انخفض استخدام رهن عقاري لسكن في سيؤول 7.29 نقطة مئوية إلى 45.67% خلال عام واحد ينتهي في يونيو. دفعت حدود القروض الحكومية إلى هذا التراجع، ما جعل المشترين النقديين يسيطرون على أحياء مثل Ichon-dong وSincheon-dong، حيث هبطت نسب الرهن العقاري بأكثر من 20 نقطة مئوية. ووضعت إجراءات السياسة 6·27 و10·15 سقوفاً للرهون العقارية عند 600 مليون أو 400 مليون أو 200 مليون وون بحسب شريحة السعر، ما يتطلب من مشتري منازل بقيمة 2 مليار وون توفير ما لا يقل عن 1.6 مليار وون نقداً. وتعثّر 70 من أصل 472 منطقة سيؤول لإعادة التطوير المعتمدة قبل بدء البناء بسبب صعوبات التمويل، في حين أوقف IBK Industrial Bank إقراض الرهون العقارية ذات الفائدة المتغيرة الجديدة بعد أن تجاوزت 5 بنوك كبرى هدفها السنوي لتمويل قروض الأسر البالغ 4.33 تريليون وون، عبر الوصول إلى 4.68 تريليون وون بحلول اليوم الخامس عشر.
انخفاض نسبة الرهن العقاري لسكن سيؤول 7.29 نقطة مئوية خلال عام واحد
أظهرت صفقات البناء الجماعي في سيؤول تراجعاً في نسب تغطية الرهن العقاري من 52.97% في يونيو من العام الماضي إلى 45.67% في يونيو هذا العام، بانخفاض قدره 7.29 نقطة مئوية. وسجلت المناطق التي شهدت ارتفاعات كبيرة في الأسعار هبوطاً أشد: انخفضت Seongdong-gu بمقدار 14.89 نقطة مئوية، وهبطت Dongjak-gu بنحو 15.16 نقطة مئوية، وتراجعت Gangdong-gu بمقدار 11.80 نقطة مئوية. وشهدت مناطق الشقق عالية القيمة، بما فيها Ichon-dong وSincheon-dong، انخفاضاً في نسبة الرهن تجاوز 20 نقطة مئوية، حيث انخفضت Ichon-dong بمقدار 20.36 نقطة مئوية وتراجعت Sincheon-dong بنحو 19.63 نقطة مئوية.
فرضت إجراءات السياسة الحكومية 6·27 و10·15 سقوفاً تمييزية للرهون العقارية قدرها 600 مليون وون و400 مليون و200 مليون وون، استناداً إلى أسعار العقارات في منطقة العاصمة سيؤول. وضمن هذا الهيكل، يتعين على مشتري منزل بقيمة 2 مليار وون توفير حد أدنى قدره 1.6 مليار وون من الأموال الشخصية. قال Go Jun-seok، أستاذ في Yonsei University College of Business في Sangnam، إن "الوضع الحالي يصب في صالح تملك المنزل فقط بالنسبة لمن يمكنه تلقي هبات أو تعبئة نقدية"، مضيفاً أن "أسعار فائدة الرهن العقاري التي تقترب من 8% تجعل السوق صعباً على المشترين الفعليين غير المالكين للمنازل."
تعثّر 70 منطقة لإعادة التطوير في سيؤول بعد الحصول على الموافقة
تُظهر حالة مشاريع إعادة التطوير في سيؤول أن 70 من أصل 472 منطقة حصلت على موافقة خطة الإدارة والتصرف لكنها لم تصل بعد إلى بدء البناء، بينما أتمّت 60 منطقة فقط (12.7%) بدء البناء. ومن حيث نوع المشروع، لا تزال 23 منطقة لإعادة تطوير موجهة للسكن و21 منطقة موجهة حضرياً متعثرة، ما يشير إلى ارتفاع نسب التأخيرات في مناطق إعادة التطوير.
