REIT es un fondo de inversión inmobiliaria que genera ingresos de manera continua

FIDEICOMISO DE INVERSIONES INMOBILIARIAS (Real Estate Investment Trust) o fideicomiso de inversión en bienes raíces, es una herramienta de inversión que ha ido ganando popularidad en la bolsa de Tailandia, comenzando a negociarse desde 2018 y convirtiéndose en una opción principal para inversores que buscan ingresos regulares. Sin embargo, los beneficios de un REIT varían en diferentes momentos, debido a diversos factores que afectan la generación de ingresos y el valor del fideicomiso.

¿Qué tipo de inversión es un REIT?

Un fideicomiso de inversión en bienes raíces es un “sistema de recaudación de fondos” en el que el gestor del fideicomiso agrupa capital mediante la venta de unidades de inversión a diversos inversores, y luego administra activos que generan ingresos, como hoteles, almacenes, centros comerciales, terrenos o incluso redes de comunicación.

Un REIT es un fideicomiso que tiene la característica especial de que los ingresos obtenidos por alquileres y otros beneficios se distribuyen a los tenedores de unidades en forma de dividendos, proporcionando un flujo de caja relativamente constante durante todo el año. Además, los REIT operan bajo la supervisión de las autoridades estatales correspondientes para proteger a los inversores.

¿Por qué invertir en un REIT?

Para propietarios de bienes

Los propietarios de activos que generan ingresos pueden incorporar esos activos en el fideicomiso para captar fondos adicionales mediante la venta de unidades a diferentes inversores. De esta forma, pueden utilizar los fondos recaudados para desarrollar nuevos proyectos en su totalidad.

Para inversores

Un REIT es una vía de entrada al mercado inmobiliario sin necesidad de una gran inversión de capital. Se puede comenzar comprando pocas unidades. Además, profesionales especializados gestionan y administran el fideicomiso de manera profesional, garantizando transparencia en la distribución de beneficios bajo la supervisión de las autoridades públicas.

¿En qué se diferencian un REIT y un Fondo de Propiedades?

Un REIT es una evolución del (Fondo de Propiedades), que ha sido adaptado para ser más flexible y alineado con estándares internacionales. Ambos tienen diferencias clave en 3 aspectos:

Estructura y regulación

El Fondo de Propiedades es un fondo colectivo que no requiere un certificado de depósito de valores, mientras que un REIT se establece como un fideicomiso bajo la supervisión de la Comisión de Valores y Bolsa (SEC) (Comisión de Valores y Bolsa de Tailandia) y debe ser aprobado por la Bolsa de Valores de Tailandia (SET) (SET).

Capacidad de inversión

El Fondo de Propiedades tiene restricciones en las inversiones, permitiendo solo en los ítems listados en la (Lista Positiva) de la SEC, y prohibiendo inversiones en el extranjero. En cambio, un REIT es más flexible, pudiendo invertir en activos en el extranjero y desarrollar bienes raíces hasta un 10% del valor total de los activos.

Emisión de unidades y gestión

El Fondo de Propiedades emite unidades de manera similar a fondos mutuos tradicionales, sin necesidad de mantener un estado de free float ni realizar reuniones de tenedores. Por otro lado, un REIT tiene una estructura gestionada similar a una empresa cotizada, con al menos un 15% de unidades en manos de pequeños inversores y reuniones anuales de los tenedores.

Actualmente en Tailandia, los fondos de propiedades antiguos ya no emiten nuevas unidades, ya que todos han sido convertidos en REIT. Además, los REIT pueden incluir fondos de infraestructura (Fondo de Infraestructura).

¿Cuántos tipos de REIT existen?

Según derechos sobre bienes raíces

Tipo Freehold (Propiedad plena)

El fideicomiso posee realmente el inmueble, pudiendo generar ingresos por alquiler y otros beneficios derivados del activo. Como el fideicomiso es propietario real, las unidades pueden aumentar de valor con la valorización del inmueble, por ejemplo, mediante construcciones adicionales en el terreno, elevando así el valor de las unidades.

Tipo Leasehold (Derecho de arrendamiento)

El fideicomiso no es propietario del inmueble, sino que tiene derechos de uso según un contrato de arrendamiento con el propietario. Administra el inmueble para generar ingresos y distribuir a los tenedores. Sin embargo, al terminar el contrato de arrendamiento, el fideicomiso pierde el derecho de uso, lo que reduce progresivamente el valor de las unidades hasta que, al finalizar, su valor sea cero, ya que no puede pagar más beneficios.

Según método de inversión

Inversión directa (Inversión Directa)

El fideicomiso posee directamente la propiedad o derechos de uso del inmueble.

Inversión indirecta (Inversión Indirecta)

El fideicomiso posee acciones en otras empresas, que a su vez invierten en bienes raíces.

