Le projet de rénovation du site de Sindorim D-Cube City mené par Aegis Asset Management démarre la construction au milieu du mois, après avoir obtenu 490 milliards de won de financement de projet, avec une date d’achèvement visée pour juillet de l’année prochaine. Le projet a surmonté plus tôt cette année une crise liée à un Event of Default (EOD) grâce à des négociations de refinancement réussies, qui ont prolongé les échéances des prêts jusqu’au 19 mai et ont finalement permis d’obtenir un nouveau financement en mai. La rénovation transforme l’ancien espace du Hyundai Department Store situé au 662 Gyeongin-ro, Guro-gu, Séoul, en un complexe à usage mixte combinant des espaces commerciaux et des bureaux, afin de répondre aux problèmes de vacance créés par le retrait du department store tout en renforçant la compétitivité de l’actif sur le site situé directement en face de la gare de Sindorim — un pôle prévu pour la ligne GTX-B, dont l’ouverture est programmée pour août 2031.
Aegis Asset Management transforme l’ancien Hyundai Department Store en complexe de bureaux à usage mixte
Le projet transforme l’emplacement de l’ancien Hyundai Department Store au sein de Sindorim D-Cube City en un site combinant des fonctions commerciales et de bureaux. D’après des sources du secteur de l’investissement financier citées le 13, Aegis Asset Management prévoit de lancer la construction de la rénovation au milieu du mois, avec une date d’achèvement visée pour juillet de l’année prochaine. Le bâtiment rénové accueillera des espaces commerciaux aux niveaux inférieurs (2e sous-sol à 1er étage hors-sol, une partie du 2e sous-sol), le bâtiment annexe et le 6e étage. Le plan initial visant à créer la marque de centre commercial urbain « Starfield Village » du groupe Shinsegae du 2e sous-sol au 1er étage hors-sol s’est révélé difficile à mettre en œuvre en raison des demandes des résidents d’augmenter les ratios d’équipements de commerce de détail et de restrictions sur les modifications extérieures. Les étages 3 à 5 seront convertis à un usage de bureaux, renforçant les fonctionnalités tertiaires. Le plan initial prévoyait les étages 2 à 6 comme espaces de bureaux, mais les demandes des résidents en faveur de davantage de surfaces commerciales ont réduit la part consacrée aux bureaux.
Les nouveaux espaces de bureaux seront construits au format « ground scraper ». Le terme « ground scraper » désigne des espaces de bureaux étalés horizontalement. À l’inverse des « sky scrapers », où les personnes sont séparées sur différents étages dans les immeubles de grande hauteur, les « ground scrapers » s’appuient sur de grandes surfaces de plancher pour maximiser l’efficacité du travail et la collaboration. La surface privative par étage de bureaux à D-Cube City atteint environ 4 600 m² (environ 1 400 pyeong). À l’issue de la rénovation, les lieux offriront des équipements de bureaux conformes aux standards internationaux, capables d’accueillir plus de 300 travailleurs par étage. Le nom officiel du bâtiment n’a pas encore été finalisé. Toutefois, il est provisoirement appelé « Timewalk West », en reprenant la marque de bureaux d’Aegis Asset Management « Timewalk ».
La gare de Sindorim, position favorable à une ouverture de la ligne GTX-B en août 2031
Timewalk West est situé directement en face de la gare de Sindorim. La gare de Sindorim constitue une gare de correspondance pour les lignes de métro 1 et 2 et un pôle de transport régional, où la ligne GTX-B est prévue à l’ouverture. Le site dispose d’une demande résidentielle et d’activités commerciales abondante dans son aire de chalandise. La ligne GTX-B a commencé sa construction au cours du premier semestre de l’année dernière, avec des travaux principaux progressant vers un objectif d’ouverture d’août 2031. À l’ouverture de la GTX-B, le temps de trajet entre Songdo International City et Sindorim sera ramené à environ 15 minutes. Sindorim pourra également capter la demande locative des entreprises de biotechnologie, de technologies et de technologies avancées implantées à Songdo. Par ailleurs, le développement de la gare de Séoul et du Yongsan International Business District devrait contribuer à former une ceinture d’activités reliant la gare de Séoul, Yongsan, Yeouido et Sindorim.
