REIT adalah dana properti yang menghasilkan pendapatan secara berkelanjutan

2025-12-24 17:24:56

REIT (Real Estate Investment Trust) หรือกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ เป็นเครื่องมือลงทุนที่ได้รับความนิยมเพิ่มขึ้นในตลาดหลักทรัพย์ไทย โดยเข้ามาทำการซื้อขายตั้งแต่ปี 2018 และกลายเป็นตัวเลือกหลักสำหรับผู้ลงทุนที่มองหารายได้อย่างสม่ำเสมอ อย่างไรก็ตาม ผลประโยชน์ของ REIT ในแต่ละช่วงเวลามีความแตกต่างกัน สิ่งนี้เกิดจากปัจจัยต่าง ๆ ที่ส่งผลต่อการจัดเก็บรายได้และมูลค่าของกองทรัสต์นั้นเอง

REIT คือการลงทุนแบบไหน

กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ เป็น “ระบบการระดมทุน” ที่ผู้จัดการกองทรัสต์จะรวบรวมเงินทุนจากการขายหน่วยลงทุนให้แก่ผู้ลงทุนรายต่าง ๆ จากนั้นนำเงินนั้นไปบริหารจัดการทรัพย์สินที่สามารถสร้างรายได้ได้ เช่น โรงแรม โกดัง ห้างสรรพสินค้า ที่ดิน หรือแม้แต่โครงข่ายการสื่อสาร

REIT คือกองทรัสต์ที่มีคุณสมบัติพิเศษตรงที่บรรดารายได้ที่เก็บได้จากการให้เช่าและผลประโยชน์อื่น ๆ จะถูกนำมาจ่ายคืนให้ผู้ถือหน่วยลงทุนเป็นเงินปันผล ทำให้ผู้ลงทุนได้รับกระแสเงินสดที่ค่อนข้างสม่ำเสมอตลอดปี อนึ่ง REIT ยังดำเนินการภายใต้การกำกับดูแลของหน่วยงานรัฐที่เกี่ยวข้องเพื่อเป็นการคุ้มครองผู้ลงทุน

ทำไมต้องลงทุนใน REIT

สำหรับเจ้าของทรัพย์สิน

ผู้ถือครองทรัพย์สินที่สร้างรายได้สามารถนำสินทรัพย์นั้นมาเข้าสู่กองทรัสต์ เพื่อระดมทุนเพิ่มเติมจากการขายหน่วยลงทุนให้แก่นักลงทุนต่างคน ด้วยวิธีนี้เจ้าของทรัพย์สินสามารถนำเงินที่ระดมได้ไปพัฒนาโครงการใหม่ ๆ ได้อย่างเต็มที่

สำหรับผู้ลงทุน

REIT คือช่องทางเข้าสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยไม่จำเป็นต้องใช้เงินลงทุนจำนวนมหาศาล สามารถเริ่มต้นด้วยการซื้อหน่วยลงทุนจำนวนน้อยก็ได้ นอกจากนี้ยังมีมืออาชีพคอยดูแลและบริหารจัดการกองทรัสต์อย่างมืออาชีพ พร้อมทั้งจัดสรรผลประโยชน์ให้อย่างโปร่งใสภายใต้การตรวจสอบของหน่วยงานภาครัฐ

REIT กับ Property Fund ต่างกันอย่างไร

REIT คือการพัฒนารูปแบบต่อเนื่องจาก Property Fund (กองทุนอสังหาริมทรัพย์) ซึ่งมีการปรับปรุงให้มีความยืดหยุ่นมากขึ้นและสอดคล้องกับมาตรฐานสากล ทั้งสองตัวเลือกมีความแตกต่างในประเด็นสำคัญ 3 ประการ

ด้านโครงสร้างและการกำกับดูแล

Property Fund มีลักษณะเป็นกองทุนรวมที่ไม่จำเป็นต้องมีใบรับฝากหลักทรัพย์ ในขณะที่ REIT ถูกจัดตั้งขึ้นในรูปแบบกองทรัสต์ภายใต้การดูแลของ กลต. (คณะกรรมการสำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์) และต้องได้รับการอนุมัติจาก ตลท. (ตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย)

