Proyek ini adalah proyek tokenisasi RWA properti komersial tradisional pertama yang disetujui di Hong Kong, diprakarsai oleh Delin Holdings (01709.HK). Pada Februari 2026, mendapatkan surat "Tidak Ada Keberatan" dari Securities and Futures Commission Hong Kong, menjadi proyek simbolis dalam perebutan pusat RWA global di Hong Kong. Informasi utama sebagai berikut:

（一）Aset dasar dan desain struktur

Aset dasar: Menara Delin di 92-96 Wellington Street, Central, Hong Kong (mall bergaya Ginza), Delin Holdings membeli lima lantai teratas dan hak penamaan dengan biaya lebih dari HKD 280 juta pada 2023, dengan harga per kaki persegi lebih dari HKD 25.300, merupakan aset keras langka di pusat bisnis Central; juga disetujui proyek tokenisasi dana LPF (Limited Partnership Fund) yang berinvestasi di Animoca Brands.

Struktur inti: Menggunakan struktur dua lapis LPF (Dana Kemitraan Terbatas) + tokenisasi, tidak langsung mentransfer hak milik properti, melainkan mendigitalisasi hak kepemilikan "kepemilikan dana LPF Menara Delin". LPF adalah wadah dana yang diakui secara hukum di Hong Kong, dengan pembagian dan transfer saham yang memiliki dasar hukum matang, menghindari prosedur kompleks dalam pengelolaan hak milik properti.

Solusi teknologi: Pertama kali di Hong Kong, menggunakan dua blockchain paralel berdasarkan protokol HashKey Chain + XRP Ledger untuk penerbitan token, didukung oleh Asseto Fintech, menggabungkan kepatuhan regulasi dan likuiditas blockchain publik.

（二）Persetujuan regulasi dan dasar kepatuhan

Jenis persetujuan: Pada 24 Februari 2026, HK SFC mengeluarkan surat "Tidak Ada Keberatan", bukan lisensi/resmi otorisasi, menunjukkan sikap tidak keberatan terhadap rencana bisnis tertentu, mencerminkan fleksibilitas persetujuan kasus dalam tahap awal eksplorasi RWA.

Prinsip regulasi: Mengikuti prinsip pengawasan "bisnis yang sama, risiko yang sama, aturan yang sama" secara penetratif, karena token mewakili hak dana, termasuk dalam pengawasan "Securities and Futures Ordinance".

Persyaratan lisensi: Delin Digital Family Office memegang lisensi Kategori 9 (Manajemen Aset), Delin Securities memegang lisensi Kategori 1 (Perdagangan Sekuritas), sebagai dasar utama operasi yang patuh.

Siklus persetujuan: Pengungkapan rencana pertama kali dilakukan pada Oktober 2025, disetujui pada Februari 2026, berlangsung sekitar 4 bulan, mencerminkan keseimbangan antara kehati-hatian dan efisiensi regulasi Hong Kong.

（三）Posisi proyek dan logika investasi

Tujuan utama: Menyediakan alat baru dengan ambang rendah bagi investor yang memenuhi syarat untuk mengalokasikan aset properti inti di Hong Kong, menurunkan ambang investasi dari ratusan juta HKD di Central ke level puluhan ribu USD, memperluas basis investor.

Logika pemilihan aset: Memenuhi tiga standar utama: kelangkaan (pusat bisnis Central), kepemilikan yang jelas (tanpa sengketa hak milik kompleks), skala sedang (nilai sekitar ratusan juta HKD, biaya uji coba rendah), sebagai referensi untuk proyek RWA selanjutnya.

Bukan sekadar pembiayaan: Berbeda dari pembiayaan properti tradisional, inti dari proyek ini adalah meningkatkan likuiditas aset sekaligus mengisolasi risiko melalui struktur LPF.

（四）Makna industri proyek

Ini adalah proyek RWA properti komersial tradisional pertama di Hong Kong, sebelumnya eksplorasi tokenisasi di Hong Kong terbatas pada produk keuangan;

Memberikan standar praktik yang dapat diduplikasi untuk RWA properti, memperjelas proses pemilihan aset, komunikasi regulasi, implementasi teknologi, dan pengendalian risiko;

Memvalidasi model "aset luar negeri diterbitkan di luar negeri" yang feasible, membuka jalan untuk "aset daratan, penerbitan di Hong Kong, perdagangan global" di masa depan.

