不動産業界の大撤退

AIに質問·不動産利益の増加はなぜ大規模なプロジェクトの退出と伴うのか？

記者 田国宝

3月31日、雅生活サービス（3319.HK）は2025年の年間業績報告を発表し、不動産管理サービスの収入は前年同期比で3.1％減少、都市サービス収入は15.1％減少、所有者向け付加価値サービスと非所有者向け付加価値サービスはそれぞれ17.9％と75.5％の大幅減少を記録した。一方で、親会社に帰属する純利益は黒字転換を果たし、前年比で103.2％増加した。

雅生活は業績の変動を、不動産業界全体の低迷、非効率な事業構造の積極的な最適化、業界競争の激化による価格圧力、そしてサービス品質向上に伴うコスト増加に起因すると説明している。2025年までに、同社は管理中の548のプロジェクトから積極的に退出し、管理面積は前年比で482万平方メートル減少、都市のカバー数も12都市減少した。

非効率な事業からの積極的な撤退は、2025年の不動産管理企業にとって最も一般的な動きとなった。業績報告によると、彩生活は管理面積6124.9万平方メートルを終了し、中海物业は満期満了または退盤したプロジェクトが5560万平方メートル、世茂サービスと永升サービスも管理面積の退出を超える3000万平方メートル以上行った。

2015年から2024年にかけて、不動産の高速成長と資本市場の高評価を背景に、不動産管理企業の規模は急激に拡大した。雅生活の管理面積は18倍に、永升サービスは17倍に、碧桂園サービスは16倍に、融創サービスは13倍に、金科サービスは11倍に拡大した。万物云、保利物业、华润万象生活なども5倍超の成長を遂げた。

さまざまな要因の影響で、2024年には多くの不動産管理企業の利益が減少または赤字に転じた。2025年に入り、多くの企業は戦略的に縮小し、非効率なプロジェクトからの退出や、収益性の低い付加価値事業の削減を進めている。規模至上主義から「断臂生存」へと向かう業界の大規模撤退が、全体の不動産管理の流れを再形成している。

集団撤退

張越が居住する富力西柏水鎮は河北省平山县岗南镇に位置し、2022年7月に引き渡され、广州天力物业发展有限公司（以下「天力物业」）がサービスを提供してきた。2024年11月末、天力物业は突然撤退した。

張越は、小区は健康養老のニーズを主とし、引き渡し以来入居率は比較的低く、徴収した物业费は日常運営コストを補えず、物业サービスも劣悪だったと述べている。サービスの質の低さは、所有者の支払い意欲の低下を招き、悪循環に陥り、最終的に物业公司の撤退に至った。

天力物业の撤退後、富力西柏水鎮は物业の空白期間に入り、地元政府の調整のもと、2025年末までに地元の小規模物业会社を入札で招致した。この会社は、空白期間の物业费を緊急管理費として所有者に追加徴収することを求めたが、所有者から反対された。

天力物业は碧桂园服务の子会社である。碧桂园服务（06098.HK）の2025年業績会議情報によると、管理権の1％を退出したプロジェクトがあり、「全体的な評価の結果、さまざまな手段を講じても事業の基本的な状況を改善できないと判断し、積極的に退出する戦略を採用した」としている。推定によると、碧桂园サービスが退出した管理面積は8千万平方メートルを超えると見られる。

張越と同じような経験をした所有者は少なくない。北京の所有者は、経済観察報に対し、自分の居住する小区は公営住宅から私有化されたもので、歴史的に物业费は勤務先が支払っていたと述べている。2024年、所有者の勤務先は物业费の支払いを停止し、多くの所有者は物业费を支払う習慣がなく、最終的に元の物业公司は撤退した。

ある物业会社の地域担当者は、経済観察報に対し、西部の四線都市のある小区でサービスを行っているとし、元々物业费の徴収率は高くなかったが、日常運営は維持できていたと述べている。2020年以降、ますます多くの所有者が物业费の支払いを停止し、2025年の徴収率は約30％にとどまったため、最終的に会社は撤退した。

