Le gouvernement sud-coréen a mis fin à l'exonération de la surtaxe sur les plus-values immobilières pour les propriétaires de plusieurs logements en mai et a signalé des réformes potentielles du système de logements locatifs enregistrés le mois dernier, suscitant des critiques pour une approche fiscale de la politique immobilière. Ces mesures visent à encourager les propriétaires de plusieurs logements à mettre des biens sur le marché. Les critiques estiment que le gouvernement a négligé la nécessité de mesures complémentaires portant sur l'offre et la demande globales du marché, comme le maintien des avantages du système de location enregistré ou la mise en œuvre de politiques d'offre locative basées sur la construction.
Selon le secteur immobilier ce 7, le gouvernement a évoqué la possibilité de réformer l'exonération de la surtaxe sur les plus-values immobilières applicable aux locations enregistrées, après la reprise de la surtaxe sur les plus-values immobilières pour les propriétaires de plusieurs logements en mai. La surtaxe sur les plus-values immobilières est un système qui augmente les taux d'imposition en fonction du nombre de logements détenus lors de la vente de biens dans les zones cibles d'ajustement. Suspendue depuis mai 2022 pour des considérations d'équité fiscale entre les logements résidentiels et non résidentiels, elle a repris application en mai de cette année.
Le commissaire du Service national des impôts, Lim Gwang-hyun, a évoqué la possibilité de réformer le système d'achat de location enregistré, qui exempte les propriétaires de plusieurs logements avec des locations enregistrées de la surtaxe sur les plus-values immobilières, via X (anciennement Twitter) le mois dernier.
![Seoul Songpa District Office Urban Rental Business Civil Service Office]()
Bureau des services civils des entreprises de location urbaine du district de Songpa à Séoul [Source : photo d'archives de Yonhap News]
Le gouvernement a ajusté la politique de location enregistrée par le biais de modifications fiscales depuis 2017
Si certains ont soutenu la reprise de la surtaxe sur les plus-values immobilières, invoquant des avantages d'exonération excessifs, des contre-arguments ont émergé selon lesquels le gouvernement n'a pas tenu compte de la part du secteur privé dans le marché locatif et des volumes d'offre locative lors de la mise en œuvre des réductions d'impôts. Cela signifie que des mesures au-delà de la politique fiscale auraient dû être mises en œuvre en parallèle.
Selon le ministère du Territoire, de l'Infrastructure et des Transports, en 2022, les logements locatifs publics totalisaient 1,86 million d'unités (22 %), tandis que les logements locatifs privés (y compris enregistrés et non enregistrés) atteignaient 6,58 millions d'unités (78 %). Les locations enregistrées ont une part particulièrement importante des propriétés non résidentielles. Selon l'Association des propriétaires de Corée, à la fin de l'année dernière, les propriétés non résidentielles représentaient 71 % (690 000 unités) des locations enregistrées à l'échelle nationale et 83 % à Séoul.
L'Association des propriétaires de Corée a déclaré le mois dernier que les taux de location enregistrée moyens à Séoul étaient la moitié des taux du marché en 2024, soulignant que l'abolition de l'exonération de la surtaxe pourrait compromettre la stabilité du logement. Le système de location enregistrée est un système représentatif qui a été ajusté principalement par le biais d'avantages fiscaux.
Le gouvernement a introduit diverses réductions, y compris la taxe d'acquisition à partir de 2017 pour activer les locations enregistrées, mais a imposé une taxe sur les plus-values immobilières sur les locations enregistrées dans les zones cibles d'ajustement en 2018 et a réduit les avantages de la taxe d'acquisition et de la taxe foncière en 2019. Jusqu'à ce que certains systèmes, y compris les locations à court terme, soient abolis en 2020, le gouvernement a essentiellement abordé la question par le biais de la politique fiscale.
Song Seung-hyun, PDG de City and Economy, a déclaré : « Alors que le jeonse se transforme en loyer mensuel, les prix ont besoin de nombreux volumes négociables pour se stabiliser, mais il n'y a pas de volume pour répondre à cette demande maintenant », ajoutant : « Il est nécessaire de mettre en œuvre des politiques avec plus de flexibilité. »
Des experts du secteur proposent des alternatives axées sur l'offre à une approche uniquement fiscale
Des propositions ont émergé pour préparer des plans d'amélioration axés sur la fonction positive du système de location enregistrée de stabilité du logement tout en tenant compte de l'équité fiscale. L'Union populaire pour la démocratie participative a présenté des plans d'amélioration pour le système de location enregistrée en avril, notamment l'enregistrement obligatoire des logements locatifs et l'abolition des locations à court terme de 6 ans.
Tout en notant la nécessité de réduire les avantages fiscaux excessifs, l'organisation a déclaré la nécessité de maintenir le système de location enregistrée, citant sa contribution à la stabilité du logement grâce à des mesures telles que la limitation des taux d'augmentation des loyers à 5 %.
Des opinions ont également émergé selon lesquelles des mesures d'offre locative telles que les locations basées sur la construction devraient être préparées plutôt que de se concentrer sur la fiscalité basée sur le nombre de logements. Chae Sang-wook, PDG de Connected Ground, a déclaré : « La fiscalité devrait être basée sur la détention totale, mais taxer en fonction du nombre de logements a provoqué la vente de propriétés régionales », ajoutant : « L'ancien système d'activité de logement locatif n'a activé que les locations basées sur l'achat sans augmenter le volume total, donc un système offrant des incitations aux entreprises de location de construction devrait être établi pour atteindre l'offre. »
FAQ
Qu'a fait le gouvernement sud-coréen concernant les impôts des propriétaires de plusieurs logements en mai ?
Le gouvernement sud-coréen a mis fin à l'exonération de la surtaxe sur les plus-values immobilières pour les propriétaires de plusieurs logements en mai. La surtaxe sur les plus-values immobilières augmente les taux d'imposition en fonction du nombre de logements détenus lors de la vente de biens dans les zones cibles d'ajustement. Cette mesure avait été suspendue depuis mai 2022 mais a repris application en mai de cette année.
Pourquoi les critiques s'inquiètent-ils des réformes du système de location enregistrée du gouvernement ?
Les critiques estiment que le gouvernement adopte une approche uniquement fiscale sans tenir compte de la part significative du secteur privé dans le marché locatif ni mettre en œuvre des mesures d'offre complémentaires. En 2022, les logements locatifs privés représentaient 6,58 millions d'unités (78 %) contre 1,86 million d'unités de logements locatifs publics (22 %). L'Association des propriétaires de Corée a déclaré que les taux de location enregistrée moyens à Séoul étaient la moitié des taux du marché en 2024, avertissant que l'abolition des exonérations fiscales pourrait compromettre la stabilité du logement.
Quelles approches alternatives les experts ont-ils proposées pour la politique de logement locatif de la Corée du Sud ?
Les experts ont proposé des alternatives axées sur l'offre, notamment des incitations à la location basée sur la construction et une fiscalité basée sur la détention totale de biens plutôt que sur le nombre de logements possédés. Chae Sang-wook, PDG de Connected Ground, a déclaré qu'un système offrant des incitations aux entreprises de location de construction devrait être établi pour augmenter le volume total de l'offre. L'Union populaire pour la démocratie participative a suggéré de maintenir les fonctions positives du système de location enregistrée, comme la limite de 5 % d'augmentation des loyers, tout en mettant en œuvre des améliorations telles que l'enregistrement obligatoire des logements locatifs.