二、Analisis masalah perpajakan terkait proyek RWA Menara Delin

Perpajakan RWA di Hong Kong mengikuti prinsip substansi lebih dari bentuk, dan terkait dengan struktur inti "tokenisasi hak dana LPF", sehingga perlakuan pajaknya menembus ke aset dasar (LPF + properti komersial), serta mengikuti kebijakan pajak terkait aset digital, dana, dan properti di Hong Kong. Pihak utama yang terlibat meliputi: inisiator proyek (Delin Holdings), pengelola dana (Delin Digital Family Office), investor token, platform perdagangan, dan perlakuan pajak serta isu utama sebagai berikut:

（一）Prinsip utama perpajakan: Penembusan regulasi, pajak ke aset dasar

Otoritas Hong Kong menyatakan bahwa proyek ini adalah "ekspresi digital dari hak dana yang ada", tidak menciptakan kategori aset baru, sehingga perlakuan pajaknya tidak terhadap "token" itu sendiri, melainkan menembus ke LPF dan properti Menara Delin, mengikuti aturan pajak Hong Kong dan kebijakan terkait dana serta properti. Token hanya sebagai media teknis pergerakan hak, tanpa pajak tambahan.

（二）Perlakuan pajak masing-masing pihak

Inisiator proyek: Delin Holdings

Tahap pendirian LPF: Delin Holdings memasukkan properti Menara Delin ke dalam LPF. Jika properti di-inject sebagai aset non-transaksional (hanya restrukturisasi hak), tidak menghasilkan laba nyata, tidak perlu bayar pajak keuntungan; jika ada keuntungan dari penjualan aset (selisih harga), bagian keuntungan tersebut dikenai pajak keuntungan 16,5%.

Tahap penerbitan token: Melalui LPF, menerbitkan token untuk pendanaan, termasuk penjualan saham dana. Jika Delin Holdings memperoleh biaya pengelolaan/ bagi hasil dari dana, dan jika di Hong Kong, harus dihitung sebagai laba usaha dan dikenai pajak keuntungan 16,5%.

Tahap kepemilikan properti: Properti Menara Delin sebagai aset dasar LPF menghasilkan pendapatan sewa dan lain-lain, yang menjadi hak dana. Sebagai mitra dana, Delin Holdings memperoleh bagian keuntungan sesuai proporsi, jika berupa keuntungan modal (bukan transaksi sering), tidak perlu bayar pajak; jika keuntungan operasional, harus dihitung sebagai laba perusahaan dan dikenai pajak keuntungan.

Pengelola dana: Delin Digital Family Office

Sebagai pemegang lisensi Kategori 9 (Manajemen Aset), berperan sebagai pengelola investasi LPF, kemungkinan besar sebagai mitra umum (GP) atau pengelola yang ditunjuk. Pendapatan dari LPF utama terbagi menjadi dua bagian dan perlakuan pajaknya berbeda:

Biaya pengelolaan reguler: Pendapatan dari layanan pengelolaan aset di Hong Kong, dikenai pajak keuntungan 16,5%.

Imbal hasil kinerja (dengan hak istimewa): Jika memenuhi syarat pembebasan pajak keuntungan di bawah kebijakan Hong Kong, dapat menikmati tarif 0%. Syaratnya meliputi:

Dana termasuk "Dana Investasi Terverifikasi" (atau standar penyederhanaan setelah legislasi diperbarui);
Delin Digital Family Office menyediakan layanan pengelolaan investasi nyata di Hong Kong, memenuhi minimal 2 karyawan penuh waktu dan pengeluaran operasional lokal HKD 2 juta per tahun;
Hak istimewa berasal dari transaksi investasi yang memenuhi syarat.

Jika tidak memenuhi syarat tersebut, imbal hasil harus dikenai pajak keuntungan 16,5% seperti biaya pengelolaan.

Investor token (investor memenuhi syarat)

Hong Kong tidak mengenakan pajak keuntungan modal, perlakuan pajak utama tergantung sifat transaksi token (investasi jangka panjang / perdagangan aktif), dan karena token mewakili hak dana LPF, hasilnya terkait dengan pendapatan aset dasar:

Transaksi jual/beli token: Jika investasi jangka panjang (memegang token untuk dividen dana / apresiasi properti, bukan transaksi sering), keuntungan dari transfer token adalah kenaikan modal, tidak dikenai pajak keuntungan modal di Hong Kong;

Jika perdagangan aktif (untuk arbitrase, sering beli jual token), keuntungan dianggap sebagai laba usaha, dikenai pajak keuntungan 15% untuk individu dan 16,5% untuk badan usaha.