Aegis obtient 490 milliards de won de financement de projet après avoir surmonté la crise EOD
Le projet de rénovation du site à usage mixte Sindorim D-Cube City est porté par le fonds de type REIT (Real Estate Investment Trust) Timewalk West Corporate Restructuring Real Estate Investment Trust (REIT). L’investisseur du REIT est Aegis General Private Real Estate Investment Trust No. 468-2, qui détient 76,7 % des actions ordinaires et 23,3 % des actions privilégiées convertibles. Le REIT détient 6 234 m² et ses immeubles en surplomb à 692 Sindorim-dong, Guro-gu, Séoul. Le REIT a signé un contrat de gestion d’actifs avec Aegis Asset Management afin d’investir et d’exploiter les actifs via l’acquisition d’actifs immobiliers, leur gestion, leur amélioration et leur cession, le développement immobilier et la location, en distribuant les profits aux actionnaires.
Le projet a rencontré des difficultés au début de cette année. Des taux d’intérêt élevés et un resserrement du marché financier immobilier ont retardé le refinancement, soulevant des inquiétudes quant à un EOD. Le REIT a divulgué le 20 février qu’un incident financier d’Event of Default était survenu sur le prêt garanti par le collatéral de l’actif à usage mixte Sindorim D-Cube City. Le refinancement n’a pas été finalisé avant l’échéance du prêt existant du 19 février, entraînant l’incapacité de rembourser le capital du prêt et les intérêts. Les inquiétudes du marché concernant des retards potentiels du projet étaient considérables à l’époque. Le REIT a toutefois ensuite trouvé un accord avec les prêteurs pour prolonger la durée du prêt jusqu’au 19 mai. Le REIT a poursuivi de nouvelles modalités de financement en utilisant des droits prioritaires de bénéficiaire comme collatéral pour rembourser le principal du prêt existant, les intérêts et couvrir les coûts essentiels du projet, parvenant finalement à organiser le financement principal PF et à normaliser le projet.
Dans le cadre du contrat de prêt signé en mai, le REIT a obtenu des prêts PF totalisant 490 milliards de won auprès de plusieurs institutions financières. L’échéance est fixée au 19 janvier 2028. La structure du prêt se compose d’un montant d’engagement de la tranche A de 356 milliards de won, de la tranche B de 120 milliards de won, et de la tranche C de 14 milliards de won. L’ordre de priorité de remboursement est également défini dans l’ordre Tranche A, Tranche B, Tranche C. La société ad hoc (SPC) Heo Sam Sindorim No. 1 a participé en tant que prêteur de la tranche A et a accordé un prêt de 83 milliards de won. Des titres adossés à des actifs sont émis sur la base de ce prêt. Pour améliorer la capacité de remboursement des titres adossés à des actifs, Heo Sam Sindorim No. 1 a signé en mai une « lettre d’engagement concernant la souscription privée d’obligations et l’achat de créances de prêt » avec Samsung Securities.
Des observateurs du secteur considèrent ce projet comme un tournant qui restaurera la compétitivité de D-Cube City, un site représentatif à usage mixte dans le sud-ouest de Séoul, au-delà d’une simple rénovation. La possibilité de devenir un cas exemplaire de transformation de grandes vacances commerciales en espaces de bureaux a été évoquée. En particulier, la gare de Sindorim présente un fort potentiel pour émerger comme un pôle clé des transports dans la grande région de Séoul lorsque la ligne GTX-B ouvrira. Un responsable du secteur de l’investissement financier a déclaré : « Une fois l’approvisionnement PF finalisé, l’incertitude du projet a été substantiellement résolue », ajoutant : « Une fois transformé en un actif mixte combinant des installations commerciales et des bureaux, la compétitivité locative et la valeur de l’actif devraient nettement augmenter. »
FAQ
Q : Quel est le calendrier de construction du projet de rénovation de Sindorim D-Cube City ?
R : D’après des sources du secteur de l’investissement financier citées le 13, Aegis Asset Management prévoit de lancer la construction au milieu du mois, avec une date d’achèvement visée pour juillet de l’année prochaine.
Q : Comment Aegis Asset Management a-t-il résolu la crise liée à l’Event of Default ?
R : Le REIT est parvenu à un accord avec les prêteurs pour prolonger la durée du prêt jusqu’au 19 mai après le passage de l’échéance initiale du 19 février. En mai, le REIT a obtenu 490 milliards de won de nouveau financement de projet auprès de plusieurs institutions financières, avec une échéance au 19 janvier 2028, comprenant Tranche A (356 milliards de won), Tranche B (120 milliards de won) et Tranche C (14 milliards de won).
Q : Quand la ligne GTX-B doit-elle ouvrir à la gare de Sindorim ?
R : La ligne GTX-B a commencé sa construction au cours du premier semestre de l’année dernière, avec des travaux principaux progressant vers un objectif d’ouverture d’août 2031.
