El gobierno de Corea del Sur eliminó la exención del recargo del impuesto a las ganancias de capital para propietarios de múltiples viviendas en mayo y señaló posibles reformas al sistema de alquiler registrado el mes pasado, atrayendo críticas por un enfoque fiscal en la política inmobiliaria. Estas medidas buscan incentivar a los propietarios de múltiples viviendas a poner propiedades en el mercado. Los críticos argumentan que el gobierno pasó por alto la necesidad de medidas complementarias que aborden la oferta y demanda general del mercado, como preservar los beneficios del sistema de alquiler registrado o implementar políticas de oferta de alquiler basadas en construcción.
Según la industria inmobiliaria el día 7, el gobierno mencionó la posibilidad de reformar la exención del recargo del impuesto a las ganancias de capital aplicada a los alquileres registrados, tras la reanudación del recargo del impuesto a las ganancias de capital para propietarios de múltiples viviendas en mayo. El recargo del impuesto a las ganancias de capital es un sistema que incrementa las tasas impositivas según la cantidad de viviendas poseídas al vender propiedades en áreas objetivo de ajuste. Después de estar suspendido desde mayo de 2022 debido a consideraciones de equidad fiscal entre propiedades residenciales y no residenciales, se reanudó su aplicación en mayo de este año.
El comisionado del Servicio de Impuestos Nacionales, Lim Gwang-hyun, planteó la posibilidad de reformar el sistema de compra de alquiler registrado, que exime a los propietarios de múltiples viviendas con alquileres registrados de los recargos del impuesto a las ganancias de capital, a través de X (anteriormente Twitter) el mes pasado.
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Oficina de Servicio Civil de Negocios de Alquiler Urbano del Distrito Songpa de Seúl [Fuente: foto de archivo de Yonhap News]
El gobierno ajustó la política de alquiler registrado mediante cambios fiscales desde 2017
Si bien algunos apoyaron la reanudación de los recargos del impuesto a las ganancias de capital citando beneficios excesivos de exención, surgieron contraargumentos de que el gobierno no consideró la participación del sector privado en el mercado de alquiler ni los volúmenes de oferta de alquiler al implementar reducciones fiscales. Esto significa que se deberían haber implementado medidas más allá de la política fiscal en paralelo.
Según el Ministerio de Tierra, Infraestructura y Transporte, a 2022, las viviendas de alquiler público totalizaban 1,86 millones de unidades (22%), mientras que las viviendas de alquiler privado (incluyendo registradas y no registradas) alcanzaban 6,58 millones de unidades (78%). Los alquileres registrados tienen una proporción particularmente grande de propiedades no residenciales. Según la Asociación de Propietarios de Corea, al cierre del año pasado, las propiedades no residenciales representaban el 71% (690.000 unidades) de los alquileres registrados a nivel nacional y el 83% en Seúl.
La Asociación de Propietarios de Corea declaró el mes pasado que las tarifas promedio de alquiler registrado en Seúl eran la mitad de las tarifas de mercado en 2024, señalando que abolir la exención del recargo podría socavar la estabilidad habitacional. El sistema de alquiler registrado es un sistema representativo que se ha ajustado principalmente a través de beneficios fiscales.
El gobierno introdujo varias reducciones, incluido el impuesto a la adquisición desde 2017 para activar los alquileres registrados, pero impuso el impuesto a las ganancias de capital sobre los alquileres registrados en áreas objetivo de ajuste en 2018 y redujo los beneficios del impuesto a la adquisición y del impuesto a la propiedad en 2019. Hasta que algunos sistemas, incluidos los alquileres a corto plazo, fueron abolidos en 2020, el gobierno esencialmente abordó el problema a través de la política fiscal.
Song Seung-hyun, director ejecutivo de City and Economy, declaró: «A medida que el jeonse se convierte en alquiler mensual, los precios necesitan muchos volúmenes negociables para estabilizarse, pero ahora no hay volumen para satisfacer esa demanda», y agregó: «Es necesario implementar políticas con mayor flexibilidad».
Expertos de la industria proponen alternativas centradas en la oferta al enfoque únicamente fiscal
Surgieron propuestas para preparar planes de mejora centrados en la función positiva del sistema de alquiler registrado de estabilidad habitacional, considerando la equidad fiscal. La Solidaridad del Pueblo por la Democracia Participativa presentó planes de mejora para el sistema de alquiler registrado en abril, que incluían el registro obligatorio de viviendas de alquiler y la abolición de los alquileres a corto plazo de 6 años.
Si bien señaló la necesidad de reducir los beneficios fiscales excesivos, la organización indicó la necesidad de mantener el sistema de alquiler registrado, citando su contribución a la estabilidad habitacional a través de medidas como limitar las tasas de aumento de alquiler al 5%.
También surgieron opiniones de que se deberían preparar medidas de oferta de alquiler, como alquileres basados en construcción, en lugar de centrarse en la tributación según la cantidad de viviendas. Chae Sang-wook, director ejecutivo de Connected Ground, declaró: «La tributación debería basarse en las tenencias totales, pero gravar según la cantidad de viviendas provocó la venta de propiedades regionales», y agregó: «El sistema anterior de negocio de alquiler de viviendas solo activó alquileres basados en compras sin aumentar el volumen total, por lo que se debería establecer un sistema que proporcione incentivos a las empresas de alquiler de construcción para lograr la oferta».
FAQ
¿Qué hizo el gobierno de Corea del Sur con respecto a los impuestos a propietarios de múltiples viviendas en mayo?
El gobierno de Corea del Sur eliminó la exención del recargo del impuesto a las ganancias de capital para propietarios de múltiples viviendas en mayo. El recargo del impuesto a las ganancias de capital incrementa las tasas impositivas según la cantidad de viviendas poseídas al vender propiedades en áreas objetivo de ajuste. Esta medida había estado suspendida desde mayo de 2022, pero se reanudó su aplicación en mayo de este año.
¿Por qué los críticos están preocupados por las reformas del sistema de alquiler registrado del gobierno?
Los críticos argumentan que el gobierno está adoptando un enfoque fiscal sin considerar la participación significativa del sector privado en el mercado de alquiler ni implementar medidas complementarias de oferta. A 2022, las viviendas de alquiler privado representaban 6,58 millones de unidades (78%) en comparación con 1,86 millones de unidades de alquiler público (22%). La Asociación de Propietarios de Corea declaró que las tarifas promedio de alquiler registrado en Seúl eran la mitad de las tarifas de mercado en 2024, advirtiendo que abolir las exenciones fiscales podría socavar la estabilidad habitacional.
¿Qué enfoques alternativos han propuesto los expertos para la política de viviendas de alquiler de Corea del Sur?
Los expertos propusieron alternativas centradas en la oferta, incluyendo incentivos de alquiler basados en construcción y tributación basada en las tenencias totales de propiedades en lugar de la cantidad de viviendas poseídas. Chae Sang-wook, director ejecutivo de Connected Ground, declaró que se debería establecer un sistema que proporcione incentivos a las empresas de alquiler de construcción para aumentar el volumen total de oferta. La Solidaridad del Pueblo por la Democracia Participativa sugirió mantener las funciones positivas del sistema de alquiler registrado, como el límite del 5% en la tasa de aumento de alquiler, mientras se implementan mejoras como el registro obligatorio de viviendas de alquiler.