ด้านพลังลงทุน

Property Fund มีข้อจำกัดในการลงทุน เพราะสามารถลงทุนได้เฉพาะในรายการที่กำหนดในลิสต์บวก (Positive List) ของ กลต. และห้ามลงทุนในต่างประเทศ ส่วน REIT คือตัวเลือกที่มีความยืดหยุ่นมากกว่า สามารถลงทุนในสินทรัพย์ต่างประเทศและสามารถพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ได้ถึง 10% ของมูลค่าสินทรัพย์รวม

ด้านการออกจำหน่ายหน่วยและการบริหาร

Property Fund มีวิธีการออกจำหน่ายหน่วยคล้ายกับกองทุนรวมทั่วไป ไม่ต้องรักษาสถานะ free float หรือจัดประชุมผู้ถือหน่วย ในทางตรงข้าม REIT คือโครงสร้างที่มีการบริหารจัดการคล้ายบริษัทจดทะเบียนโดยต้องมีผู้ถือหน่วยรายย่อยไม่น้อยกว่า 15% และต้องประชุมผู้ถือหน่วยทุกปี

สำหรับประเทศไทยในปัจจุบัน Property Fund เก่า ๆ ไม่มีการออกจำหน่ายใหม่อีกแล้ว เนื่องจากได้รับการกำหนดให้ดำเนินการในรูปแบบ REIT ทั้งหมด นอกจากนี้ REIT ยังสามารถรวมถึง Infrastructure Fund (กองทุนโครงสร้างพื้นฐาน) ได้เช่นกัน

REIT แบ่งออกมากี่ประเภท

จำแนกตามสิทธิในอสังหาริมทรัพย์

ประเภท Freehold (กรรมสิทธิ์แท้)

ทรัสต์เป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์อย่างแท้จริง สามารถดำเนินการจัดเก็บรายได้จากค่าเช่าและผลประโยชน์อื่น ๆ ที่เกิดจากสินทรัพย์นั้น เนื่องจากทรัสต์เป็นเจ้าของแท้ หน่วยลงทุนจึงมีศักยภาพที่จะปรับขึ้นตามการเพิ่มมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ เช่น การสร้างสิ่งปลูกสร้างเพิ่มเติมบนที่ดิน อันเป็นผลให้มูลค่าหน่วยลงทุนสูงขึ้นไปด้วย

ประเภท Leasehold (สิทธิการเช่า)

ทรัสต์ไม่ได้เป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ แต่ได้สิทธิในการใช้งานจากเจ้าของตามสัญญาเช่า ทรัสต์นำอสังหาริมทรัพย์นั้นมาบริหารเพื่อจัดเก็บรายได้แล้วนำมาจ่ายให้ผู้ถือหน่วย อย่างไรก็ดี เมื่อหมดสัญญาเช่า ทรัสต์จะสูญเสียสิทธิในการใช้งานนั้น ส่งผลให้มูลค่าหน่วยลงทุนค่อย ๆ ลดลงตามระยะเวลา จนกระทั่งหมดสัญญา มูลค่าจะลดเหลือศูนย์เพราะไม่สามารถจ่ายผลตอบแทนได้อีก

จำแนกตามวิธีการลงทุน

การลงทุนโดยตรง (Direct Investment)

ทรัสต์เป็นผู้ถือครองกรรมสิทธิหรือสิทธิการใช้งานอสังหาริมทรัพย์โดยตรง

การลงทุนโดยอ้อม (Indirect Investment)

ทรัสต์ถือหุ้นในบริษัทอื่นซึ่งบริษัทนั้นจึงเป็นผู้ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ต่อไป

จำแนกตามประเภทธุรกิจอสังหาริมทรัพย์

REIT ค้าปลีก (Retail REIT)

บริหารรายได้จากห้างสรรพสินค้า ศูนย์ค้าปลีก ของขวัญ เอาท์เล็ต และสถานที่ซื้อขายสินค้าอื่น ๆ

REIT ที่อยู่อาศัย (Residential REIT)

บริหารรายได้จากโรงแรม คอนโดมิเนียม อพาร์ทเมนต์ หอพักนักเรียน และสิ่งปลูกสร้างเพื่ออยู่อาศัย

