Le premier RWA immobilier à Hong Kong approuvé : le « double numérique » du bâtiment德林中环大厦, d'« un projet » à une ère

Écrit par : Liang Yu

Relecture : Zhao Yidan

Fin février 2026, un immeuble de style Ginza situé au 92-96 Wellington Street, Central, Hong Kong, connaît une transformation profonde, passant du espace physique à la propriété numérique. Ce bâtiment commercial nommé « Deling Building » avait autrefois une valeur basée sur un prix au pied carré supérieur à 25 300 HKD et une localisation à environ cinq minutes à pied du Centre Financier International ; à l’avenir, sa propriété sera divisée en de nombreux tokens numériques échangeables dans un cadre réglementé.

Le 26 février, Deling Holdings Group Limited (01709.HK) a publié un avis indiquant que deux de ses produits de tokenisation d’actifs du monde réel (RWA) ont reçu une « lettre d’absence d’objection » de la Securities and Futures Commission (SFC) de Hong Kong. Cela marque l’approbation réglementaire officielle du premier projet immobilier RWA à Hong Kong. Les deux principaux actifs approuvés sont un fonds en commandite limitée (LPF) détenant le Deling Building à Central, Hong Kong, et un autre investissant dans des projets de private equity comme Animoca Brands.

À l’échelle mondiale, la catégorie d’actifs sous-jacents des RWA est très diversifiée, allant du crédit privé, des actions cotées, aux matières premières. Cependant, à Hong Kong, les premières explorations de tokenisation se concentraient principalement sur les produits financiers. Bien qu’en 2023, la Hong Kong Monetary Authority ait lancé le projet pilote de dollar numérique, avec la collaboration de Fubon Bank et Ripple pour promouvoir la tokenisation immobilière, les cas concrets dans le domaine traditionnel restent rares. Ainsi, lorsque l’actif physique du cœur de Central entre dans une voie de tokenisation conforme, l’attention de l’industrie dépasse la simple technique de « mise en chaîne ».

Ce n’est pas seulement une innovation de financement d’entreprise, mais aussi une étape stratégique dans la compétition pour faire de Hong Kong un centre mondial de RWA. Elle offre une méthodologie réglementaire reproductible et constitue une première validation réglementaire pour la fusion entre immobilier traditionnel et finance numérique.

1. Comment la régulation a-t-elle été approuvée ? La logique d’approbation de Hong Kong à travers la « lettre d’absence d’objection »

Le 24 février 2026, la SFC de Hong Kong a délivré une « lettre d’absence d’objection » à Deling Holdings, permettant la mise en œuvre réglementaire de deux projets de tokenisation RWA. La lettre concerne Deling Securities et Deling Digital Family Office, pour des plans d’affaires portant sur la distribution de tokens RWA et la tokenisation des parts de fonds gérés.

Ce choix de l’outil réglementaire révèle la logique d’approbation de la SFC. Il ne s’agit pas d’une licence ou d’une autorisation formelle, mais d’une déclaration de « non opposition » à un projet spécifique. Son avantage réside dans sa flexibilité — en phase d’exploration précoce des RWA, sans précédent mature, l’approbation au cas par cas permet d’allier innovation et gestion dynamique des risques.

Sur le plan réglementaire, Hong Kong applique le principe de « mêmes activités, mêmes risques, mêmes règles » en matière de RWA. Cela signifie que la première étape consiste à déterminer la nature juridique du token — si le token représente une valeur mobilière ou une part de fonds, le projet doit alors entrer dans le cadre de la « Securities and Futures Ordinance » (SFO), respecter les obligations de divulgation et obtenir une licence d’exploitation. Dans le cas de Deling, Deling Digital détient une licence de la catégorie 9 (gestion d’actifs), et Deling Securities une licence de la catégorie 1 (échange de valeurs mobilières), ce qui constitue la base réglementaire pour leur activité de tokenisation.

