Escrito por: Xie Yancen
I. Información clave y específica del proyecto RWA de bienes raíces en The Lindale Building, Hong Kong
Este proyecto es el primer proyecto aprobado de tokenización RWA de bienes raíces comerciales tradicionales en Hong Kong, iniciado por Deli Holdings (01709.HK). En febrero de 2026, recibió la "Carta de No Objeción" de la Comisión de Valores y Futuros de Hong Kong, siendo un proyecto emblemático en la competencia de Hong Kong por convertirse en un centro global de RWA. La información principal es la siguiente:
（一）Activos subyacentes y diseño de estructura
Activo subyacente: Edificio The Lindale, 92-96 Wellington Street, Central, Hong Kong (un centro comercial tipo Ginza). En 2023, Deli Holdings adquirió las cinco plantas superiores y los derechos de denominación por más de 280 millones de HKD, con un precio por pie cuadrado superior a 25,300 HKD, siendo un activo escaso en el núcleo de Central. Además, se aprobó la tokenización de un fondo LPF de inversión en Animoca Brands.
Estructura principal: Utiliza una estructura de doble capa LPF (fondo de sociedad limitada) + tokenización, sin transferir directamente la propiedad del inmueble, sino digitalizando los derechos del fondo LPF que posee el edificio The Lindale. El LPF es un vehículo de fondos reconocido por la ley de Hong Kong, con una base legal madura para dividir y transferir participaciones, evitando procedimientos complejos en la disposición de la propiedad.
Solución técnica: Por primera vez en Hong Kong, se emplea una doble cadena paralela basada en el protocolo de blockchain HashKey Chain + XRP Ledger para emitir tokens, con soporte técnico de Asseto Fintech, equilibrando la regulación en la cadena y la liquidez en la cadena pública.
（二）Aprobación regulatoria y base de cumplimiento
Forma de aprobación: En febrero de 2026, la Comisión de Valores y Futuros emitió la "Carta de No Objeción", que no es una licencia ni una autorización formal, sino una declaración de no oposición a ciertos planes comerciales, reflejando la flexibilidad en la aprobación de casos en la fase inicial de exploración de RWA.
Principios regulatorios: Se sigue una supervisión penetrante de "mismo negocio, mismo riesgo, mismas reglas", ya que el token representa derechos en fondos, por lo que está bajo la regulación de la Ley de Valores y Futuros.
Requisitos de licencia: Deli Digital Family Office posee la licencia de Clase 9 (gestión de activos), y Deli Securities posee la licencia de Clase 1 (comercio de valores), que son fundamentales para la operación conforme del proyecto.
Periodo de aprobación: La primera divulgación del plan fue en octubre de 2025, y la aprobación se obtuvo en febrero de 2026, en aproximadamente 4 meses, reflejando un equilibrio entre prudencia y eficiencia en la regulación de Hong Kong.
（三）Posicionamiento del proyecto y lógica de inversión
Objetivo principal: Proporcionar a inversores calificados una nueva herramienta de bajo umbral para asignar activos inmobiliarios clave en Hong Kong, reduciendo el umbral de inversión en oficinas en Central de cientos de millones de HKD a decenas de miles de dólares, ampliando así la base de inversores.
Lógica de selección de activos: Se seleccionan activos que cumplen con tres criterios principales: escasez (en el núcleo de Central), propiedad clara (sin disputas complejas de derechos), tamaño moderado (valoración de cientos de millones de HKD, con bajos costos de prueba y error), sirviendo como referencia para futuros proyectos RWA.
No es solo financiamiento: A diferencia del financiamiento inmobiliario tradicional, el núcleo es mejorar la liquidez del activo y, mediante la estructura LPF, aislar riesgos.
（四）Importancia sectorial del proyecto
Es el primer proyecto RWA de bienes raíces comerciales tradicionales en Hong Kong; anteriormente, la exploración de tokenización en Hong Kong se centraba solo en productos financieros.
Proporciona un modelo replicable de regulación para RWA inmobiliario, clarificando todo el proceso desde selección de activos, comunicación regulatoria, implementación técnica hasta control de riesgos.