この地域の担当者は、2024年から2025年にかけて、同社は数百の小区から積極的に退出し、その多くは三、四線都市以下に位置し、物业费の徴収率が低いために退出したと説明した。一次・二次都市の退出プロジェクトは、物业费が低すぎて値上げが見込めない、付加価値サービスの拡大が制限されていることも理由だとした。

さらに、近年いくつかの都市で最低賃金の引き上げが行われ、物业公司の従業員の「五险一金」管理が厳格化され、運営コストが上昇しているが、これらのプロジェクトは収益拡大の手段に乏しく、徴収率の低下と相まって、赤字に陥るケースが増えている。

非効率なプロジェクトからの積極的な退出は、2025年の物业企業の一般的な動きとなっている。碧桂园サービス、中海物业、彩生活、永升サービス、世茂サービスは合計で千万平方メートル以上の退出規模を持ち、多くの物业公司も百万平方メートル単位で退出している。

2025年、遠洋サービスは契約面積が822.1万平方メートル減少し、管理面積は310.5万平方メートル減少、商業・オフィス管理面積は90.9万平方メートル減少した。同社は、「積極的に低効率なプロジェクトから退出し、継続的に赤字の商業不動産2つから撤退した」と述べている。

龍湖智創生活は具体的な退出データを公表していないが、CEOの宋海林は業績会議で、収入のわずかな減少は、事業の焦点と最適化の結果だと述べた。一つは、料金が低すぎて質の高いサービスを持続できない一部のプロジェクトからの退出、もう一つは、企業顧客の問題や回収遅延に影響を与えるプロジェクトからの撤退だ。次に、コア事業を正確に見極め、低効率で競争力に欠け、護城河のない事業を断固として放棄したとした。

融創サービスも具体的な退出規模は公表していない。業績報告によると、2025年、融創サービスは非コアエリアの彰泰プロジェクト（59件を含む）80％の株式を売却し、一部の非コア都市からも退出した。「構造的に継続的な赤字のプロジェクトについては、断固として撤退する」としている。

また、2025年、万物云は質の高い成長を強調し、低リターンのプロジェクトからの退出を積極的に行い、低効率な都市サービスプロジェクトを縮小した。华润万象生活も「いくつかの物业管理プロジェクトを撤退した」。越秀服务は655万平方メートルの退出を行い、「収益性の低い、回収未達、パフォーマンスの低いプロジェクトからの積極的な退出」としている。建业新生活は管理面積を230万平方メートル減少させ、「一部の赤字住宅からの積極的撤退」を行った。

なぜ撤退するのか

物业企業の撤退の背後には複雑な理由がある。

ある物业公司の責任者は、経済観察報に対し、同社は2017年から2021年にかけて、多くの地域性物业公司を買収・統合してきたが、これらの資産の質には大きな差があり、その後の統合は困難だったと述べている。

例として、ある買収案件を挙げると、買収時は徴収率が低かったが、帳簿上には開発業者からの2000万元の未収金があった。彼らは未収金を回収した後、施設の更新やサービス改善を通じて徴収率を向上させる計画だったが、開発業者の破綻により未収金は不良債権となり、その後の計画はすべて頓挫した。所有者への約束も果たせず、所有者の不満は高まり、物业费の徴収率はさらに低下した。さらに、小区の所有者はオンラインシステムをあまり使わず、日常の修理や支払いも現場依存で、スタッフ不足と相まって、サービス体験は悪化した。

この責任者は、数年後には徴収率が上がらず、事業は赤字続きとなったと述べている。2025年には、その案件は撤退対象に指定されたが、地元の街道事務所は、新しい物业公司が引き継いだ後に撤退できるよう求めているため、現在は超過サービス段階にある。