Il est notable que les deux actifs approuvés utilisent une structure de fonds en commandite limitée (LPF). La détention du Deling Building par le LPF et l’investissement dans Animoca Brands via un LPF sont des véhicules de fonds reconnus par la loi hongkongaise. La tokenisation ne crée pas une nouvelle catégorie d’actifs, mais exprime numériquement des parts existantes de fonds. Cette double structure « actif traditionnel + enveloppe technologique » correspond étroitement à la définition de « valeurs mobilières tokenisées » dans la circulaire de la SFC de 2023, qui stipule que l’actif sous-jacent reste soumis aux réglementations existantes, tandis que la couche technologique doit satisfaire à des exigences supplémentaires de divulgation et de conformité.

Concernant le calendrier, Deling a annoncé son projet de tokenisation RWA en octobre 2025, et a obtenu la lettre d’objection en février 2026, soit environ quatre mois plus tard. Ce délai, relativement court dans le domaine de l’innovation financière, reflète l’équilibre entre prudence et efficacité de la régulation hongkongaise. Pour les futurs acteurs souhaitant entrer dans le domaine des RWA, le processus d’approbation de Deling offre un modèle de communication : clarifier la nature juridique des actifs, obtenir une licence, établir une architecture technique robuste et des mesures de protection des investisseurs, puis dialoguer en amont avec la régulation.

Sur le plan technique, le projet Deling utilise le protocole blockchain HashKey Chain et le registre XRP pour l’émission des tokens, avec le support technique d’Asseto Fintech, fournisseur de solutions complètes de tokenisation. C’est la première fois à Hong Kong qu’un projet immobilier RWA adopte une solution à double chaîne, combinant une blockchain réglementée pour la conformité et une blockchain publique pour la liquidité et l’intégration écologique.

2. Pourquoi « immobilier de Central » ?

Le Deling Building, situé au 92-96 Wellington Street, Central, Hong Kong, à environ cinq minutes à pied du Centre Financier International et sept minutes de Pacific Place, a été développé par Capital Strategy Properties. En 2023, Deling a acquis pour plus de 280 millions HKD l’ensemble des cinq étages supérieurs et le droit de nommage, avec un prix au pied carré supérieur à 25 300 HKD. Pourquoi ce premier projet immobilier RWA à Hong Kong a-t-il choisi ce bâtiment ? Plusieurs considérations expliquent ce choix.

D’abord, la rareté de l’actif et le consensus sur sa valeur. Central est le quartier d’affaires principal de Hong Kong, avec une offre foncière très limitée. Les propriétés commerciales de qualité sont depuis longtemps perçues comme des « actifs tangibles » par les capitaux internationaux. La valeur de ces actifs transcende les cycles et les frontières, offrant une base de confiance naturelle pour la fixation de la valeur des tokens. Dans le monde de la finance numérique, la confiance est une ressource rare, et l’immobilier de Central en est le vecteur tangible.

Ensuite, la clarté de la propriété. En tant qu’unité unique, le Deling Building possède une structure de propriété relativement simple, avec une partie directement détenue par Deling Holdings, évitant ainsi les complexités de copropriété ou de droits en étage. Cette clarté juridique facilite la tokenisation et la répartition des droits. La confirmation de la propriété est la première étape cruciale dans le processus d’émission RWA — seule une reconnaissance légale hors chaîne permet de faire correspondre l’actif sur la chaîne.

Troisièmement, la taille de l’actif. Avec un prix d’achat de 280 millions HKD, la valeur totale de l’immeuble se situe dans une fourchette de plusieurs milliards HKD. Cette taille est suffisamment attractive pour attirer des investisseurs institutionnels, tout en restant manageable pour un projet pilote. Opter pour un actif de plusieurs milliards aurait des coûts d’erreur élevés, difficiles à absorber dans un premier temps.

Plus important encore, le projet Deling ne transfère pas directement la propriété, mais tokenise la participation dans un fonds en commandite limitée (LPF) détenant l’immeuble. Cette structure ingénieuse repose sur le fait que la part du LPF est un véhicule reconnu par la loi hongkongaise, avec une base juridique solide pour la cession et la division. Par cette couche intermédiaire, la complexité de la gestion directe de la propriété est évitée, tout en permettant une segmentation standardisée de l’actif.