Verifica la viabilidad del modelo de "emisión en el extranjero de activos en el extranjero", allanando el camino para "activos en el interior, emisión en Hong Kong, comercio global" en el futuro.
II. Análisis de cuestiones fiscales relacionadas con el proyecto RWA en The Lindale Building
La tributación de RWA en Hong Kong sigue el principio de sustancia sobre forma. Combinando la estructura central de "tokenización de derechos en fondos LPF", la tributación se atraviesa hasta los activos subyacentes (fondo LPF + bienes raíces comerciales), aplicando las políticas fiscales relacionadas con activos digitales, fondos y bienes raíces en Hong Kong. Los principales participantes incluyen la parte iniciadora del proyecto (Deli Holdings), gestor del fondo (Deli Digital Family Office), inversores en tokens, plataformas de negociación, y las cuestiones fiscales clave son las siguientes:
（一）Principios fiscales centrales: atravesar la supervisión, impuestos en los activos subyacentes
La Comisión de Valores y Futuros de Hong Kong califica el proyecto como una "expresión digital de derechos en fondos existentes", sin crear una nueva categoría de activos. Por lo tanto, la tributación no se aplica al "token" en sí, sino que atraviesa hasta los derechos en el fondo LPF y el activo inmobiliario The Lindale, aplicando la Ley de Impuestos de Hong Kong y las reglas fiscales relacionadas con fondos y bienes raíces. El token solo funciona como un medio técnico para la circulación de derechos, sin impuestos adicionales.
（二）Tratamiento fiscal específico de las partes involucradas
- Parte iniciadora: Deli Holdings
Etapa de establecimiento del fondo LPF: Deli Holdings transfiere su participación en el edificio The Lindale al fondo LPF. Si la transferencia es solo de derechos (sin transacción comercial), no genera ganancias, por lo que no se paga impuesto sobre ganancias. Si hay plusvalías por transferencia de activos, se grava la parte de la plusvalía al 16.5% de impuesto sobre sociedades en Hong Kong.
Etapa de emisión de tokens: La emisión de tokens por parte del fondo LPF para financiamiento se considera venta de participaciones del fondo. Los ingresos por tarifas de gestión o participación en beneficios que Deli Holdings recibe como iniciador, si se generan en Hong Kong, deben incluirse en los beneficios operativos y tributar al 16.5%.
Etapa de tenencia del inmueble: Los ingresos por alquiler u otros beneficios derivados del edificio The Lindale, como activos del fondo LPF, pertenecen al fondo. Deli Holdings, como socio del fondo, recibe beneficios proporcionales. Si son ganancias de capital (sin transacciones frecuentes), no se pagan impuestos; si son ingresos operativos, se integran en las ganancias de la empresa y se tributan.
- Gestor del fondo: Deli Digital Family Office
Deli Digital Family Office (que posee la licencia de Clase 9) actúa como gestor de inversión del fondo LPF, probablemente como socio general (GP) o gestor designado. Los ingresos que obtiene del fondo LPF se dividen en dos categorías, con diferentes tratamientos fiscales:
Tarifa de gestión habitual: Se considera ingreso por servicios de gestión de activos en Hong Kong, sujeto al 16.5% de impuesto sobre sociedades, sin beneficios especiales.
Participación en beneficios (con derechos asociados): Si estos beneficios cumplen con las condiciones de exención fiscal de derechos asociados bajo la Ley de Impuestos de Hong Kong, pueden beneficiarse de una tasa del 0%. Las condiciones incluyen:
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Que el fondo sea un "Fondo de Inversión Certificado" (o bajo estándares simplificados tras la actualización legislativa);
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Que Deli Digital Family Office proporcione servicios sustantivos de gestión de inversión en Hong Kong, con al menos 2 empleados a tiempo completo y gastos operativos locales de 2 millones HKD anuales;
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Que los derechos asociados provengan de ganancias de transacciones de inversión que cumplan con las regulaciones.
Si no se cumplen estas condiciones, los beneficios en derechos asociados se gravan igual que las tarifas de gestión, al 16.5%.