REIT บริการสุขภาพ (Healthcare REIT)

บริหารรายได้จากโรงพยาบาล คลินิกและศูนย์ดูแลผู้สูงอายุ

REIT สำนักงาน (Office REIT)

บริหารรายได้จากอาคารสำนักงานต่าง ๆ

REIT โครงสร้างพื้นฐาน (Infrastructure REIT)

บริหารรายได้จากโครงข่ายสื่อสาร ท่อส่งพลังงาน และสิ่งสร้างสรรค์อื่น ๆ ที่เกี่ยวข้องกับโครงสร้างพื้นฐาน

มูลค่า REIT ขึ้นอยู่กับอะไร

มูลค่ากองทรัสต์ประกอบด้วยสองส่วนสำคัญ ได้แก่ มูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ที่ทรัสต์ถือครองและกระแสรายได้ที่คาดว่าจะสามารถอำรวยได้ในระยะยาว

ปัจจัยที่เกี่ยวข้องกับมูลค่าอสังหาริมทรัพย์

รูปแบบสิทธิของทรัสต์เป็นตัวกำหนดแนวโน้มมูลค่าสำคัญ Leasehold REIT คือ REIT ที่มูลค่าสินทรัพย์ลดลงอย่างต่อเนื่องเมื่อเวลาผ่านไป นอกจากนี้ สภาพเศรษฐกิจของท้องถิ่น การลงทุนก่อสร้าง สาธารณูปโภค และทำเลที่ตั้งเหล่านี้ต่างก็มีบทบาทต่อการเพิ่มขึ้นหรือลดลงของราคาอสังหาริมทรัพย์

ปัจจัยที่เกี่ยวข้องกับกระแสรายได้ที่คาดว่าจะเก็บได้

สภาพเศรษฐกิจมีส่วนสำคัญอย่างยิ่ง ตัวอย่างเช่น ถ้าเกิดการเพิ่มขึ้นของผู้เช่าสำนักงาน Office REIT ก็จะเก็บรายได้มากขึ้นและจ่ายปันผลเพิ่มขึ้น ในทางตรงข้าม ถ้าเกิดเหตุการณ์ที่ทำให้นักท่องเที่ยวลดลง REIT ที่ลงทุนในสินทรัพย์โรงแรมจะเก็บรายได้น้อยลง ส่งผลให้ปันผลลดลงตามไปด้วย

ข้อดีและข้อจำกัดของการลงทุนใน REIT

ข้อดีของการลงทุนใน REIT

สภาพคล่องสูง

REIT คือเครื่องมือที่ซื้อขายได้ง่ายในตลาด SET (ตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย) ผู้ลงทุนสามารถเข้าและออกจากตำแหน่งได้อย่างรวดเร็ว

การกระจายความเสี่ยง

การเพิ่มหน่วยลงทุน REIT เข้าไปในพอร์ตการลงทุนจะช่วยให้ความเสี่ยงกระจายออกไป นอกจากนี้ยังสามารถเลือกประเภท REIT ที่แตกต่างกันเพื่อเก็บบัญชีที่สมดุล

ความโปร่งใส

กองทรัสต์อสังหาริมทรัพย์ได้รับการกำกับดูแลจากหน่วยงานภาครัฐ การจดทะเบียน การเสนอขาย และการเปิดเผยข้อมูลการดำเนินงานทั้งหมดต้องผ่านการตรวจสอบและเข้มงวด

รายได้ที่ค่อนข้างสม่ำเสมอ

REIT คือเครื่องมือที่ออกแบบมาให้สร้างกระแสเงินสดปกติ ผู้ลงทุนจึงได้รับเงินปันผลอย่างต่อเนื่องตลอดปี

ข้อจำกัดของการลงทุนใน REIT

ภาระเก็บภาษี

รายได้จากเงินปันผลของ REIT ต้องเสียภาษีหัก ณ ที่จ่าย 10% หรือนำไปคำนวณรวมในรายได้ประจำปีตามอัตราภาษีส่วนตัว ซึ่งสำหรับผู้ที่มีรายได้สูง อัตราภาษีอาจสูงกว่า 10% ได้