Según tipo de negocio inmobiliario

REIT minorista (Retail REIT)

Administra ingresos de centros comerciales, tiendas, outlets y otros lugares de comercio.

REIT residencial (Residential REIT)

Administra ingresos de hoteles, condominios, apartamentos, residencias estudiantiles y construcciones residenciales.

REIT de salud (Healthcare REIT)

Administra ingresos de hospitales, clínicas y centros de cuidado para ancianos.

REIT de oficinas (Office REIT)

Administra ingresos de edificios de oficinas.

REIT de infraestructura (Infrastructure REIT)

Administra ingresos de redes de comunicación, tuberías de energía y otras infraestructuras relacionadas.

¿De qué dependen los valores de un REIT?

El valor del fideicomiso se compone de dos partes principales: el valor de los bienes que posee y los flujos de ingresos que se espera puedan obtener a largo plazo.

Factores relacionados con el valor de los bienes

El tipo de derechos del fideicomiso determina la tendencia del valor. Por ejemplo, un Leasehold REIT tiene un valor de activo que disminuye con el tiempo. Además, la economía local, las inversiones en construcción, servicios públicos y la ubicación influyen en la subida o bajada del precio de los bienes.

Factores relacionados con los flujos de ingresos esperados

La economía en general es muy importante. Por ejemplo, si aumenta el número de inquilinos en oficinas, un Office REIT podrá obtener más ingresos y pagar mayores dividendos. Por el contrario, si disminuyen los turistas, un REIT que invierte en hoteles tendrá menores ingresos, reduciendo también los dividendos.

Ventajas y limitaciones de invertir en un REIT

Ventajas de invertir en REIT

Alta liquidez

El REIT es una herramienta que se negocia fácilmente en la Bolsa de Tailandia (SET), permitiendo a los inversores entrar y salir rápidamente de las posiciones.

Diversificación de riesgos

Agregar unidades de REIT a una cartera ayuda a diversificar riesgos. Además, se puede escoger diferentes tipos de REIT para equilibrar la cartera.

Transparencia

Los fideicomisos inmobiliarios están regulados por las autoridades públicas. La inscripción, oferta pública y divulgación de información operativa están sujetas a controles estrictos.

Ingresos relativamente constantes

El REIT está diseñado para generar flujo de caja regular, por lo que los inversores reciben dividendos de forma continua durante todo el año.

Limitaciones de invertir en REIT

Carga fiscal

Los ingresos por dividendos de un REIT están sujetos a una retención del 10% de impuestos, o se incluyen en la declaración de renta anual, con tasas personales. Para quienes tienen altos ingresos, la tasa puede ser mayor al 10%.

Sensibilidad a las tasas de interés

El REIT es sensible a cambios en las tasas de interés. Cuando estas suben, los inversores pueden preferir otros activos con rentas fijas, lo que puede reducir el precio del REIT.

Estas ventajas y limitaciones son aspectos que los inversores deben considerar cuidadosamente antes de decidir invertir, para que la inversión se ajuste a sus objetivos y necesidades.

Ejemplos de REIT negociados en Tailandia

CPNREIT: fideicomiso de derechos de arrendamiento de terrenos

CPNREIT es un Leasehold REIT que posee activos como centros comerciales, edificios de oficinas y el hotel Hilton Pattaya, con un dividendo aproximado del 8.35% anual, basado en un precio actual de 9.85 THB.

IMPACT: fideicomiso inmobiliario Impact Muang Thong

IMPACT es un REIT de propiedad plena que posee terrenos, edificios y centros de convenciones en Impact Muang Thong, con un dividendo del 4.69% anual, a un precio actual de 12.80 THB.

WHART: fideicomiso inmobiliario WHA

WHART es un fideicomiso mixto de propiedad plena y arrendamiento, que administra almacenes de almacenamiento, con un dividendo del 7.63% anual, a un precio de cierre de 9.50 THB.

JASIF: fondo de infraestructura de Jasmine

JASIF es un fondo de infraestructura de propiedad plena que posee fibras ópticas de 1,680,500 kilómetros y recibe ingresos por alquiler a TTTBB, con un dividendo del 13.73% anual, a un precio actual de 6.70 THB.

Resumen: el REIT es una opción para ingresos regulares

Un fideicomiso de inversión en bienes raíces (REIT) es una opción de inversión adecuada para quienes buscan ingresos constantes y superiores a los intereses de depósitos a plazo, gracias a los dividendos generados por alquileres y otros beneficios de los bienes raíces.

No obstante, invertir en un REIT requiere considerar múltiples aspectos, como ventajas (alta liquidez, diversificación) y limitaciones (carga fiscal, sensibilidad a tasas de interés). Es importante estudiar en detalle cada fideicomiso y evaluar si se ajusta a los objetivos y situación financiera del inversor, para obtener los rendimientos esperados.