Pembagian dividen token: Dividen token yang diterima investor adalah distribusi keuntungan dana LPF, jika dana sudah membayar pajak keuntungan dari pendapatan aset dasar, investor tidak perlu bayar pajak lagi (Hong Kong menerapkan sistem pajak tunggal, dividen/dana bebas pajak).

Warisan/Donasi: Hong Kong telah menghapuskan pajak warisan dan donasi, sehingga tidak ada kewajiban pajak saat token diwariskan atau diserahkan.

Pihak distribusi/perantara token: Delin Securities

Sebagai lembaga perdagangan sekuritas berlisensi, komisi dan biaya transaksi dari distribusi token RWA termasuk pendapatan usaha di Hong Kong, dikenai pajak keuntungan 16,5%; biaya transaksi platform juga sama.

Pajak properti dasar: Pajak properti Menara Delin

Selama LPF memegang properti, harus membayar pajak properti Hong Kong yang umum, sama seperti properti konvensional, tidak terpengaruh tokenisasi:

Pajak properti: 15% dari pendapatan sewa properti (sebagai pemilik properti, dana yang bertanggung jawab);

Denda: Pajak reguler dari pemerintah lokal Hong Kong atas properti, dihitung berdasarkan nilai properti, ditanggung dana;

Bea materai: Jika dana kemudian menjual hak milik Menara Delin, dikenai Bea Materai transaksi properti Hong Kong (saat ini 15%), tetapi transaksi tokenisasi sendiri tidak melibatkan transfer hak milik properti, sehingga tidak perlu bayar Bea Materai.

（三）Kebijakan insentif pajak di Hong Kong yang berlaku untuk proyek ini

Hong Kong mendorong pengembangan aset digital dan RWA dengan berbagai insentif pajak khusus, yang dapat langsung dinikmati proyek ini, secara signifikan mengurangi beban pajak keseluruhan:

Transaksi token: Bebas Bea Materai

Menurut "Deklarasi Kebijakan Pengembangan Aset Digital 2.0" Hong Kong, transaksi RWA diberikan pembebasan Bea Materai, dan otoritas pajak telah menegaskan pada Juli 2025 bahwa transaksi tokenisasi produk keuangan (seperti saham dana tokenisasi) di platform perdagangan aset virtual berlisensi (VATP) bebas Bea Materai (berbeda dari aturan Bea Materai untuk saham dana tradisional dan sekuritas Hong Kong). Token dalam proyek ini adalah hak dana LPF yang didigitalisasi, termasuk produk keuangan tokenisasi, sehingga transaksi jual beli dan distribusi token tidak dikenai Bea Materai.

Kebijakan bebas pajak dana LPF

Hong Kong melalui "Peraturan Pajak" dan revisi terkait memberikan pembebasan pajak keuntungan untuk dana yang dijual secara pribadi. Berdasarkan "Peraturan Pajak (Revisi) 2025" dan deklarasi kebijakan terkait, sistem pembebasan pajak dana ini telah diperluas ke dana pribadi yang melibatkan aset digital, mulai berlaku dari tahun pajak 2025/26. Jika LPF memenuhi definisi "Dana Pribadi", keuntungan transaksi yang memenuhi syarat (termasuk pendapatan sewa dan apresiasi dari properti Menara Delin) dapat langsung menikmati pembebasan pajak keuntungan. Ini adalah keunggulan utama dari segi kepastian pajak proyek ini, bukan hanya kebijakan yang akan diterapkan.

Penyimpanan dan transaksi aset digital: Tidak ada pajak tambahan

Saat ini, Hong Kong belum menetapkan pajak khusus untuk aset digital, sehingga layanan penyimpanan, transaksi, dan penyelesaian token hanya dikenai pajak keuntungan seperti layanan keuangan tradisional, tanpa PPN/Pajak konsumsi. Hingga akhir 2024, total aset digital yang disimpan di sistem perbankan Hong Kong melebihi HKD 14 miliar, dan biaya layanan penyimpanan terkait hanya dikenai pajak keuntungan.

