¿Cuántas veces puedes refinanciar una casa? Lo que los propietarios deben saber

No hay un límite oficial en la cantidad de veces que puedes refinanciar una hipoteca. Técnicamente, siempre que califiques con buen crédito e ingresos estables, los prestamistas aprobarán tu solicitud de refinanciamiento repetidamente. Sin embargo, la verdadera pregunta no es si puedes refinanciar varias veces — sino si debes hacerlo.

La trampa del costo oculto en múltiples refinanciamientos

Cada refinanciamiento conlleva gastos iniciales sustanciales. Las tarifas de originación de la hipoteca, cargos de tasación, seguro de título y otros costos de cierre suelen sumar miles de dólares. Aquí es donde la mayoría de los propietarios tropiezan.

Cuando refinancias por segunda vez, estás pagando otro conjunto de costos de cierre antes de haber recuperado los de la primera vez. Las matemáticas deben trabajar a tu favor: la reducción en la tasa de interés debe ser lo suficientemente grande como para compensar ambos conjuntos de tarifas. Si las tasas bajan mínimamente entre refinanciamientos, estás tirando dinero a la basura.

El factor tiempo: por qué importa el momento

Supongamos que tu tasa hipotecaria actual es del 5% y refinancias cuando las tasas alcanzan el 4,5%. Pero luego, seis meses después, las tasas solo bajan al 4,3%. Esa diferencia del 0,2% podría no justificar pagar otros $3,000 a $5,000 en costos de cierre. Necesitas un movimiento de tasa más dramático para que múltiples refinanciamientos valgan la pena.

Las tasas no cambian de forma rápida o frecuente lo suficiente como para soportar refinanciar cada pocos meses. Incluso cuando las tendencias económicas generales empujan las tasas a la baja, los cambios ocurren gradualmente durante meses o años.

La trampa del calendario del préstamo: cómo el refinanciamiento puede costarte más

Aquí está la consecuencia más pasada por alto de los refinanciamientos repetidos: reiniciar el plazo de tu préstamo.

Si tomas una hipoteca a 30 años y haces pagos durante cinco años, has consumido cinco años de amortización del principal. Pero cuando refinancias a un nuevo préstamo a 30 años, vuelves a empezar el reloj. Regresas a 30 años de pagos — lo que significa 25 años adicionales más allá de tu plazo original.

Refinancia tres veces en lugar de una, y podrías añadir años a tu período total de pago. Incluso con una tasa de interés más baja, pagar intereses durante períodos sustancialmente más largos puede anular tus ahorros. En 40 años en lugar de 30, el efecto compuesto sobre el interés total pagado se vuelve significativo.

La estrategia inteligente de refinanciamiento

Antes de refinanciar, calcula tres cosas:

Tu período de equilibrio: ¿Cuánto tiempo hasta que los ahorros en intereses cubran tus costos de cierre? Si planeas quedarte en la casa por menos de ese período, no refinancies.

Tu ventaja en la tasa: ¿Es la nueva tasa al menos 0,5-1% más baja que tu tasa actual? Las diferencias menores rara vez justifican los costos.

Tu calendario de préstamo: ¿Extenderá el refinanciamiento tu fecha de pago? Si es así, realiza una comparación completa del costo en 30 años, no solo la reducción del pago mensual.

La realidad es que la mayoría de los propietarios refinanciarán de cero a dos veces durante la vida de su hipoteca. Los entornos de tasas no cambian lo suficiente, y los costos de cierre son demasiado altos, para soportar refinanciamientos frecuentes. A veces, la paciencia es más rentable que la acción.