Du point de vue de l’investissement, cette tokenisation ne vise pas uniquement à lever des fonds, mais à offrir aux investisseurs qualifiés un nouvel outil d’accès à l’immobilier central de Hong Kong avec un seuil d’entrée réduit. Autrefois, investir dans un étage entier de Central coûtait plusieurs centaines de millions HKD, excluant la majorité des investisseurs. La tokenisation des parts du LPF permet de réduire ce seuil à quelques dizaines de milliers de dollars, élargissant ainsi la base potentielle d’investisseurs.

D’un point de vue évolutif, le choix de cet actif sert aussi de « standard » pour de futurs projets RWA : actifs rares, avec une valeur reconnue, une propriété claire, une taille adaptée, et une possibilité de segmentation via SPV ou fonds. Ces critères peuvent guider la sélection d’actifs dans d’autres marchés.

Il est aussi à noter que l’autre actif approuvé, un LPF investissant dans Animoca Brands, représente une autre catégorie de RWA : la tokenisation d’actifs de private equity. Contrairement à l’immobilier, ces actifs ont une valorisation plus complexe et une liquidité moindre, mais la tokenisation permet aussi la division et le transfert des parts. La double approbation montre que la régulation hongkongaise n’est pas limitée à une catégorie d’actifs, mais adopte une approche « substance plutôt que forme », acceptant diverses classes d’actifs conformes.

3. La coordination entre la Chine continentale et Hong Kong

Le lancement du projet Deling intervient à un moment clé. Récemment, la Banque populaire de Chine et sept autres départements ont publié conjointement le « Avis sur la prévention et la gestion des risques liés aux monnaies virtuelles » (ci-après « Avis »), tandis que la CSRC a publié des « Directives pour la réglementation de l’émission d’actifs adossés à des actifs à l’étranger » (ci-après « Directives »). Ces deux documents, appelés collectivement « nouvelles règles RWA », définissent pour la première fois la tokenisation d’actifs en Chine continentale : utiliser la technologie cryptographique et la blockchain pour transformer la propriété et les revenus en tokens, puis les émettre et les échanger.

L’« Avis » précise le principe de « mêmes activités, mêmes risques, mêmes règles », imposant une régulation stricte pour les acteurs locaux opérant à l’étranger. La plateforme « Yicai » interprète cela comme une « double interface » : la Chine continentale adopte une approche de liste négative et de responsabilité, pour préserver la sécurité financière ; Hong Kong, avec une structure réglementaire conforme et une infrastructure financière, se connecte au système mondial.

Dans ce contexte, le rôle de Hong Kong devient plus clair.

L’approbation du projet Deling montre que la voie « émission à l’étranger d’actifs étrangers » est viable. Même si les actifs et opérateurs sont situés à l’étranger (Hong Kong), leur conformité réglementaire permet d’attirer des capitaux internationaux. Cela ouvre la voie à un modèle « actifs en Chine, émission à Hong Kong, commerce mondial », réduisant l’incertitude réglementaire.

4. Un seul projet ne suffit pas, quels sont les grands axes pour Hong Kong cette année ?

Le secrétaire financier de Hong Kong a récemment souligné que 2026 serait « l’année de l’exécution » pour la finance numérique et le Web3 — en dépassant la simple expérimentation, en déployant à grande échelle des stablecoins, RWA, services de garde et de trading.

Pour passer d’un « cas » à un « écosystème », Hong Kong doit agir sur plusieurs fronts.

Premièrement, améliorer l’infrastructure des stablecoins. Ces derniers sont le « sang » de l’écosystème RWA, assurant l’échange de valeur et la compensation. Hong Kong a adopté la « Loi sur les stablecoins », établissant un régime de licences pour les émetteurs liés à la monnaie fiat, avec une première délivrance prévue en mars 2026. Cela offrira un canal réglementé pour les flux financiers liés aux RWA et la compensation on-chain.

Deuxièmement, organiser la profondeur et la liquidité des marchés. La feuille de route ASPIRe de la SFC prévoit d’intégrer davantage de liquidités mondiales, notamment via des plateformes de trading de crypto agréées utilisant des « order books partagés » avec des flux internationaux. La stratégie consiste à transformer Hong Kong d’une « île réglementaire » en une « porte d’entrée conforme », en échange de la certitude réglementaire contre des flux et des ressources de market-making mondiaux.

