Menavigasi Kepemilikan Rumah Penduduk Asli Amerika: Panduan Lengkap Program Pinjaman

Penduduk asli Amerika terus menghadapi hambatan signifikan dalam mencapai kepemilikan rumah. Menurut Biro Sensus AS, tingkat kepemilikan rumah di kalangan penduduk asli Amerika dan penduduk asli Alaska sebesar 51,6% pada tahun 2023—penurunan dari 53,4% pada tahun 2022 dan 55,1% pada tahun 2021. Ini merupakan salah satu tingkat kepemilikan rumah terendah di seluruh demografi etnis di Amerika.

Akar penyebabnya sangat mendalam: hambatan sistemik, kebijakan federal yang restriktif sepanjang sejarah, akses keuangan yang terbatas, tingkat kemiskinan yang tinggi, peluang kerja yang jarang, dan infrastruktur yang tidak memadai—terutama di komunitas suku terpencil—telah lama menghambat jalur penduduk asli Amerika menuju kepemilikan rumah.

Namun, ekosistem program hipotek yang disesuaikan, inisiatif dukungan federal, dan layanan konseling yang diperluas melalui Departemen Perumahan dan Perkotaan AS (HUD) kini menawarkan jalur yang layak ke depan. Selain itu, Bank Pinjaman Rumah Federal (FHLB)—sebuah jaringan dari 11 lembaga regional yang bekerja sama dengan pemberi pinjaman anggota untuk menyediakan pembiayaan properti yang terjangkau—sedang aktif mengembangkan program baru untuk memperluas akses kepemilikan rumah di komunitas suku.

Memahami Lanskap: Tanah Kepercayaan dan Dukungan Federal

Kerangka hukum yang mengatur kepemilikan properti penduduk asli Amerika melibatkan struktur hukum yang kompleks. Sebagian besar tanah penduduk asli Amerika ada sebagai tanah kepercayaan yang dipegang secara federal, dengan pemerintah AS memegang lebih dari 56 juta hektar sebagai kepercayaan untuk manfaat berbagai suku dan anggotanya. Pengaturan ini, meskipun menghadirkan tantangan unik, juga menciptakan peluang berbeda untuk dukungan perumahan melalui program federal yang khusus.

Di antara 574 suku dan entitas penduduk asli Alaska yang diakui secara federal, anggota memiliki akses ke beberapa jalur hipotek yang dirancang khusus untuk memenuhi aspirasi kepemilikan rumah mereka. Program-program ini memfasilitasi pembelian, renovasi, konstruksi, dan pembiayaan kembali properti di tanah suku.

Program Hipotek Utama untuk Pembeli Rumah Penduduk Asli Amerika

Program Jaminan Rumah Penduduk Asli Section 184 HUD

Dibentuk pada tahun 1992 berdasarkan Housing and Community Development Act, program Section 184 muncul sebagai respons langsung terhadap kesenjangan pemberian pinjaman hipotek yang mempengaruhi komunitas penduduk asli Amerika. Inisiatif ini menyediakan jaminan pinjaman 100% yang didukung HUD, mendorong pemberi pinjaman nasional dan regional untuk mengeluarkan hipotek bagi peminjam penduduk asli Amerika yang memenuhi syarat.

Kantor Jaminan Pinjaman HUD, yang beroperasi di dalam Kantor Program Penduduk Asli Amerika, menjalin kemitraan dengan jaringan lembaga pemberi pinjaman di seluruh negeri untuk memperluas akses pembiayaan. Karen Heston, seorang profesional hipotek di BOK Financial—sebuah perusahaan yang dikenal karena menjalankan salah satu operasi perbankan yang paling komprehensif yang berfokus pada penduduk asli Amerika dengan kemitraan suku di 15 negara bagian—secara pribadi telah memfasilitasi banyak transaksi Section 184.

“Kesadaran mendorong adopsi yang meningkat,” kata Heston. “Lebih banyak penduduk asli Amerika memanfaatkan pinjaman Section 184 seiring pengetahuan tentang program ini menyebar.” Tren ini sangat terlihat di Oklahoma, yang memiliki populasi penduduk asli Amerika terbesar kedua secara nasional, menegaskan pentingnya program ini di daerah dengan konsentrasi tinggi.

Saat ini, program ini diizinkan di 38 negara bagian, dan tidak spesifik untuk suku tertentu, meskipun properti harus berada di area yang memenuhi syarat. Peminjam yang memenuhi syarat dapat menggunakan pinjaman ini untuk membeli rumah yang sudah ada, membangun properti baru, melakukan renovasi, menggabungkan skenario pembelian dan renovasi, atau melakukan pembiayaan kembali hipotek yang ada. Pemohon yang tertarik harus mengidentifikasi pemberi pinjaman yang disetujui melalui direktori pemberi pinjaman yang berpartisipasi resmi dari HUD.