一般的に、小区の引き渡し前に開発業者は関連物业公司を導入し、引き渡し後は、建物の品質問題などの遺留工程を物业公司が処理するケースが多い。これにより、物业公司と開発業者の間には多くの未収金が発生し、開発業者の破綻によりこれらの未収金は多くの場合損失計上される。

開発業者が引き渡した後、小区の漏水や亀裂などの品質問題は通常物业公司が引き受け、所有者の不満は開発業者から物业公司に移行しやすい。長期的に物业服务の質は低下し、所有者の支払い拒否や悪循環に陥るケースも多い。近年、物业公司はハード・ソフト両面でサービス向上に努めているが、所有者の満足度は依然として低迷している。

住宅以外の非住宅事業は、顧客が少なく利益率も高いため、過去数年は多くの物业公司が重点的に拡大してきた。しかし、近年は非住宅顧客の支払い遅延も深刻化し、非住宅プロジェクトも退出の主要分野となっている。

また、過去数年、多くの物业公司は付加価値事業（不動産仲介、リフォームなど）を積極的に展開してきた。好調な不動産市況の中で、これらの事業は収入増に寄与した一方、多大な人力・物力・資金を投入し、コストも大幅に増加した。現在、これらの付加価値事業は多くの場合、役に立たなくなり、2025年の重点的な最適化対象となっている。

中小規模の物业公司の責任者は、経済観察報に対し、通常、物业公司は物业费や駐車場料金、付加価値サービスを徴収することで、小区の運営を維持できると述べている。しかし、過去数年、物业公司は無計画に拡大し、これが事業の負担となった。「10のプロジェクトのうち5が赤字でも、残りの5が黒字ならバランスは取れる」と述べる一方、関連開発業者の未収金の不良債権や付加価値事業のコスト増により、少数の赤字プロジェクトも耐えられなくなっている。

物业公司が財務状況を改善するには、二つの側面から取り組む必要がある。第一に、母開発業者との事業面・関連取引面での完全な切り離し。第二に、コア事業と資産の整理を行い、赤字のプロジェクトや事業から撤退すること。

上述の中小物业公司の責任者は、物业が「管理」から「サービス」へと変化する中、企業のコア優位性は規模から総合サービス能力へと徐々にシフトしていると指摘する。基本的なサービスすら提供できない物业公司は、規模が大きくなるほどブランドイメージへの逆風が強まる。

撤退後

この物业公司の責任者は、2025年に同社はすべての在管プロジェクトと契約プロジェクトを点検・評価し、次の二つの条件に該当する場合は撤退の緊急措置を開始すると述べている。第一は、連続2年収支がバランスしないプロジェクト。第二は、連続2期の徴収率が50％未満のプロジェクト。いずれかの条件に該当すれば、撤退手続きが開始される。

撤退前に、物业公司は複数の準備を行う。第一に、プロジェクトの所在する街道事務所や主管部門と連絡を取り、撤退申請を行う。第二に、資産の評価を行い、評価報告書と引き渡しリストを作成する。第三に、小区に撤退告知を掲示し、所有者に具体的な撤退時期を通知する。

都市ごとに物业公司の撤退に対する態度は異なる。例として、2025年末に撤退を発表した物业公司の案件では、地元の街道事務所はサービスの中断を避けるよう求めており、新しい物业公司が入るまで一時的にサービスを継続する必要がある。

多くの都市の主管部門や街道事務所は、物业公司の撤退に対してあまり制約を設けていない。通常、街道事務所は、撤退後の小区を一時的に国有企業に引き継がせ、その後、所有者委員会や物业管理委員会などの機関が入札を行う。

北京のある小区では、物业公司の撤退前に、地元の街道事務所が国有企業に一時的にサービスを引き継ぐ調整を行った。国有企業は自ら資金を投入し、小区の施設改善やサービス向上を行い、所有者からの信頼を得た。従来の物业费を維持し、合法的な手続きで正式に契約を結び、新しい物业服务機関となった結果、物业费徴収率は50％未満から70％以上に向上した。

