Navegando por los mercados inmobiliarios de EE. UU.: Dónde prospera y lucha la inversión en alquileres

Construir riqueza a través de propiedades en alquiler sigue siendo una estrategia fundamental para los inversores, pero el éxito depende críticamente de la selección de la ubicación. La diferencia entre una cartera de inversión próspera y una que lucha a menudo se reduce a entender qué estados ofrecen condiciones favorables para los arrendadores y cuáles presentan obstáculos estructurales.

Comprendiendo el entorno de inversión ideal

La propiedad en alquiler exitosa requiere más que simplemente encontrar cualquier bien inmueble disponible. Los inversores inteligentes buscan mercados que combinen varios factores clave: flujos de población, apreciación del valor de las propiedades, ingresos por alquiler que justifiquen el precio de compra (indicado por una baja relación precio-alquiler), y marcos regulatorios que no impongan restricciones excesivas a los arrendadores. Los estados que cumplen con estos requisitos suelen recompensar a los inversores con rendimientos consistentes y un patrimonio en crecimiento.

La zona de oportunidad asequible del Medio Oeste

El Medio Oeste ha emergido como una región atractiva para inversores en alquiler que buscan valor y crecimiento estable. Estos estados combinan accesibilidad con fundamentos sólidos que los hacen particularmente atractivos para construir una cartera diversificada en comparación con los peores estados para poseer propiedades en alquiler.

Ohio lidera esta región con precios promedio de viviendas de $227,542 y una apreciación interanual del 7.4%. La expansión del empleo en múltiples sectores, avances en infraestructura y patrones positivos de migración neta han creado un entorno fértil para los inversores en propiedades. Ciudades como Columbus, Cleveland, Cincinnati y Dayton ofrecen oportunidades variadas en diferentes niveles de mercado.

Misuri se posiciona igualmente como una joya del Medio Oeste, con valores promedio de viviendas en $247,255 y una apreciación anual del 5.0%. Su ubicación geográfica central, combinada con una base económica diversa, impuestos modestos a la propiedad y políticas que favorecen a los arrendadores, crean un ecosistema amigable para los inversores. Kansas City, St. Louis, Springfield y Columbia ofrecen características de mercado distintas.

Indiana demuestra una economía convincente con valores promedio de viviendas de $241,778, aumentando un 5.7% año tras año. El estado experimentó casi 30,000 nuevos residentes en 2023, manteniendo algunas de las cargas fiscales a la propiedad más bajas del país. Centros metropolitanos como Indianápolis, Fort Wayne, Bloomington y Lafayette ofrecen múltiples puntos de entrada para los inversores.

Mercados de crecimiento en el sur

El aumento de la población del país se ha concentrado en gran medida en los estados del sur, que representaron el 87% del crecimiento de EE. UU. en 2023, sumando más de 1.4 millones de residentes. Este cambio demográfico crea fundamentos sólidos para inversiones en alquiler a largo plazo.

Misisipi capitaliza esta tendencia con la vivienda más asequible del país, con un promedio de solo $179,749 por propiedad y una apreciación anual del 2.6%. El estado dio la bienvenida a nuevos residentes como parte de la migración hacia el sur, lo que lo hace accesible para inversores que buscan puntos de entrada por debajo de $200,000. Jackson, Gulfport, Hattiesburg y Biloxi ofrecen una posición ultra asequible.

Carolina del Sur experimentó la tasa de crecimiento poblacional más fuerte del país en 2023, con un 1.7%, impulsada por la expansión de los sectores de salud y manufactura avanzada. Los valores promedio de viviendas de $296,251 han apreciado un 4.3% anualmente. Charleston, Greenville, Columbia, Myrtle Beach y Spartanburg participan en esta trayectoria de crecimiento.

Perspectiva del inversor inmobiliario

Expertos del sector como Sam Dolciné, quien gestiona propiedades fuera del estado y conduce el podcast Black Real Estate Dialogue, destacan el atractivo del Medio Oeste. “Ciudades como Dayton, Ohio, Kansas City, Missouri, e Indianápolis, Indiana, ofrecen la trifecta que buscan los inversores: costos de adquisición razonables, sólidos flujos de ingresos por alquiler y economías en movimiento en una dirección positiva. Muchas propiedades del Medio Oeste pueden adquirirse por menos de $100,000.”

Identificando debilidades del mercado

Por otro lado, ciertos estados presentan obstáculos estructurales para los inversores en alquiler. Altas relaciones compra-ingreso por alquiler, regulaciones poco favorables a los arrendadores, salidas de población y valores de propiedad estancados caracterizan mercados a abordar con cautela—todos factores que deben informar decisiones sobre los peores estados para poseer propiedades en alquiler.

California sufre múltiples obstáculos simultáneamente: protecciones para los arrendatarios que favorecen a los inquilinos, relaciones precio-alquiler elevadas en áreas deseables, declive poblacional continuo y precios de propiedad que limitan la eficiencia del despliegue de capital.

Oregón enfrenta condiciones de inversión en deterioro, incluyendo valores de viviendas en declive, mandatos estatales de control de alquileres que comprimen los márgenes y tendencias de emigración poblacional.

Nueva York presenta desafíos similares a California, combinando regulaciones favorables a los inquilinos, relaciones precio-alquiler elevadas en muchos submercados, declive poblacional y precios premium que afectan la dinámica del flujo de efectivo.

Vermont añade a sus desafíos una carga fiscal elevada, con las tasas impositivas más altas del país, junto con políticas poco favorables a los arrendadores y una apreciación de propiedades en declive.

Washington D.C. cierra la lista de condiciones desfavorables con la segunda carga fiscal más alta del país, complejidad regulatoria que favorece a los inquilinos y valores de activos en depreciación.

Conclusión estratégica

El camino hacia una propiedad en alquiler rentable requiere combinar el capital de inversión con mercados que posean fundamentos favorables de oferta-demanda, neutralidad regulatoria y un impulso demográfico. Al contrastar regiones que ofrecen estas ventajas con estados que enfrentan obstáculos, los inversores pueden tomar decisiones informadas de diversificación geográfica y evitar sistemáticamente los peores estados para poseer propiedades en alquiler, mientras aprovechan zonas de oportunidad genuinas.