العمليات على السلسلة ملزمة قانونياً. ويتيح ذلك إصدار REGA لأول معايير تقنية رسمية لتوكنة العقارات في العالم، والتي تحدد كيفية إنشاء وتداول وتسوية التوكنات العقارية. وبناءً على هذه المعايير، يتم الاعتراف بالملكية الرقمية قانونياً، وليس مجرد إيصال رقمي من شركة خاصة.
تسوية عبر العملات المستقرة: فتح قناة التمويل
هناك عنصر هيكلي آخر جدير بالذكر، وهو نظام التسوية العقاري القائم على العملات المستقرة، المتوقع إطلاقه بحلول نهاية 2026 تحت إشراف مشترك من البنك المركزي السعودي وهيئة السوق المالية.
تتمثل القيمة الجوهرية لتسوية العملات المستقرة في تقليص دورات تسوية التمويل بشكل كبير. حالياً، تتطلب صفقات العقارات عبر الحدود عدة أيام للتسوية، مع تدخل بنوك وسيطة متعددة، وفحوصات امتثال، وتحويل عملات. أما في إطار تسوية العملات المستقرة، فيمكن للمطورين استلام الأموال من أي قناة متوافقة عالمياً خلال دقائق. وتعد هذه الكفاءة حاسمة لجذب الاستثمار الأجنبي المباشر.
ورفض منّاي صراحةً السرديات حول "التخلي عن الدولار"، مؤكداً على نهج السعودية "متعدد المسارات": سيعمل نظام تسوية العملات المستقرة جنباً إلى جنب مع النظام القائم على الدولار، وليس بديلاً عنه.
المؤيدون يرونه تحولاً نموذجياً… والمتشككون يحذرون من وهم السيولة
المؤيدون: الدعم السيادي يعيد تشكيل أسس الأصول الواقعية
تشكل تصريحات المسؤولين السعوديين وقادة المشروع العمود الفقري للتوقعات المتفائلة. إذ يعتبر الوزير ماجد الحقيل التوكنة ركناً أساسياً في التحول الرقمي للعقار ضمن "رؤية 2030".
ومن منظور الصناعة، يُنظر إلى تفويض 12.5 مليار دولار السيادي على نطاق واسع كإثبات كبير لجدوى قطاع الأصول الواقعية. ويتجلى هذا الإثبات بثلاث صور: أولاً، يثبت وجود طلب حقيقي من مؤسسات وطنية على توكنة الأصول على نطاق واسع؛ ثانياً، يؤسس نماذج تقنية وتنظيمية يمكن لدول أخرى الاسترشاد بها؛ ثالثاً، يوفر للمستثمرين المؤسسيين قنوات دخول ذات يقين قانوني.
المتشككون: التوكنة لا تعني السيولة… ومخاطر الأصول المادية قائمة
في المقابل، تظهر أصوات حذرة داخل القطاع.
ففي أبريل 2026 خلال أسبوع البلوكشين في باريس، أطلق مسؤولون من Ondo Finance وTether تحذيراً: التوكنة لا يمكنها "خلق السيولة بشكل سحري" للأصول غير السائلة بطبيعتها. وقالت أويا جيليكتمور، مديرة المبيعات الإقليمية في Ondo Finance: "أسمع دوماً فكرة أن توكنة شيء غير سائل ستجعله سائلاً بطريقة ما—وهذا ببساطة غير صحيح. فالعقارات والائتمان الخاص لم يكونا سائلين قبل التوكنة، ووضعهما على السلسلة لا يغير هذه الحقيقة الأساسية."
وتدعم البيانات هذا الرأي الحذر. إذ لا تزال العقارات الموكنة تمثل "مئات الملايين" فقط من سوق الأصول الواقعية، مع نمو ناتج بشكل أساسي عن إصدارات جديدة وليس تداولاً ثانوياً نشطاً.
وتعد مخاطر إدارة الأصول المادية أكثر إثارة للقلق. ففي مارس 2026، واجهت منصة RealT—وهي منصة معروفة لتوكنة العقارات—أزمة في ديترويت: حيث رفعت المدينة دعوى قضائية، متهمة بوجود مئات انتهاكات الإزعاج العام ضمن محفظتها البالغة نحو 500 عقار، مع افتقار 408 عقارات لـ "شهادات الامتثال". وأوقفت الشركة دفع عوائد الإيجار إلى 16,000 مستثمر عالمي لجمع أموال لأعمال الإصلاح. وتكشف هذه الحادثة عن إشكالية جوهرية لقطاع الأصول الواقعية: يمكن للتوكنات أن تتداول بسلاسة على السلسلة، لكن إذا أُهملت الأصول المادية وتدهورت، تصبح السجلات الرقمية بلا قيمة في نهاية المطاف.