（四）Risiko dan perhatian perpajakan potensial proyek

Risiko pelaporan informasi pajak investor lintas negara. Hong Kong sedang mengembangkan kerangka pelaporan aset kripto (CARF), yang direncanakan mulai 2027 akan mengumpulkan data transaksi aset digital dan secara otomatis bertukar dengan yurisdiksi hukum terkait mulai 2028. Investor lintas negara yang memegang token proyek ini, transaksi mereka akan dilaporkan ke otoritas pajak Hong Kong dan kemudian ke otoritas pajak negara tempat tinggal, perlu memperhatikan aturan perpajakan global (seperti AS, UE), untuk menghindari pajak berganda.

Risiko penilaian sifat transaksi. Otoritas pajak Hong Kong belum memiliki standar kuantitatif pasti untuk menilai "peningkatan modal / laba usaha", tergantung pada frekuensi transaksi, tujuan kepemilikan, dan pola transaksi. Jika investor sering membeli dan menjual token, bisa dianggap sebagai "transaksi usaha", dan harus membayar pajak keuntungan; disarankan menyimpan catatan transaksi untuk membuktikan tujuan investasi jangka panjang.

Risiko perpajakan investor daratan. Regulasi ketat terkait aktivitas terkait mata uang kripto di daratan, jika investor daratan terlibat, perlu memperhatikan:

Perjanjian penghindaran pajak berganda antara Hong Kong dan daratan: Setelah dana Hong Kong membayar pajak keuntungan, investor daratan dapat mengklaim kredit pajak dengan bukti pembayaran pajak di daratan;
Pengendalian proyek modal daratan: Investor daratan harus mematuhi regulasi valuta asing, jika tidak, berisiko pelanggaran valuta asing, dan harus melaporkan investasi lintas negara secara bersamaan.

Risiko kepatuhan terhadap syarat insentif pajak. Sistem pembebasan pajak dana dan pembebasan pajak hak istimewa memiliki persyaratan kegiatan substansial yang ketat (misalnya jumlah karyawan penuh waktu lokal, pengeluaran operasional lokal). Pengelola proyek harus memastikan LPF dan GP memenuhi syarat ini secara berkelanjutan, jika tidak, bisa kehilangan status insentif pajak dan beban pajak akan meningkat.

三、Penembusan ke aset dasar, perpajakan substansial; banyak keunggulan, perlu patuhi regulasi

Pengelolaan pajak proyek RWA Menara Delin berfokus pada "penembusan ke aset dasar dan perpajakan substansial", tokenisasi sendiri tidak menambah pajak tambahan, malah memanfaatkan lingkungan pajak rendah di Hong Kong (tanpa pajak keuntungan modal, pajak warisan) dan insentif khusus untuk aset digital/RWA (pembebasan Bea Materai, pembebasan pajak keuntungan dana LPF), sehingga secara keseluruhan mengoptimalkan beban pajak.

Keunggulan utama proyek ini terletak pada transaksi token tanpa Bea Materai, keuntungan jangka panjang bebas pajak bagi investor, dan adanya pembebasan pajak keuntungan yang pasti di tingkat dana, yang menjadi daya tarik utama Hong Kong dalam menarik proyek RWA global; risiko utama terletak pada pelaporan informasi lintas negara, penilaian sifat transaksi, dan kepatuhan terhadap syarat insentif pajak. Semua pihak harus merencanakan secara patuh sesuai aturan pajak Hong Kong.

Selain itu, proyek ini juga menjadi model pajak untuk proyek RWA properti Hong Kong di masa depan: melalui struktur dana LPF/SPV yang menampung aset dasar, mengelola risiko sekaligus menikmati insentif pajak terkait dana Hong Kong (mulai tahun pajak 2025/26 sudah berlaku), tokenisasi hanya sebagai alat teknis pergerakan hak, tanpa mengubah sifat pajak aset dasar.

Penafian: Informasi di halaman ini mungkin berasal dari sumber pihak ketiga dan hanya untuk referensi. Ini tidak mewakili pandangan atau pendapat Gate dan bukan merupakan nasihat keuangan, investasi, atau hukum. Perdagangan aset virtual melibatkan risiko tinggi. Mohon jangan hanya mengandalkan informasi di halaman ini saat membuat keputusan. Untuk detailnya, lihat Penafian.

Komentar

0/400

Tidak ada komentar