Troisièmement, renforcer la supervision des acteurs clés : courtiers, dépositaires, chambres de compensation. Le secrétaire financier a annoncé qu’une nouvelle réglementation pour ces acteurs sera mise en place cet été, pour couvrir toute la chaîne de l’écosystème numérique. La logique de régulation « responsabilité partagée, risques partagés » s’applique aussi à la gestion des produits dérivés, des prêts et des services de garde.

Du point de vue des données, la tendance à l’entrée des institutions est claire. À fin 2024, le total des actifs numériques en dépôt dans le système bancaire de Hong Kong dépasse 14 milliards HKD, en hausse d’environ 180 %, avec un total de dépôts tokenisés de 29 milliards HKD. Ces chiffres montrent que la participation institutionnelle ne se limite plus au trading, mais s’étend à la garde et aux services de passif, renforçant la crédibilité du marché.

Conclusion : d’un « seul projet » à une nouvelle ère

L’approbation de la tokenisation du Deling Building dépasse la simple innovation de financement. Elle constitue une « carte » stratégique dans la compétition pour faire de Hong Kong un centre mondial de RWA, en combinant conformité et innovation. La carte détaille la logique de sélection des actifs, la communication réglementaire, le cadre technique et la gestion des risques.

Le rôle de Hong Kong dans le domaine des RWA, assuré par une régulation licenciante et une transparence, garantit la maîtrise des risques, favorise une régulation cohérente, et devient une « fenêtre » d’innovation institutionnelle mondiale, facilitant l’interconnexion des marchés financiers numériques internationaux.

Ce coup stratégique trace une ligne de convergence entre la finance traditionnelle et le monde numérique. Il prouve qu’avec un cadre réglementaire solide, les innovations les plus imaginatives naissent souvent sur des actifs anciens et solides. Lorsqu’un immeuble de Central devient une « entité numérique », on peut envisager que d’autres actifs, comme les entrepôts logistiques à Yau Ma Tei, les droits de péage à Hong Kong Island ou les infrastructures dans le Grand Baie, pourraient devenir les prochains acteurs du numérique.

La question pour l’industrie est : lorsque la « carte » réglementaire est dessinée, qui sera le prochain pion à l’emprunter ? La vague RWA ne fait que commencer à secouer le barrage de la finance traditionnelle. Pour Hong Kong, la véritable victoire ne réside pas dans le nombre de « premiers », mais dans la capacité à transformer ces expériences en règles d’écosystème reproductibles, pour devenir un hub de valeur reliant l’Orient et l’Occident dans la nouvelle ère financière numérique.

(RWA Institute : La tokenisation est une méthode technique pour améliorer la liquidité des actifs, elle ne supprime pas les risques d’investissement. Les investisseurs doivent continuer à évaluer prudemment la qualité des actifs sous-jacents, la solvabilité des émetteurs et la volatilité du marché. Cet article, basé sur des sources publiques et des médias autorisés, ne constitue pas un conseil en investissement.)

Sources de référence :

1. « Finance Magazine » (27 février 2026). Hong Kong approuve le premier projet immobilier RWA. Sohu.

2. Jinwu Finance (26 février 2026). La tokenisation RWA de Deling Holdings (01709.HK) reçoit une lettre d’absence d’objection de la SFC, avançant la tokenisation du Deling Building et d’Animoca Brands LPF. Securities Star.

3. Deling Holdings Group (26 février 2026). Avis volontaire concernant la proposition de tokenisation RWA du Deling Building LPF et d’Animoca Brands LPF. Securities Star.

4. Yuanta Securities (Hong Kong) (26 février 2026). Deling Holdings (01709.HK) : étape réglementaire pour la tokenisation RWA, incluant des actifs à Central et des fonds Animoca.

5. ChainCatcher (28 février 2026). Premier projet immobilier RWA à Hong Kong approuvé, deux produits de tokenisation de Deling Holdings concrétisés.

6. Zhitong Finance (26 février 2026). Deling Holdings (01709) : la tokenisation RWA progresse, avec la mise en œuvre du LPF Deling Building et du LPF Animoca Brands. Investing.com Hong Kong.