الأثر على القطاع: تفاعلات متسلسلة محتملة في سوق الأصول الواقعية
العقارات الواقعية تنتقل من الهامش إلى مركز الاهتمام
حتى الآن، بقيت العقارات الموكنة قطاعاً هامشياً في سوق الأصول الواقعية العالمي، مع هيمنة سندات الخزانة وصناديق أسواق المال. لكن المبادرة السعودية قد تغير هذا الواقع جذرياً—ليس عبر اختراق تقني، بل من خلال نموذج "من الأعلى إلى الأسفل": حيث توفر الدولة البنية التحتية القانونية، ودمج السجلات، والمعايير التنظيمية، محولة العقار من فئة أصول محلية مجزأة إلى أصل رقمي معياري عابر للحدود.
وإذا نجح النموذج السعودي، فقد تحذو دول أخرى في الشرق الأوسط—خصوصاً الإمارات التي تطور أيضاً بنية تحتية للبلوكشين—نفس النهج.
إعادة تعريف دخول المؤسسات
إذا أثبت نموذج "السجل كمصدر للحقيقة" السعودي أمانه وكفاءته، فقد يوفر للمستثمرين المؤسسيين مسار دخول أوضح. ففي قطاع العقارات—الذي يعتمد بشدة على اليقين القانوني—قد يلعب آلية التأكيد السيادية دوراً محورياً في تقليص المخاطر القانونية المتصورة للمؤسسات.
تصدير المعايير التنظيمية
تعد السعودية الأولى عالمياً في إصدار معايير تقنية رسمية لتوكنة العقارات من قبل الحكومة. وأكد منّاي أن فريقه راجع كل الولايات القضائية الرقمية الكبرى—بما في ذلك دبي، والاتحاد الأوروبي، وسنغافورة، وسويسرا، والولايات المتحدة—ووجد أن جميعها تنظم المنصات، لكن لا تملك معايير تقنية خاصة بها للتوكنة.
ويعني ذلك أن السعودية لا تبني نظام توكنة خاصاً بها فقط، بل قد تسعى لتصدير معاييرها كمرجعية عالمية. وإذا نجح هذا المسار، يمكن أن تنتقل السعودية من "متلقٍ للقواعد" إلى "صانع قواعد"، وتلعب دوراً استباقياً في حوكمة الأصول الرقمية عالمياً.
توسيع دور العملات المستقرة
تعد تسوية العقارات عبر العملات المستقرة موضوعاً فرعياً يستحق الاهتمام المستقل. فحالياً، تُستخدم العملات المستقرة أساساً في المدفوعات والتداول، لكن الخطة السعودية تضعها كأداة تسوية مركزية لصفقات العقارات على نطاق واسع. ومع تجاوز القيمة السوقية العالمية للعملات المستقرة 300 مليار دولار وحجم المعاملات في 2025 أكثر من 30 تريليون دولار، إذا تم إطلاق هذا النموذج بنجاح بحلول نهاية 2026، فستكون هذه أول مرة تدخل فيها العملات المستقرة تسوية عقارية على مستوى سيادي. وقد يكون لذلك آثار بعيدة المدى على حالات الاستخدام وتبنيها في الأسواق الرئيسية.
الخلاصة
تعد خطة السعودية لتوكنة العقارات على السلسلة بقيمة 12.5 مليار دولار واحدة من أهم "اختبارات الضغط" التي يواجهها قطاع الأصول الواقعية في 2026. فهي، بخلاف أي مشروع توكنة تجاري سابق، ترتكز إلى بنية تحتية قانونية سيادية، وتستهدف أصولاً بمليارات الدولارات، وتهدف إلى التكامل مع أسواق رأس المال العالمية.
ومن منظور القيمة القطاعية، يستوفي هذا الحدث ثلاثة معايير أساسية: "أثر هيكلي"، و"نقلة في حجم رأس المال"، و"إمكانية توسيع الاتجاه". فهو يختبر قدرة قطاع الأصول الواقعية على الانتقال من السرد إلى البنية التحتية، ويوفر مرجعية سيادية للمراقبة. ويبقى السؤال: هل سينجح نموذج "السجل كمصدر للحقيقة" في قطاع العقارات—وهو فئة أصول بالغة التعقيد—وهل ستتمكن تسوية العملات المستقرة فعلاً من ربط رأس المال العالمي بالأصول المحلية؟ سيتم اختبار ذلك خلال العامين المقبلين.
وبالنسبة للمشاركين في سوق العملات الرقمية، ربما يكون السؤال الأهم ليس ما إذا كانت السعودية ستنجح أو تفشل، بل ما الذي يمثله هذا المشروع من قضية أوسع: عندما تدخل الدولة قطاع الأصول الواقعية ببنية تحتية قانونية وتفويضات سوقية، كيف ستتغير قواعد المنافسة وحواجز الدخول في القطاع؟ فالإجابة على هذا السؤال ستحدد إلى حد كبير المسار الفعلي لقطاع الأصول الواقعية خلال السنوات الخمس المقبلة.