もう一つの北京の小区は、住民が少なく、物业费収入も限られていたため、元物业公司は赤字を理由に撤退を選択した。住民は料金の引き上げに抵抗し、新しい物业公司も見つからず、最終的に住民自治の方式を採用し、清掃員を雇い、残りの作業は住民が交代で行うことにした。

この中小物业公司の責任者は、老朽化した小区は多くが公営住宅であり、住民は物业费を支払う習慣がないと指摘する。元の所有者は支払いを停止し、重荷は街道事務所に移る。新しい物业公司が引き継いでも、物业费の徴収は依然として大きな課題だと述べている。

長期的に、未払いの物业费を支払わせるには、前段階の投資とサービスによる信頼獲得が必要であり、忍耐と投入能力も求められる。

また、物业サービスは、小区の資産価値維持・向上の重要な前提の一つだ。好調な不動産市況の中、多くの開発業者は毎年一定の予算を投入し、小区の価値向上や評判構築、新規プロジェクトの販売促進に努めている。したがって、老朽化した小区においても、新物业公司は、物业费を支払うことでサービス水準を向上させ、結果的に資産価値を高められることを所有者に証明する必要がある。

入居率が低い、または所有者が物业费の支払いを拒む小区については、料金を引き下げて徴収率を上げる、あるいは司法手続きで未払い分を回収する方法もある。現在、司法の障壁はほとんどない。

張越は、天力物业の撤退後も、未払いの物业费の回収を続けており、複数の所有者を訴訟に持ち込んでいるが、強制執行には至っていないと述べている。

複数の物业公司の関係者は、撤退後もサービス期間中に未払いの物业费の追徴を行うとし、今後は案件ごとに法務に委託し、段階的に訴訟を進める方針だと述べている。

戦略の再構築

2025年の物业企业の集団的な戦略縮小は、過去約10年の業界拡大の必然的な結果であり、今、物业業界は「規模優先」から「質優先」への構造的な再編成を経験している。

2016年前後、不動産販売規模の急速な拡大に伴い、物业公司は親会社のプロジェクトを通じて管理面積を拡大し、一部の物业公司は管理面積が1億平方メートルを突破した。

2018年以降、物业公司の香港上場が相次ぎ、資本市場の評価も高まり、規模拡大を戦略の中心に据える企業が増えた。一部のトップ物业公司は、親会社の引き渡しによる規模拡大に満足せず、買収・合併市場に進出し始めた。

同時に、物业公司は多角的に事業範囲を拡大。非住宅事業に進出し、オフィスビル、産業園、病院、学校などの非住宅分野に積極的に参入した。さらに、主業と連動した付加価値事業も拡大し、不動産仲介、リフォーム、ECなどを事業体系に取り込んだ。

2021年以降、不動産市場の調整局面に入り、物业業界の外部環境は大きく変化した。開発業者の資金圧力が増し、関連取引は減少、未収金の回収も困難になった。新規プロジェクトの引き渡しも減少し、親会社の増加も縮小した。同時に、買収した低品質のプロジェクトが運営段階に入り、赤字が顕在化した。

また、非住宅顧客の経営難により支払い遅延が増加し、商業・都市サービス事業は成長エンジンから利益の負担へと変化した。不動産市場の安定化に伴い、付加価値事業も大きく縮小。従来堅実とみなされていた物业公司も、経営困難に直面し始めている。

2023年以降、多くの物业公司は多額の未収金の減損を計上。2024年には、多くの企業の収入が減少、利益も低下または赤字に転じ、業界は拡大から調整段階へと移行した。

2025年、物业企业は戦略的に縮小を進め、収益性とキャッシュフローの改善を最優先とする。具体的には、赤字の継続するプロジェクトからの退出、低リターン事業の剥離、付加価値事業の縮小を行う。

長期的には、物业管理は不動産の付属物から独立した専門サービス産業へと進化し、規模も重要だが、プロジェクトの質と運営能力がより重要になっている。