Komisi Jasa Keuangan (Financial Services Commission/FSC) Korea Selatan mengadakan forum publik mengenai kebijakan pembiayaan real estat pada 15 Juli, mengumpulkan pendapat terkait pengaturan pinjaman KPR, pembiayaan perumahan untuk anak muda, serta pengendalian total volume utang rumah tangga. Para peserta termasuk pembeli, pemberi pinjaman, dan pejabat daerah menyerukan pelonggaran batasan pinjaman, dengan alasan ketidakpastian kebijakan dan kriteria yang mengecualikan pihak yang paling membutuhkan pembiayaan. Forum ini digelar di tengah komitmen FSC yang terus berjalan untuk membatasi pertumbuhan utang rumah tangga hingga 1,5% serta memperkuat peraturan permodalan untuk KPR berisiko tinggi—sikap yang kembali ditegaskan regulator tersebut dalam pengarahan kepresidenan terbaru.
Para Peserta Forum Menuntut Relaksasi Regulasi di Tengah Perdebatan Kebijakan
Forum 15 Juli menampilkan presentasi utama oleh Kim Young-do, peneliti senior di Korea Institute of Finance, yang mengusulkan “pungutan pengelolaan makro-prudensial” untuk mengatur baik volume pinjaman maupun harga. Diskusi panel setelahnya membahas pinjaman KPR, pinjaman relokasi, pembiayaan perumahan anak muda, serta kontrol total utang rumah tangga, dengan para ahli memaparkan pandangan yang terpecah terkait pendekatan regulasi.
Pembeli dan pemberi pinjaman yang hadir menyampaikan seruan yang sama untuk melonggarkan pembatasan, berbeda dengan panel ahli yang terbelah. Kebijakan pembiayaan untuk anak muda mendapat kritik karena kriteria pendapatan dan aset yang mengecualikan pihak yang paling membutuhkan bantuan. Regulasi batas pinjaman KPR disebut memiliki ambang yang terlalu rendah bagi pembeli usia 20-an dan 30-an, sehingga menimbulkan persepsi ketidaksetaraan.
Seorang pejabat kota Seoul menyatakan, “Wilayah yang meminta keringanan pinjaman relokasi bukanlah distrik mahal seperti Gangnam, melainkan lokasi dengan kelayakan proyek yang buruk. Pasar rumah tapak dan hunian multifamili benar-benar runtuh, dan wilayah-wilayah itu menampung banyak warga biasa serta pembeli riil—kami bertanya bagaimana pasar itu akan dipulihkan.” Perusahaan modal meminta pelonggaran regulasi pembiayaan proyek untuk pengembangan perumahan skala kecil serta pelonggaran persyaratan jaminan penyelesaian (completion-guarantee) bagi perusahaan kepercayaan. Perusahaan konstruksi perumahan melaporkan kesulitan meski ada seruan pemerintah untuk meningkatkan pasokan, dengan alasan pembiayaan KPR untuk pembeli terhambat.
Sebagian peserta berpendapat kontrol total volume seharusnya dijalankan secara basis sementara, sementara pihak lain menilai regulasi harus dipertahankan atau diperkuat mengingat tren harga perumahan belakangan. Muncul pula usulan untuk memperluas cakupan regulasi agar mencakup pinjaman keluarga dan pinjaman pribadi. Pengamat sektor keuangan menilai suara pembeli riil di lapangan mungkin belum terwakili dengan cukup. Seorang pejabat industri keuangan berkomentar, “Dipertanyakan apakah kesulitan yang dialami pembeli riil sudah terwakili secara memadai dalam forum ini.”
Portal Online Menerima 530+ Keluhan Kebijakan Pinjaman dalam Kurang dari Dua Hari
Pemerintah membuka situs web untuk mengumpulkan masukan publik menjelang forum kebijakan real estat yang dijadwalkan pada tanggal 23. Dalam kurang dari dua hari, portal tersebut menerima lebih dari 530 usulan terkait pembiayaan perumahan. Permintaan utama berpusat pada pelonggaran kontrol total volume untuk pembeli rumah pertama dan pembeli riil lainnya.
Para pengkritik berargumen bahwa manajemen total volume pinjaman oleh lembaga keuangan merugikan pembeli riil yang sudah menandatangani kontrak, bukan peminjam spekulatif. Seorang pengguna menulis, “Saya menyusun keuangan berdasarkan kebijakan pinjaman untuk pasangan baru menikah dan pembeli rumah pertama per Juni tahun ini dan menandatangani kontrak pembelian, tetapi batas pinjaman KPR tiba-tiba menyusut setelahnya, memaksa saya menambah puluhan juta won. Perubahan kebijakan mendadak dari pemerintah telah menempatkan saya pada risiko kehilangan uang deposit.”
