Proyek perombakan Kota Sindorim D-Cube dari Aegis Asset Management mulai dikerjakan pada pertengahan bulan setelah mengamankan pembiayaan proyek senilai 490 miliar won, dengan target penyelesaian pada Juli tahun depan. Proyek ini berhasil melewati krisis Event of Default (EOD) yang terjadi lebih awal tahun ini melalui negosiasi refinancing yang sukses, yang memperpanjang jangka waktu pinjaman hingga 19 Mei dan akhirnya memperoleh pendanaan baru pada Mei. Perombakan ini mengubah bekas ruang Hyundai Department Store di 662 Gyeongin-ro, Guro-gu, Seoul menjadi kompleks penggunaan campuran yang menggabungkan fasilitas komersial dan ruang kantor, sekaligus mengatasi masalah kekosongan yang muncul akibat ditariknya department store tersebut serta meningkatkan daya saing aset di lokasi tepat di depan Sindorim Station—pusat transit yang direncanakan untuk jalur GTX-B dan dijadwalkan dibuka pada Agustus 2031.
Aegis Asset Management Mengubah Bekas Hyundai Department Store Menjadi Kompleks Kantor Penggunaan Campuran
Proyek ini mengubah lokasi bekas Hyundai Department Store di dalam Sindorim D-Cube City menjadi fasilitas yang memadukan fungsi komersial dan perkantoran. Menurut sumber industri investasi keuangan pada tanggal 13, Aegis Asset Management berencana memulai pembangunan perombakan pada pertengahan bulan, dengan target penyelesaian pada Juli tahun depan. Gedung hasil renovasi akan mengoperasikan fasilitas komersial di lantai bawah (basement 2F hingga ground 1F, sebagian ground 2F), gedung aneks, serta ground 6F. Rencana awal untuk membuat merek mal belanja perkotaan grup Shinsegae, “Starfield Village”, dari basement 2F hingga ground 1F menjadi sulit diterapkan karena permintaan warga agar rasio fasilitas ritel ditingkatkan dan adanya pembatasan modifikasi bagian luar. Lantai 3-5 akan diubah menjadi penggunaan kantor, sehingga memperkuat fungsi perkantoran. Rencana awal menetapkan lantai 2-6 sebagai ruang kantor, tetapi tuntutan warga untuk lebih banyak fasilitas ritel menurunkan proporsi kantor.
Fasilitas kantor baru akan dibangun dalam format “ground scraper”. “Ground scraper” merujuk pada ruang kantor yang luas secara horizontal. Berbeda dengan “sky scrapers” yang memisahkan orang pada lantai berbeda di gedung tinggi, ground scraper menggunakan area lantai yang lebar untuk memaksimalkan efisiensi kerja dan kolaborasi. Luas area eksklusif per lantai kantor di D-Cube City mencapai sekitar 4.600㎡ (sekitar 1.400 pyeong). Setelah perombakan selesai, ruang tersebut akan menyediakan fasilitas kantor berstandar global yang mampu menampung lebih dari 300 pekerja per lantai. Nama resmi gedung belum dipastikan. Namun, sementara disebut “Timewalk West”, dengan menerapkan merek kantor milik Aegis Asset Management, “Timewalk”.
Lokasi Sindorim Station Diposisikan untuk Pembukaan Jalur GTX-B pada Agustus 2031
Timewalk West terletak tepat di depan Sindorim Station. Sindorim Station berfungsi sebagai stasiun transfer untuk jalur bawah tanah 1 dan 2 serta menjadi pusat transportasi regional tempat jalur GTX-B dijadwalkan dibuka. Lokasi ini memiliki permintaan perumahan dan bisnis yang besar di area tangkapannya. Jalur GTX-B mulai dibangun pada paruh pertama tahun lalu, dengan pembangunan utama yang terus berjalan menuju target pembukaan Agustus 2031. Saat GTX-B beroperasi, waktu tempuh dari Songdo International City ke Sindorim akan dipangkas menjadi sekitar 15 menit. Sindorim dapat menyerap permintaan tenant dari perusahaan bioteknologi, teknologi, dan teknologi tingkat lanjut yang berada di Songdo. Selain itu, pengembangan Seoul Station dan Yongsan International Business District diperkirakan membentuk sabuk kawasan bisnis yang menghubungkan Seoul Station, Yongsan, Yeouido, dan Sindorim.
