Pertarungan REIT Ritel: Mengapa Dua Raksasa Dividen Ini Menang di 2025

REIT ritel telah mengatasi tahun-tahun keraguan. Sekali terpuruk oleh kekhawatiran tentang kanibalisasi e-commerce dan peningkatan suku bunga, sektor ini telah mengalami pemulihan yang luar biasa. Untuk sembilan bulan pertama tahun 2025, REIT yang fokus pada ritel memberikan rata-rata imbal hasil sebesar 6,9%, menurut Asosiasi Nasional Perusahaan Investasi Real Estat (Nareit). Di antara yang menonjol adalah dua pemain besar: Realty Income (NYSE: O) dan NNN REIT (NYSE: NNN). Keduanya memiliki ribuan properti ritel dan rekam jejak yang terbukti dalam pembayaran kepada pemegang saham. Namun, mereka mengambil pendekatan yang berbeda terhadap pertumbuhan dan diversifikasi.

Memahami Daya Tarik Dividen REIT

Sebelum membahas perbandingan, perlu dicatat mengapa REIT menarik bagi investor yang mencari dividen. Struktur pajak mengharuskan REIT mendistribusikan setidaknya 90% dari pendapatan kena pajak kepada pemegang saham. Hal ini membuat mereka secara alami cocok untuk strategi pendapatan. Realty Income dan NNN REIT keduanya mencontohkan model ini, meskipun pelaksanaannya berbeda.

NNN REIT: Lebih Kecil, Lebih Tajam, Pertumbuhan yang Lebih Cepat

NNN REIT mengoperasikan portofolio yang lebih terkonsentrasi dengan sekitar 3.700 properti. Pendekatan yang terfokus ini—terkonsentrasi sepenuhnya pada ritel AS—menciptakan keuntungan: investasi baru dapat secara signifikan mempercepat metrik pertumbuhan. Perusahaan menyewakan kepada segmen ritel yang beragam: toko serba ada, pusat layanan otomotif, restoran, dan tempat hiburan keluarga.

Angka di Balik NNN

Kinerja terbaru menunjukkan momentum. Pada kuartal ketiga, NNN mempertahankan tingkat hunian 97,5%, menandakan retensi penyewa yang sehat. Lebih mengesankan lagi, dana yang disesuaikan dari operasi kuartalan (AFFO) per saham naik dari $0,84 menjadi $0,86—ukuran yang secara langsung mencerminkan kas yang tersedia untuk distribusi.

Rekam jejak dividen sangat substansial. NNN telah meningkatkan distribusi selama 36 tahun berturut-turut. Kenaikan Agustus menjadi $0,60 per saham mewakili kenaikan 3,4%. Dengan manajemen memproyeksikan AFFO tahunan antara $3,41 dan $3,45 per saham, pembayaran saat ini sangat terjamin. Saham saat ini memberikan hasil 5,9%.

Basis aset yang lebih kecil berarti NNN masih dapat mengidentifikasi dan mengakuisisi properti dengan imbal hasil tinggi. Bagi investor yang mencari apresiasi modal bersamaan dengan pendapatan, ini penting.

Realty Income: Terdiversifikasi, Terkenal, Stabil

Realty Income beroperasi pada skala yang sama sekali berbeda: lebih dari 15.540 properti yang menghasilkan sekitar 80% dari sewa tahunan dari operasi ritel. Toko bahan makanan (11% dari portofolio), toko serba ada (10%), dan pengecer lainnya seperti Home Depot dan Walmart menjadi penggerak campuran. Properti industri menyumbang 15%, dengan sektor permainan dan sektor lainnya mengisi sisanya.

Kinerja dan Stabilitas

Tingkat hunian Realty Income berada di 98,7%—sangat tinggi. Perusahaan memperbarui sewa dengan rata-rata kenaikan 3,5%, menunjukkan kekuatan harga bahkan di lingkungan yang kompetitif. AFFO yang disesuaikan per saham mencapai $1,09, naik 2,9% dibandingkan tahun lalu.