بلغ إجمالي بدايات بناء الشقق في سيؤول من يناير إلى مايو 6,615 وحدة، بانخفاض 25.3% مقارنة بالفترة نفسها من العام الماضي. أدى الجدل حول إعادة حساب تكاليف البناء بسبب ارتفاع تكاليف المواد الخام والعمالة، إلى جانب نسب إلزامية للسكن الإيجاري ورسوم فائض الأرباح في عمليات إعادة البناء، إلى تقويض جدوى المشاريع. ورغم أن الحكومة أعلنت خططاً لتسريع الإمداد عبر إعلانات مواقع المرشحين لتطوير المجمعات الحضرية هذا الشهر، تشير التقييمات إلى استمرار فجوة بين السياسة وظروف الموقع.
IBK Industrial Bank يوقف إقراض الرهون ذات الفائدة المتغيرة
علّق IBK Industrial Bank تقديم الرهون ذات الفائدة المتغيرة الجديدة عبر الفروع اعتباراً من اليوم السابق، لتمتد بذلك عملية إيقاف الإقراض إلى البنوك المملوكة للدولة. وبحلول اليوم الخامس عشر، بلغ ارتفاع قروض الأسر لدى 5 بنوك كبرى 4.68 تريليون وون، وهو ما تجاوز عملياً الهدف السنوي البالغ 4.33 تريليون وون. فرضت KB Kookmin Bank قيوداً موحدة على حدود الرهن العقاري عند 300 مليون وون، في حين خفّضت Woori Bank سقوف الإقراض الشهري عبر الفروع من 3 مليارات وون إلى 1 مليار وون، ما أدى إلى تشديد العتبات لدى البنوك التجارية.
تعتزم هيئة الخدمات المالية تحديد ما إذا كانت ستخفف قيود الإقراض بناءً على آراء تم جمعها في منتدى مناقشة عقارية في اليوم 23، لكن تقييمات السوق تشير إلى مساحة محدودة للمناورة. وتواصل تقييد مواقع إعادة التطوير عدة لوائح، من بينها إلزام إنشاء 10% من مرافق غير سكنية في المناطق التجارية، والقيود على رأس مال تمويل المشاريع، وقيود قروض تكاليف الإخلاء، ونسب إلزامية للسكن الإيجاري، ورسوم فائض أرباح إعادة البناء، وحدود نقل عضوية النقابات. وردت سيؤول بتخصيص 18 مليار وون في قروض لمشاريع إعادة التطوير و50 مليار وون من صندوق الإسكان، لكن الخبراء يرون أن هذه الإجراءات غير كافية.
الأسئلة الشائعة
ما الذي تسبب في انخفاض نسبة الرهن العقاري السكني في سيؤول 7.29 نقطة مئوية خلال عام واحد؟
نتج الانخفاض من 52.97% في يونيو من العام الماضي إلى 45.67% في يونيو هذا العام عن سياسات سقف القروض الحكومية (إجراءات 6·27 و10·15) التي حدّت السقوف عند 600 مليون أو 400 مليون أو 200 مليون وون بحسب سعر العقار، ما أجبر المشترين على توفير مبالغ أكبر من النقد الشخصي وتحويل السوق نحو مشترين قادرين على الدفع نقداً.
كم عدد مناطق إعادة التطوير في سيؤول التي تعثرت بعد الحصول على الموافقة؟
تعثرت 70 من أصل 472 منطقة لإعادة تطوير سيؤول بعد أن حصلت على موافقة خطة الإدارة والتصرف لكنها لم تبدأ البناء بعد، مع اكتمال بدء البناء في 60 منطقة فقط (12.7%). تراجعت بدايات بناء الشقق من يناير إلى مايو بنسبة 25.3% على أساس سنوي إلى 6,615 وحدة بسبب صعوبات التمويل والعبء التنظيمي.
لماذا أوقف IBK Industrial Bank تقديم الرهون ذات الفائدة المتغيرة الجديدة؟
أوقف IBK Industrial Bank تقديم الرهون ذات الفائدة المتغيرة الجديدة بعد أن بلغت زيادات قروض الأسر لدى 5 بنوك كبرى 4.68 تريليون وون بحلول اليوم الخامس عشر، متجاوزة الهدف السنوي البالغ 4.33 تريليون وون، ضمن عملية إيقاف أوسع تشمل قيام KB Kookmin Bank بتحديد سقف الرهون عند 300 مليون وون وتخفيض Woori Bank لحدود الإقراض الشهري عبر الفروع من 3 مليارات إلى 1 مليار وون.