Kebutuhan inti pembeli riil adalah konsistensi dan prediktabilitas kebijakan. Di bawah sistem manajemen total volume yang berlaku saat ini, bank mengelola sendiri penyaluran pinjaman sementara intensitas regulasi dan kondisi volume masing-masing bank menentukan langkah operasional seperti apakah menerima pinjaman yang berasal dari broker atau menawarkan asuransi kredit KPR (MCI) dan jaminan kredit KPR (MCG). Karena respons bank bergeser segera tidak hanya berdasarkan perubahan kebijakan resmi, tetapi juga berdasarkan nada pernyataan regulator, penerapan langkah transisi atau masa tenggang secara konsisten bagi pembeli riil menjadi sulit.
Sebagian kritikus menyebut pendekatan operasional ini sebagai “pembiayaan yang dikendalikan pemerintah” secara de facto. Salah satu unggahan menyatakan, “Pemerintah menekan total pinjaman rumah tangga di tengah tahun dan akhir tahun, menyebabkan bank tiba-tiba menghentikan penyaluran atau berkali-kali menaikkan suku bunga. Pendaftaran MCI dan MCG berhenti lalu berjalan kembali secara siklis, menyebabkan batas pinjaman aktual turun tajam dan membuat pembeli riil tak bisa membayar saldo, sehingga menimbulkan kekacauan yang parah dan kerusakan.” Unggahan itu menegaskan, “Hentikan merusak prediktabilitas pasar dengan dalih regulasi dan jaminan kemandirian lembaga keuangan dalam operasi kredit.”
Keluhan semacam ini bukan hal baru. Setiap kali manajemen total volume menciptakan “tebing penyaluran (lending cliff)”, kritik mengenai dampak terhadap pembeli riil dan prediktabilitas kebijakan berulang. Pada 2021, ketika otoritas keuangan menerapkan kontrol total volume berintensitas tinggi dan bank menghentikan pinjaman grup serta penyaluran KPR, puluhan petisi yang menyoroti masalah pada regulasi total volume pinjaman mendapat perhatian.
FSC Mempertahankan Kontrol Total Volume Meski Dikritik Pembeli
FSC mengumumkan dalam pengarahan kepresidenan terbaru rencananya untuk mengelola total pinjaman rumah tangga secara stabil dan memperkuat peraturan permodalan untuk KPR berisiko tinggi, dengan melanjutkan kebijakan memisahkan sektor real estat dari sektor keuangan. Dalam pengarahan terkait, pejabat menyatakan tidak ada rencana melonggarkan target laju pertumbuhan utang rumah tangga 1,5%.
Namun, forum di lokasi memperlihatkan seruan pembeli riil untuk relaksasi regulasi, yang berarti FSC perlu memperjelas arah pengaturan pinjamannya setelah forum mendatang. Para peserta mencatat bahwa regulasi batas pinjaman saat ini tidak menjadi hambatan bagi pembeli yang kaya kas yang membeli rumah mahal, sementara hanya membatasi mereka yang membutuhkan pembiayaan.
Menetapkan ambang batas pinjaman pada 1,5 miliar won telah mendorong harga perumahan naik hingga level tersebut, sehingga meningkatkan permintaan pinjaman pembeli riil. Regulasi tambahan permodalan untuk rumah bernilai tinggi mungkin kurang efektif dengan aturan saat ini yang membatasi pinjaman sebesar 200 juta won untuk properti di atas 2,5 miliar won. Seorang pejabat sektor keuangan lainnya berkomentar, “Kebijakan yang ditargetkan seharusnya diperketat di area yang perlu, tetapi area seperti pasokan sebaiknya dilonggarkan.”
FAQ
Apa yang dibahas Komisi Jasa Keuangan Korea Selatan (FSC) dalam forum 15 Juli?
FSC mengadakan forum publik mengenai kebijakan pembiayaan real estat pada 15 Juli, mengumpulkan pendapat terkait regulasi pinjaman KPR, pinjaman relokasi, pembiayaan perumahan anak muda, serta kontrol total volume utang rumah tangga. Para peserta termasuk pembeli, pemberi pinjaman, dan pejabat daerah menyerukan pelonggaran batasan pinjaman, dengan alasan ketidakpastian kebijakan dan kriteria yang mengecualikan pihak yang paling membutuhkan pembiayaan.
Mengapa pembeli rumah Korea Selatan mengkritik regulasi pinjaman KPR?
Pembeli berargumen bahwa manajemen total volume pinjaman oleh lembaga keuangan merugikan pembeli riil yang sudah menandatangani kontrak, bukan peminjam spekulatif. Para pengkritik mengaitkan kritik itu pada perubahan kebijakan yang mendadak yang memaksa pembeli menambah dana tambahan atau berisiko kehilangan deposit, serta menyebut ambang batas pinjaman terlalu rendah bagi pembeli usia 20-an dan 30-an, sehingga menimbulkan persepsi ketidaksetaraan.
Apa sikap FSC saat ini terkait kontrol utang rumah tangga?
FSC mengumumkan dalam pengarahan kepresidenan terbaru rencananya untuk mengelola total pinjaman rumah tangga secara stabil dan memperkuat peraturan permodalan untuk KPR berisiko tinggi. Para pejabat menyatakan tidak ada rencana melonggarkan target laju pertumbuhan utang rumah tangga 1,5%, dengan melanjutkan kebijakan memisahkan sektor real estat dari sektor keuangan.