- Inversores en tokens (inversores calificados)
Hong Kong no grava ganancias de capital. La tributación de los inversores se centra en la naturaleza de las transacciones con tokens (inversión a largo plazo / comercio frecuente), y los tokens, como derechos en fondos LPF, están vinculados a los beneficios de los activos subyacentes:
Transacciones de compra/venta de tokens: Si es inversión a largo plazo (mantener tokens para dividendos del fondo o valorización inmobiliaria, sin comercio frecuente), las ganancias por transferencia son ganancias de capital, sin impuestos en Hong Kong.
Si es comercio frecuente (con fines de arbitraje, múltiples compras y ventas), los beneficios se consideran ingresos operativos, y los inversores individuales pagan un 15%, y las corporaciones un 16.5% en impuesto sobre ganancias.
Dividendos en tokens: Los dividendos recibidos en tokens representan distribuciones de beneficios del fondo LPF. Si el fondo ya pagó impuestos sobre las ganancias de los activos subyacentes, los inversores no pagan impuestos adicionales (Hong Kong aplica un sistema de impuestos de una sola capa, dividendos y distribuciones de fondos están exentos).
Herencias / Donaciones: Hong Kong eliminó el impuesto sobre herencias y donaciones. La transferencia o herencia de tokens no genera obligaciones fiscales.
- Distribuidores / plataformas de negociación: Deli Securities
Como entidad de corretaje autorizada, Deli Securities obtiene comisiones y tarifas por distribución de tokens RWA, que constituyen ingresos operativos en Hong Kong y están sujetos al 16.5% de impuesto sobre sociedades; lo mismo para las tarifas de transacción en plataformas.
- Impuestos sobre los activos subyacentes: Propiedad del edificio The Lindale
Mientras el fondo LPF posea el edificio, debe pagar impuestos inmobiliarios habituales en Hong Kong, iguales a los de bienes raíces tradicionales, sin influencia de la tokenización:
Impuesto a la propiedad: 15% sobre los ingresos por alquiler (el fondo, como propietario, es el sujeto pasivo).
Impuesto predial: impuesto local sobre la propiedad, calculado según la valoración, asumido por el fondo.
Impuesto de timbre: si el fondo transfiere la propiedad del edificio, se aplica el impuesto de timbre sobre transacciones inmobiliarias en Hong Kong (actualmente 15%). La tokenización en sí no implica transferencia de propiedad, por lo que no se paga este impuesto.
（三）Políticas de beneficios fiscales aplicables en Hong Kong
Para promover el desarrollo de activos digitales y RWA, Hong Kong ha implementado varias políticas fiscales específicas, que este proyecto puede aprovechar para reducir significativamente la carga fiscal total:
- Transacciones de tokens: exención de impuesto de timbre
La Declaración de Políticas de Desarrollo de Activos Digitales 2.0 de Hong Kong establece la exención de timbre para transacciones de RWA. En julio de 2025, la autoridad fiscal aclaró que las compras/ventas o transferencias de productos financieros tokenizados en plataformas autorizadas (como participaciones en fondos tokenizados) están exentas de impuesto de timbre (diferente de las reglas tradicionales de fondos y valores en Hong Kong). En este proyecto, los tokens representan derechos en fondos LPF digitalizados, por lo que las transacciones y distribución de tokens no pagan timbre.
- Fondo LPF: régimen de exención fiscal unificado
Hong Kong, mediante la Ley de Impuestos y enmiendas relacionadas, exime de impuestos sobre ganancias a fondos privados en venta pública. La ley de 2025 y declaraciones relacionadas han ampliado esta exención a fondos privados que incluyen activos digitales, aplicándose desde el ejercicio fiscal 2025/26. Si el fondo LPF cumple con la definición de "fondo privado", sus ganancias (incluidos alquileres y plusvalías de The Lindale) pueden beneficiarse directamente de la exención del impuesto sobre ganancias. Esta es la principal ventaja fiscal con alta certeza para el proyecto, antes de que las políticas se implementen formalmente.