ความอ่อนไหวต่ออัตราดอกเบี้ย

REIT คือเครื่องมือที่ได้รับอิทธิพลจากการเปลี่ยนแปลงของอัตราดอกเบี้ย เมื่ออัตราดอกเบี้ยเพิ่มขึ้น นักลงทุนอาจหันไปพิจารณาตัวเลือกอื่น ๆ เช่น สินทรัพย์ที่ให้ผลตอบแทนคงที่ ส่งผลให้ราคา REIT ปรับตัวลด

ข้อดีและข้อจำกัดเหล่านี้เป็นเงื่อนไขที่นักลงทุนควรพิจารณาอย่างสตุกะก่อนตัดสินใจลงทุน เพื่อให้การลงทุนนั้นเข้ากับความต้องการและเป้าหมายของตัวเอง

ตัวอย่าง REIT ที่ซื้อขายในไทย

CPNREIT: ทรัสต์สำหรับสิทธิการเช่าที่ดิน

CPNREIT เป็น Leasehold REIT ที่นำทรัพย์สินของศูนย์การค้าเซ็นทรัล อาคารสำนักงาน และโรงแรมฮิลตันพัทยามาเป็นสินทรัพย์ภายใต้การบริหาร มีอัตราเงินปันผลประมาณ 8.35% ต่อปีตามราคาปัจจุบันที่ 9.85 บาท

IMPACT: ทรัสต์อสังหาริมทรัพย์อิมแพ็คเมืองทอง

IMPACT ถูกจัดเป็น Freehold REIT ที่ถือครองที่ดิน อาคาร และศูนย์ประชุม ณ อิมแพ็คเมืองทองจำนวน 4 ส่วน ปัจจุบันมีอัตราเงินปันผล 4.69% ต่อปีตามราคาปัจจุบันที่ 12.80 บาท

WHART: ทรัสต์อสังหาริมทรัพย์ดับบลิวเอชเอ

WHART ถือเป็นทรัสต์แบบผสมระหว่าง Freehold และ Leasehold ที่บริหารโกดังจัดเก็บสินค้า ปัจจุบันเสนออัตราเงินปันผล 7.63% ต่อปีตามราคาปิดที่ 9.50 บาท

JASIF: กองทุนโครงสร้างพื้นฐานจัสมิน

JASIF ถูกจัดเป็น Freehold Infrastructure Fund ที่ถือกรรมสิทธิในเส้นใยแก้วนำแสง 1,680,500 คอร์กิโลเมตร และได้รับรายได้จากการให้ TTTBB เช่าตามสัญญา ปัจจุบันมีอัตราเงินปันผล 13.73% ต่อปีตามราคาปัจจุบันที่ 6.70 บาท

สรุป: REIT คือตัวเลือกสำหรับรายได้ปกติ

กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REIT) คือ ทางเลือกการลงทุนที่เหมาะสำหรับผู้ที่มองหารายได้สม่ำเสมอที่สูงกว่าดอกเบี้ยฝากประจำ ด้วยเงินปันผลที่ทรัสต์บริหารจากการให้เช่าและผลประโยชน์อื่น ๆ จากอสังหาริมทรัพย์

อย่างไรก็ตาม การลงทุนใน REIT คือการตัดสินใจที่ต้องพิจารณาหลายด้าน ทั้งข้อดี เช่น สภาพคล่องสูงและการกระจายความเสี่ยง รวมถึงข้อจำกัด เช่น ภาระภาษีและความอ่อนไหวต่ออัตราดอกเบี้ย ผู้ลงทุนควรศึกษารายละเอียดของแต่ละทรัสต์และประเมินความเข้ากันกับเป้าหมายการลงทุนและสถานะทางการเงินของตนเอง เพื่อให้ได้ผลตอบแทนที่เป็นไปตามความคาดหวังในที่สุด

Lihat Asli

Halaman ini mungkin berisi konten pihak ketiga, yang disediakan untuk tujuan informasi saja (bukan pernyataan/jaminan) dan tidak boleh dianggap sebagai dukungan terhadap pandangannya oleh Gate, atau sebagai nasihat keuangan atau profesional. Lihat Penafian untuk detailnya.