Di bidang dividen, Realty Income telah meningkatkan pembayaran secara kuartalan selama lebih dari tiga dekade, sejak IPO-nya pada tahun 1994. Ini bukan kenaikan tahunan—perusahaan ini meningkatkan distribusi per saham bulanan beberapa kali dalam setahun. Kenaikan terbaru terjadi pada bulan Oktober, mengubah pembayaran bulanan dari $0.269 menjadi $0.2695. Dengan proyeksi AFFO tahunan sebesar $4.25 hingga $4.27 per saham dan dividen tahunan sebesar $3.23 per saham, cakupannya sangat kuat. Hasilnya berada di angka 5.7%.

Pertukaran: Pertumbuhan vs. Stabilitas

Perbedaan inti menjadi jelas melalui lensa ini: Realty Income adalah entitas besar dan mapan di mana akuisisi properti baru harus besar untuk secara nyata mempengaruhi tingkat pertumbuhan. Dengan lebih dari 15.000 properti sudah di tangan, kesepakatan tambahan menghasilkan imbal hasil tambahan. Bagi beberapa investor, prediktabilitas ini adalah daya tarik utamanya—pendapatan yang lambat, dapat diandalkan, dan terdiversifikasi.

NNN REIT, sebaliknya, tetap gesit. Jejaknya yang lebih kecil berarti penempatan modal baru dapat menggerakkan indikator pertumbuhan dengan lebih dramatis. Trade-offnya adalah kurangnya diversifikasi—itu murni ritel AS tanpa eksposur industri.

Mengapa REIT Ritel Bertahan dan Berkembang

Kedua perusahaan membuktikan bahwa REIT ritel yang dikelola dengan baik dapat bertahan dalam badai. Mereka berinvestasi dalam properti yang menyewakan kepada bisnis yang relatif terlindungi dari volatilitas ekonomi: toko grosir, apotek, stasiun layanan, restoran cepat saji. Ketika e-commerce mengancam ritel di tahun-tahun awal pandemi, para penyewa ini tetap penting. Ketika suku bunga melambung pada 2022-2023, kedua perusahaan menunjukkan ketahanan melalui kekuatan harga dan kualitas penyewa.

Keputusan Investasi

Memilih di antara mereka tergantung pada prioritas Anda. Realty Income menarik bagi investor yang memprioritaskan stabilitas, diversifikasi, dan rekam jejak manajemen yang terbukti selama puluhan tahun. Hasil 5,7% nya memberikan pendapatan yang solid dengan volatilitas yang lebih rendah.

NNN REIT cocok untuk investor yang nyaman dengan taruhan yang lebih terfokus pada ritel AS, yang mencari potensi pertumbuhan yang lebih tinggi dari platform yang sedang berkembang tetapi kuat. Hasilnya 5,9% sedikit lebih tinggi, dan ukuran yang lebih kecil menunjukkan potensi yang lebih besar jika eksekusi tetap kuat.

Keduanya telah menunjukkan disiplin luar biasa dalam pemilihan penyewa dan manajemen sewa. Keduanya telah meningkatkan dividen selama lebih dari 30 tahun—suatu prestasi yang mencerminkan kekuatan finansial dan ketangkasan strategis. Hasil yang serupa membuat keputusan kurang tentang tingkat pendapatan dan lebih tentang trajektori pertumbuhan dan preferensi diversifikasi.

Bagi investor yang memprioritaskan potensi pengembalian total dibandingkan dengan stabilitas murni, NNN REIT memiliki posisi yang lebih baik. Fokusnya yang terkonsentrasi pada properti ritel berkualitas tinggi di AS, ditambah dengan ruang untuk ekspansi portofolio, menunjukkan apresiasi modal yang berarti di samping dividen yang solid. Realty Income tetap menjadi pelabuhan yang lebih aman—ideal bagi mereka yang sudah cukup kaya untuk memprioritaskan keandalan dibandingkan pertumbuhan yang cepat.