Aegis Mengamankan Pembiayaan Proyek 490 Miliar Won Setelah Mengatasi Krisis EOD
Proyek perombakan fasilitas penggunaan campuran Sindorim D-Cube City dipimpin oleh Timewalk West Corporate Restructuring Real Estate Investment Trust (REIT). Investor REIT adalah Aegis General Private Real Estate Investment Trust No. 468-2, yang memiliki 76,7% saham biasa dan 23,3% saham preferen konversi. REIT memiliki 6.234㎡ dan gedung-gedung di atas tanah di 692 Sindorim-dong, Guro-gu, Seoul. REIT telah menandatangani kontrak manajemen aset dengan Aegis Asset Management untuk berinvestasi dan mengelola aset melalui akuisisi, pengelolaan, peningkatan dan pelepasan real estat, pengembangan real estat dan sewa, serta membagikan keuntungan kepada pemegang saham.
Proyek ini menghadapi kesulitan pada awal tahun. Suku bunga tinggi dan kontraksi pasar keuangan real estat menunda refinancing, sehingga memunculkan kekhawatiran EOD. REIT mengungkapkan pada 20 Februari bahwa terjadi insiden keuangan Event of Default pada pinjaman agunan fasilitas penggunaan campuran Sindorim D-Cube City. Refinancing tidak selesai sebelum tanggal jatuh tempo pinjaman yang ada, yaitu 19 Februari, sehingga gagal membayar pokok dan bunga pinjaman. Kekhawatiran pasar mengenai potensi keterlambatan proyek pada saat itu cukup besar. Namun, kemudian REIT mencapai kesepakatan dengan pemberi pinjaman untuk memperpanjang jangka waktu pinjaman hingga 19 Mei. REIT mengejar pengaturan pendanaan baru dengan hak prioritas penerima manfaat sebagai agunan untuk membayar pokok dan bunga pinjaman yang ada serta memastikan biaya proyek yang esensial, dan pada akhirnya berhasil menyusun PF utama serta menormalkan proyek.
Dalam perjanjian pinjaman yang ditandatangani pada Mei, REIT mengamankan pinjaman PF total 490 miliar won dari beberapa institusi keuangan. Jangka waktu jatuh tempo adalah 19 Januari 2028. Struktur pinjaman terdiri dari komitmen Tranche A sebesar 356 miliar won, Tranche B sebesar 120 miliar won, dan Tranche C sebesar 14 miliar won. Prioritas pembayaran juga ditetapkan berurutan dari Tranche A, Tranche B, lalu Tranche C. Special Purpose Company (SPC) Heo Sam Sindorim No. 1 berpartisipasi sebagai pemberi pinjaman Tranche A dan mengeksekusi pinjaman 83 miliar won. Efek berbasis aset sedang diterbitkan berdasarkan pinjaman ini. Untuk meningkatkan kapasitas pembayaran efek berbasis aset, Heo Sam Sindorim No. 1 menandatangani “Commitment Letter Regarding Private Bond Underwriting and Loan Receivable Purchase” dengan Samsung Securities pada Mei.
Pengamat industri memandang proyek ini sebagai titik balik yang akan memulihkan daya saing D-Cube City, fasilitas penggunaan campuran representatif di bagian barat daya Seoul, melampaui sekadar perombakan. Ada kemungkinan menjadi contoh representatif dalam mengubah kekosongan ritel berukuran besar menjadi ruang kantor. Khususnya, Sindorim Station memiliki potensi tinggi untuk muncul sebagai pusat kunci transportasi Greater Seoul Area ketika jalur GTX-B dibuka. Seorang pejabat industri investasi keuangan menyatakan, “Dengan pengadaan PF yang selesai, ketidakpastian proyek telah terselesaikan secara substansial,” dan menambahkan, “Saat lahir kembali sebagai aset campuran yang menggabungkan fasilitas komersial dan kantor, daya saing sewa serta nilai aset diperkirakan meningkat secara signifikan.”
FAQ
Q: Bagaimana jadwal pembangunan proyek perombakan Sindorim D-Cube City?
A: Menurut sumber industri investasi keuangan pada tanggal 13, Aegis Asset Management berencana memulai pembangunan pada pertengahan bulan dengan target penyelesaian pada Juli tahun depan.
Q: Bagaimana Aegis Asset Management menyelesaikan krisis Event of Default?
A: REIT mencapai kesepakatan dengan pemberi pinjaman untuk memperpanjang jangka waktu pinjaman hingga 19 Mei setelah jatuh tempo awal 19 Februari lewat. Pada Mei, REIT mengamankan pendanaan proyek baru senilai 490 miliar won dari beberapa institusi keuangan dengan jatuh tempo 19 Januari 2028, yang terdiri dari Tranche A (356 miliar won), Tranche B (120 miliar won), dan Tranche C (14 miliar won).
Q: Kapan jalur GTX-B dijadwalkan dibuka di Sindorim Station?
A: Jalur GTX-B mulai dibangun pada paruh pertama tahun lalu dengan pembangunan utama yang bergerak menuju target pembukaan Agustus 2031.