- Custodia y negociación de activos digitales: sin impuestos adicionales
Hong Kong aún no ha establecido impuestos específicos para activos digitales. La custodia, negociación y liquidación de tokens solo están sujetas al impuesto sobre ganancias en las operaciones financieras tradicionales, sin IVA ni impuestos al consumo. Hasta finales de 2024, la custodia de activos digitales en bancos en Hong Kong supera los 14 mil millones de HKD, y las tarifas de custodia se gravan solo como ingresos operativos.
（四）Riesgos fiscales potenciales y consideraciones importantes
Riesgo de declaración de información fiscal por inversores transfronterizos. Hong Kong está promoviendo el Marco de Reporte de Activos Criptográficos (CARF), que en 2027 recopilará información de transacciones digitales y en 2028 intercambiará automáticamente con jurisdicciones colaboradoras. Los inversores transfronterizos que posean tokens en este proyecto, al realizar transacciones, enviarán información a la autoridad fiscal de Hong Kong, que será reportada a las autoridades fiscales del país de residencia. Es importante considerar las reglas de tributación global en estos países (como EE. UU., UE) para evitar doble imposición.
Riesgo de clasificación de la naturaleza de la transacción. La autoridad fiscal de Hong Kong no tiene estándares cuantitativos claros para determinar si una transacción es de ganancias de capital o ingreso operativo, sino que se basa en la frecuencia de transacción, el propósito y el patrón. Si un inversor realiza compras y ventas frecuentes, puede ser considerado como un "negocio", y debe pagar impuesto sobre ganancias. Se recomienda mantener registros de transacciones que prueben la intención de inversión a largo plazo.
Riesgos fiscales para inversores del interior (Mainland China). La regulación en China sobre actividades relacionadas con criptomonedas es estricta. Los inversores del interior que participen en este proyecto deben considerar:
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Acuerdo de doble imposición entre Hong Kong y China: tras pagar impuestos en Hong Kong, los inversores del interior pueden deducir en China mediante certificados de pago.
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Control de capital: los inversores del interior deben cumplir con las regulaciones de gestión de divisas, de lo contrario enfrentan riesgos de incumplimiento y deben reportar las inversiones transfronterizas.
Riesgos de cumplimiento en beneficios fiscales. La exención de fondos y derechos asociados requiere cumplir con requisitos sustantivos, como número de empleados a tiempo completo y gastos operativos locales. Los operadores del proyecto deben asegurarse de que el fondo LPF y el GP mantengan estos requisitos para no perder las ventajas fiscales, lo que podría aumentar la carga tributaria.
III. Tributación basada en la penetración de activos subyacentes y sustancia real; múltiples ventajas y atención a la conformidad
La tributación del proyecto RWA en The Lindale Building se centra en la "penetración en los activos subyacentes y la tributación sustantiva". La tokenización en sí no genera impuestos adicionales, sino que aprovecha el entorno fiscal favorable de Hong Kong (sin impuesto sobre ganancias de capital ni impuesto sobre herencias) y las políticas específicas para activos digitales/RWA (exención de timbre, exención de impuesto sobre ganancias en fondos LPF), logrando una reducción significativa de la carga fiscal total.
Las ventajas fiscales principales del proyecto son la exención de timbre en transacciones de tokens, la exención de impuestos sobre beneficios a largo plazo para inversores, y la certeza en la exención de impuestos en el nivel del fondo, lo que hace de Hong Kong un centro competitivo para proyectos RWA globales. Los riesgos potenciales se concentran en la declaración de información transfronteriza, la clasificación de la naturaleza de las transacciones y el cumplimiento de las condiciones de beneficios fiscales. Todos los participantes deben planificar en conformidad con las reglas fiscales de Hong Kong.
Este proyecto también establece un modelo fiscal para futuros proyectos RWA inmobiliarios en Hong Kong: mediante la estructura de fondos LPF/SPV, se gestionan los activos subyacentes, logrando aislamiento de riesgos y beneficiándose de las ventajas fiscales de Hong Kong (aplicables desde 2025/26). La tokenización solo funciona como un medio técnico para la circulación de derechos, sin alterar la naturaleza fiscal de los activos subyacentes.