Program Jaminan Pinjaman Rumah Native Hawaiian Section 184A

Mencerminkan struktur Section 184, Program Jaminan Pinjaman Perumahan Native Hawaiian (Section 184A) memiliki kriteria kelayakan yang sama tetapi secara khusus menargetkan komunitas Native Hawaiian. Program ini memungkinkan peminjam yang memenuhi syarat untuk membangun, membeli, atau merehabilitasi tempat tinggal di tanah perumahan Native Hawaiian. Seperti programnya, pinjaman Section 184A mendapatkan perlindungan jaminan 100% dari HUD, melindungi pemberi pinjaman dari risiko gagal bayar.

Program Pinjaman Langsung Penduduk Asli Amerika Native American Direct Loan

Dikelola oleh Departemen Veteran AS (VA), program Native American Direct Loan (NADL) menangani kebutuhan khusus veteran. Veteran yang memenuhi syarat yang merupakan penduduk asli Amerika atau menikah dengan pasangan penduduk asli Amerika dapat mengakses pembiayaan untuk membeli, membangun, atau merehabilitasi rumah yang terletak di tanah kepercayaan federal.

Program ini juga mendukung inisiatif pembiayaan kembali yang dirancang untuk mengurangi beban tingkat bunga hipotek yang ada. Veteran yang mencari Sertifikat Kelayakan (COE) dapat mengajukan secara online melalui portal VA. Koordinator NADL menyediakan panduan melalui email atau telepon dari Senin hingga Jumat, pukul 8 pagi sampai 6 sore ET.

Program Pinjaman Langsung USDA Rural Development Section 502

Bagi penduduk komunitas suku pedesaan yang memenuhi syarat, program Pinjaman Rumah Keluarga Tunggal USDA—yang biasa disebut Section 502—menawarkan dukungan yang ditargetkan. Dirancang untuk rumah tangga berpenghasilan rendah hingga sangat rendah di zona pedesaan yang disetujui USDA, program ini memberikan bantuan pembayaran sementara untuk membantu peminjam mendapatkan tempat tinggal yang aman dan bermartabat.

Calon pemohon dapat memverifikasi kelayakan melalui situs web Kelayakan Pendapatan dan Properti USDA atau dengan menghubungi perwakilan USDA setempat.

Freddie Mac HeritageOne

Freddie Mac mengembangkan produk hipotek khusus untuk penduduk asli Amerika yang memenuhi syarat yang ingin membeli rumah di daerah suku. Kualifikasi memerlukan keanggotaan dalam suku yang diakui secara federal yang telah menandatangani memorandum pemahaman (MOU) dengan Freddie Mac atau saat ini terdaftar dalam program Section 184 HUD. Produk ini menggabungkan syarat yang fleksibel dengan dukungan yang disesuaikan untuk anggota komunitas suku.

Panduan Strategis untuk Calon Pembeli Rumah Penduduk Asli Amerika

Pasar perumahan menghadirkan tekanan kompetitif yang cukup besar, dengan keterbatasan inventaris dan stok terjangkau yang terbatas menciptakan kondisi yang menantang bagi semua pembeli. Menurut profesional industri seperti Heston, pembeli dari penduduk asli Amerika harus memprioritaskan meneliti program bantuan perumahan yang tersedia sejak awal perjalanan mereka.

Meskipun program bantuan uang muka tersedia di semua 50 negara bagian untuk pembeli yang memenuhi syarat, banyak negara bagian yang mempertahankan inisiatif khusus yang secara eksplisit dirancang untuk mendukung kepemilikan rumah penduduk asli Amerika. Program tingkat negara bagian ini dapat mengurangi biaya uang muka dan pengeluaran terkait perumahan lainnya. Selain itu, lembaga keuangan lokal dan regional sering menawarkan program hibah proprietary yang dirancang khusus untuk peminjam penduduk asli Amerika.

Berinteraksi dengan profesional pemberi pinjaman sejak dini akan mempermudah seluruh proses pembelian rumah. Pemberi pinjaman dapat menjelaskan kelayakan program, menjelaskan opsi yang tersedia, dan mempercepat proses pengajuan. Mengambil langkah proaktif ini mencegah penundaan dan menempatkan peminjam pada posisi yang lebih baik untuk mendapatkan persetujuan pinjaman dan penutupan yang sukses.